Thắc thỏm “tiền sử dụng đất”

Thành Nguyễn

11:56 21/05/2019

Với các doanh nghiệp địa ốc, quyền sử dụng đất đai và những câu chuyện bên lề luôn là vấn đề có tác động lớn đến hoạt động kinh doanh.

Thắc thỏm “tiền sử dụng đất”

Doanh nghiệp gặp nhiều vấn đề liên quan đến thuế đất tạm tính

Từ câu chuyện “tạm tính”

Chia sẻ với phóng viên, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam cho biết, các quy định trong lĩnh vực đất đai hiện có không ít bất cập, đơn cử như câu chuyện về thuế tạm tính.

Theo đó, khi doanh nghiệp A được giao một lô đất làm dự án bất động sản, thời điểm ban đầu Nhà nước mới tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp nộp vào ngân sách. Tuy nhiên, theo quy định, tiền sử dụng đất chỉ được tính ở thời điểm giao đất. Mà muốn giao đất phải giải phóng xong mặt bằng.

Tức là doanh nghiệp chỉ biết chính xác số tiền mình phải nộp khi đã giải phóng xong mặt bằng lô đất dự kiến triển khai dự án. Trong khi đó, để có thể ra được bài toán kinh doanh tổng thể, doanh nghiệp cần có những thông tin chính xác chi phí đầu vào (trong đó có tiền sử dụng đất). Do đó, điều này đã gây khó cho doanh nghiệp, vì sau khi đã bỏ lượng tiền lớn ra phục vụ công tác giải phóng mặt bằng thì không thể không nộp tiền sử dụng đất dù bị áp mức bao nhiêu.

Chẳng hạn, trong nhiều trường hợp, mức tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng lúc tạm tính là 10 đồng, đến khi giải phóng xong mặt bằng và được bàn giao, thì số tiền “nộp thật” lại bị tính gấp đôi, thậm chí gấp ba lần, lên đến 20 đồng hay 30 đồng. Việc này đã gây ra khó khăn cho doanh nghiệp khi không xác định được chính xác chi phí tiền sử dụng đất.

ảnh 1
 Sau hơn 5 năm thi hành, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ nhiều hạn chế. Ảnh: Thành Nguyễn

“Chi phí sử dụng đất ở Việt Nam là một ẩn số, ẩn số này lại thường biến thiên theo thời gian”, ông Duy nhìn nhận.

Theo bà Phan Thị Lệ Hằng, Công ty TNHH Luật SEC Việt Nam, thông thường, với các dự án hiện nay, các doanh nghiệp có hai hình thức đóng thuế, đó là đóng thuế hàng năm và đóng thuế một lần. Nếu chọn hình thức đóng thuế hàng năm, thì hàng năm, cơ quan thuế sẽ căn cứ trên bảng giá đất và thông báo về số thuế doanh nghiệp phải nộp. Riêng với hình thức đóng thuế một lần, Hội đồng định giá đất của địa phương sẽ họp, sau đó, dự đoán về diễn biến thị trường (khả năng trượt giá, tăng giá, giảm giá (thường ít xảy ra) cho cả vòng đời dự án - các dự án hiện nay thường được giao đất với thời hạn 50 năm). Sau đó, sẽ ấn định mức thuế mà các doanh nghiệp phải đóng.

“Sở dĩ, có trường hợp số thuế phải đóng cao hơn nhiều so với mức thuế tạm tính là do mức độ dự báo tăng giá lớn, hoặc diện tích đất sau giải phóng mặt bằng có thay đổi”, bà Hằng phân tích.

Về nguyên tắc, để ra được quyết định chủ trương đầu tư thì doanh nghiệp phải trình được tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư được hình thành từ nhiều yếu tố, (trong đó, có chi phí tiền sử dụng đất). Thời điểm đầu dự toán tổng mức đầu tư thì con số này chỉ là dự tính.

Sau khi có được quyết định chủ trương đầu tư, Nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng, sau đó bàn giao đất sạch cho nhà đầu tư và đưa ra chi phí sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, có những dự án từ khi có quyết định chủ trương đầu tư đến khi được giao đất, thời gian kéo dài vài năm. Như vậy, khi Nhà nước định giá đất cao hơn thời điểm ban đầu của quyết định chủ trương đầu tư thì hiệu quá dự án bị ảnh hưởng.

