Thị trường văn phòng chia sẻ: Cuộc chiến khốc liệt

Anh Hoa

10:25 04/09/2019

Thị trường văn phòng chia sẻ (co-working space) đang chứng kiến một cuộc chiến khốc liệt, các đối thủ tìm mọi cách để “cấu” thêm miếng bánh thị phần, trong khi không gian tại các thành phố lớn ngày càng hẹp lại.
 

Thị trường văn phòng chia sẻ: Cuộc chiến khốc liệt

Tiết kiệm chi phí, gia tăng năng suất, khơi nguồn sáng tạo cho nhân viên... là những điểm cộng của mô hình co-working space.

Nín thở chờ WeWork IPO

Nhắc tới co-working space, nhiều người vẫn liên tưởng tới nơi làm việc lý tưởng đang rất được ưa chuộng bởi các start-up, những người làm việc tự do và những doanh nghiệp nhỏ. Tuy nhiên, các công ty lớn đã bắt đầu nhận ra tiềm năng của mô hình mới này.

Các gã khổng lồ công nghệ, như IBM, Microsoft và Verizon, đang thử nghiệm việc sử dụng không gian làm việc chung cho nhân viên để họ có thể gần gũi và dễ dàng tương tác với các công ty khởi nghiệp sáng tạo.

Điển hình, Microsoft đã chuyển 30% nhân viên tại New York tới làm việc tại các địa điểm của WeWork vào năm 2016. Đến năm 2017, IBM cũng ký hợp đồng thuê trọn một tòa nhà WeWork tại New York. 

Xu hướng các công ty lớn sử dụng văn phòng chia sẻ được thể hiện rất rõ khi nhìn vào danh sách những khách hàng của Wework - không gian văn phòng chia sẻ lớn nhất thế giới hiện nay với định giá gần 47 tỷ USD. Danh sách này bao gồm 1/3 các công ty nằm trong Forbes 500 như Salesforce, Blackrock, Adidas, Citibank… Theo một báo cáo gần đây, 25% doanh thu hàng năm của WeWork là từ các công ty đa quốc gia có quy mô khổng lồ này.

Tại Việt Nam, một số công ty lớn cũng đã bắt đầu đưa nhân viên vào làm việc trong các co-working space như CBRE hay AIA. 

Nếu đánh giá trên khía cạnh tài chính, co-working space chưa hẳn là lựa chọn tối ưu, bởi các mô hình cũ (như văn phòng cho thuê truyền thống) hay mô hình mới (như office-tel) cũng có mức giá tương đương. Tiết kiệm chi phí mở rộng thị trường, gia tăng năng suất, khơi nguồn sáng tạo cho đội ngũ nhân viên, cơ hội tiếp cận với đội ngũ nhân lực đổi mới sáng tạo dễ dàng hơn mới chính là những nguyên nhân khiến các ông lớn mạo hiểm với mô hình co-working space.

Giới đầu tư vào lĩnh vực này đang nín thở chờ đợi màn IPO của WeWork. Bất chấp khoản lỗ lớn chưa từng thấy với một công ty chuẩn bị IPO (1,9 tỷ USD, năm 2018), WeWork đặt mục tiêu huy động 1 tỷ USD với mã cổ phiếu đăng ký là WE.

Năm nay, cùng với đà tăng trưởng nhanh (doanh thu tăng gần gấp đôi lên 1,5 tỷ USD trong nửa đầu năm), start-up này tiếp tục “đốt tiền”. 6 tháng qua, WeWork lỗ 904 triệu USD, tăng gần 25% so với cùng kỳ năm trước. Khoản lỗ này phần lớn do hoạt động tại Trung Quốc, Nhật Bản và khu vực Thái Bình Dương mở rộng mà công ty này có liên doanh với các nhà đầu tư, chủ yếu là SoftBank.