Có những dự án, khi áp chi phí sử dụng đất thực lớn hơn nhiều dự trù tính toán của doanh nghiệp, doanh nghiệp không kham nổi thì sẽ dẫn đến hai hướng: một là, buông dự án, không tiếp tục triển khai (hệ lụy là nhiều dự án bất động, đắp chiếu); hai là thay đổi quy hoạch, xin điều chỉnh quy hoạch, mà điều chỉnh quy hoạch sẽ dẫn tới tiền sử dụng đất thay đổi. Hướng đi này còn khiến tình trạng điều chỉnh quy hoạch diễn ra thường xuyên.

“Việc thay đổi quy hoạch không đơn thuần phụ thuộc vào ý chí của doanh nghiệp, vì doanh nghiệp phải trình các cơ quan chức năng. Theo trình tự thì thay đổi quy hoạch sẽ dẫn đến điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh đơn giá thu tiền sử dụng đất. Các việc này đều rất mất thời gian”, ông Duy nhấn mạnh.

Khó trăm bề

Không chỉ gặp khó khăn khi không thể rõ ràng ngay từ lúc lập dự án về tiền sử dụng đất, theo bà Hằng, đơn vị của bà đã gặp nhiều ca khó, mà các doanh nghiệp không biết giải quyết sao cho trọn vẹn vấn đề liên quan đến đất đai.

Có trường hợp, một cá nhân là cổ đông góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng do không phân biệt rõ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất tài sản trên đất, nên khi định giá tài sản thì định giá cả giá trị của đất, nhà xưởng.

Đến khi đưa ra cơ quan thuế, thì có nơi đồng ý với cách tính này, có nơi lại gạt đi phần giá trị của đất, chỉ tính phần giá trị nhà xưởng, trong khi giá trị đất là giá trị đưa vào sản xuất - kinh doanh trong thực tế. Khi bị “cắt bỏ" như vậy, doanh nghiệp không biết kê khai thế nào, dẫn đến những khó khăn trong việc định giá tài sản góp vốn cho doanh nghiệp.

Trường hợp khác, một doanh nghiệp sở hữu một lô đất lớn, nhưng khi có nhu cầu tách công ty (quyền đương nhiên của doanh nghiệp) và muốn hạch toán độc lập với phần diện tích thuê đất trả tiền hàng năm, thì cũng không thực hiện được. Bởi phần đất tách cho đơn vị mới có được tách hay không lại hoàn toàn phụ thuộc vào ý nghĩ chủ quan của UBND cấp tỉnh. Vì thế, có những doanh nghiệp phải mất từ 1 - 2 năm mới thực hiện xong các khâu chuyển đổi về mặt hành chính này.

Trong một hội thảo góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2013, đại diện Tập đoàn Viễn thông Quân đội (Viettel) đã kể câu chuyện vòng tròn luẩn quẩn mà doanh nghiệp mình gặp phải liên quan đến đất đai như sau, khi doanh nghiệp xin phê duyệt quyết định đầu tư thì Sở Kế hoạch và Đầu tư yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Trong khi để làm được việc này, thì phải có quyết định chủ trương đầu tư do Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp.

Hay khi xin thẩm định báo cáo kinh tế kỹ thuật với Sở Xây dựng, thì được yêu cầu phải làm xong chuyển đổi mục đích sang đất thương mại dịch vụ/sản xuất kinh doanh thì mới thẩm định. Trong khi để thực hiện chuyển đổi mục đích, thì lại phải có báo cáo kinh tế kỹ thuật mới thẩm định được.

“Đây chính là những rào cản khiến Viettel gặp nhiều khó khăn khi thực hiện thủ tục thuê đất/chuyển đổi mục đích sử dụng đất”, vị này cho biết.

Theo Điều 4, Mục 1, Chương II, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất thì các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất – Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có) - Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có).

Trong đó:

a) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này.

c) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.


Theo Báo Đầu tư Bất động sản