Trong khi nhiều ông lớn công nghệ của Mỹ lần lượt rút khỏi Trung Quốc hoặc không giành được nhiều thị phần tại đây, WeWork lại đang đưa Trung Quốc trở thành thị trường kinh doanh cốt lõi của mình, thông qua ChinaCo được thành lập vào năm 2017. WeWork hiện có 115 tòa nhà tại 12 thành phố ở Trung Quốc đại lục, chiếm 15% tổng số cơ sở văn phòng chia sẻ của Công ty.

WeWork cũng đã có mặt tại Việt Nam với 3 điểm ở TP.HCM và đang nỗ lực tìm cách mở rộng nhanh chóng, trong bối cảnh thị trường văn phòng tại 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội khan hiếm mặt bằng cho thuê.

Vào Việt Nam cùng thời điểm với Wework, The Executive Center cũng chọn TP.HCM làm cứ điểm đầu tiên. Thương hiệu co-working này hiện có 130 văn phòng tại 30 thành phố trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, chủ yếu hướng đến phân khúc cao cấp. Bà Yvonne Lim, Giám đốc điều hành The Executive Center khu vực Đông Nam Á cho biết, tỷ lệ lấp đầy tại The Executive Center tại Việt Nam đạt 40% chỉ sau 1 tháng khai trương.

Ngoài những doanh nghiệp phát triển chuỗi lớn đáng chú ý, thị trường co-working còn rất nhiều tên tuổi nhỏ lẻ, chủ yếu phát triển vài điểm như TikTak, Kico-working, BK Hub, Up, Hatch! Nest, iHouse, DESKA, HanoiHub, HubIT, Coffice, Clickspace, Nest by AIA, Work Saigon, Saigon co-working, Start Saigon, Dreamplex, Kafnu, Circo…

Không thể đủng đỉnh

“Chúng tôi không bị áp lực khi WeWork hay nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ gia nhập thị trường, bởi tốc độ và hiệu suất của Toong không phải ai cũng làm được”, Đỗ Sơn Dương, đồng sáng lập, CEO Toong chia sẻ.

Trong 4 năm qua, Toong đã phát triển được một hệ thống không gian làm việc tại Hà Nội, TP.HCM, Nha Trang, Viêng Chăn (Lào) và Phnôm Pênh (Campuchia), với tổng diện tích lên đến 15.000m2 của 14 cơ sở và trở thành thương hiệu co-working space Việt Nam đầu tiên tấn công thị trường nước ngoài. Chỉ trong mùa hè này, Toong ra mắt 9 chi nhánh tại 5 thành phố và 3 quốc gia khác nhau.

Trong khi đó, mọi động thái của Wework ở Việt Nam đều được ông Trần Xuân Kiên, nhà sáng lập Cogo soi kỹ, vì Cogo được cho là “bản sao” của Wework. Dự báo, năm 2020, Wework sẽ phát triển mạnh tại Hà Nội, ông Kiên nhấn mạnh, Cogo không thể đủng đỉnh trong cuộc đua này.

Tuy nhiên, muốn tăng tốc cũng không đơn giản, vì nguồn cung sàn văn phòng hiện không nhiều.

Thị trường co-working space tăng trưởng mạnh, nhiều đối thủ cùng nhảy vào, nhưng đa số vẫn đang lỗ, mà nguyên nhân, theo ông Kiên, là vì bán giá khuyến mãi thấp. Trong khi đó, nguồn cung văn phòng hạng A tại các thành phố lớn khan hiếm, giá cao chót vót: khoảng 40 USD/m2 tại khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội), 40 - 50 USD/m2 tại các quận nội thành TP.HCM, các quận khác cũng gần 30 USD/m2.

“Với mức giá đó, giá vốn của các co-working khá cao, các công ty vừa và nhỏ khó duy trì được”, ông Kiên nhận định.

Cogo cũng đang phát triển rất thận trọng, hiện vẫn dừng ở 4 điểm tại thị trường Hà Nội, sau gần 2 năm ra mắt. Ông Kiên xác định, khi nào các điểm đạt tỷ lệ lấp đầy trên 80%, thì mới mở tiếp, bởi mô hình mới sẽ khó lấp đầy, khách cần thời gian làm quen. Hơn nữa, nguồn cung cũng tăng nhiều do nhiều công ty cùng mở mô hình này, ngay cả ông lớn như WeWork cũng đang lỗ vì mở rộng quá nhanh. 

WeWork nhắm đến phân khúc khách hàng cao cấp, văn phòng chuẩn hạng A, diện tích trung bình 5.000 - 6.000m2 (tại Mỹ) và 3.000 - 4.000m2 (tại Trung Quốc), chi phí đầu tư đắt, thiết kế cao cấp, có nhiều quỹ đầu tư hỗ trợ. Trong khi, mỗi điểm của Cogo chỉ có diện tích 2.000 - 3.000m2, phải chọn tòa nhà hạng A, B, nhưng mức giá khách hàng phải trả chỉ bằng hạng C. Ngoài ra, văn hóa ứng xử, quan tâm hỏi han, trao đổi thường xuyên, giúp đỡ khách hàng khi cần cũng là điểm cộng của Cogo. Điều đó khiến ông Kiên tự tin sẽ đứng vững ở Việt Nam trước các đối thủ sừng sỏ ngoại.

Xu hướng nào sẽ thống trị? 

Cuộc cạnh tranh trên thị trường co-working space đang ngày càng sôi động với sự gia nhập của nhiều thương hiệu. Tất cả cùng tham gia vào cuộc chiến giành thị phần, trong không gian hạn hẹp tại các thành phố lớn. Các thương hiệu co-working space đều đang theo đuổi chiến lược mở rộng mạng lưới, đồng thời chứng minh sự khác biệt về giá cả cũng như giá trị mà họ mang đến cho khách hàng.

Ông Chris Edwards, Tổng giám đốc Kafnu (thương hiệu co-working của Next Story Group đến từ Ấn Độ) bày tỏ phấn khích khi được trở thành một phần của câu chuyện tăng trưởng tại Việt Nam.

“Tất cả đều đang ngày càng cố gắng để có thể mang đến những dịch vụ và ưu đãi tốt hơn, nhằm thu hút đối tượng khách hàng mới cũng như giữ chân khách hàng có sẵn”, ông Chris Edwards nói. Kafnu hướng đến đối tượng khách hàng trẻ thuộc thế hệ Millennials (những người sinh ra trong giai đoạn từ đầu thập niên 1980 đến đầu thập niên 2000) và Gen Z (những bạn trẻ được sinh từ năm 1996 trở đi).

Theo Đỗ Sơn Dương, cuộc đua về giá cả không giúp các thương hiệu chiếm vị thế hàng đầu. Chỉ những người có câu chuyện thương hiệu nổi bật và kết nối mật thiết đến một nhóm khách hàng cụ thể mới có cơ hộ đó.

“Khi các tập đoàn lớn bắt đầu cân nhắc việc sử dụng môi trường làm việc chung, thì chỉ có những co-working space có uy tín về dịch vụ và mô hình kinh doanh thành công mới thu hút được họ”, CEO Toong khẳng định.

Kết quả khảo sát của Công ty Savills và CBRE trong quý II/2019 cho thấy: tổng nguồn cung phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội đạt khoảng 1,8 triệu m2, tăng 2% theo quý và 9% theo năm. Dự báo trong nửa cuối 2019, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có khoảng 79.000 m2 được các chủ đầu tư tung ra thị trường, nhưng phần lớn nằm ở khu vực nội thành.

Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A tại Hà Nội trong quý II/2019 tăng 5,3% so với cùng kỳ, đạt 26,4 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT); giá thuê trung bình của văn phòng hạng B tăng 4,6% theo năm, đạt 14,3 USD/m2/tháng.

Theo Báo Đầu tư