BizLIVE -

Việc tăng khung giá đất được ví như phát súng ân huệ bắn chết doanh nghiệp bất động sản một cách nhanh chóng hơn, doanh nghiệp khó tăng giá bán do tăng khung giá đất, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành phân tích.

Khung giá đất tăng: “Phát súng ân huệ tới doanh nghiệp”
Khung giá đất ở đô thị ở Hà Nội và TP. HCM tối thiểu có thể là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa 162 triệu đồng/m2. Ảnh: TL
Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố dự thảo nghị định về khung giá đất năm 2015. Theo đó, khung giá đất ở đô thị ở Hà Nội và TP. HCM tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa 162 triệu đồng/m2. Theo ông nội dung này nếu thông qua sẽ ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp như thế nào?

Mục đích khung giá đất là tiền sử dụng đất, khi có khung giá đất nhà nước sẽ ra quy định xác định thuế trên giá trị của khung giá đất là 20% hoặc 10% như trước đây.

Như vậy có nghĩa là giá đất sẽ bị tăng trong khi nhiều doanh nghiệp phản ánh rằng hiện nay tình hình bất động sản cực kỳ khó khăn doanh nghiệp hết tiền để đầu tư xây dựng. Đồng thời, giá nhà đất đang giảm thậm chí ở những khu trung tâm TP. HCM giảm đến 40-50%, tại sao nhà nước không hỗ trợ doanh nghiệp mà đánh thêm thuế?

Tăng thuế thêm đương nhiên doanh nghiệp sẽ phải chịu thuế cao hơn. Ở đây có thể chia làm 2 loại. Loại thứ nhất là doanh nghiệp đã bán sản phẩm và chưa đóng thuế. Toàn bộ số thuế gia tăng doanh nghiệp phải gánh chịu trong khi nhiều doanh nghiệp đã chịu lỗ để bán đi sản phẩm. Tức là đối với doanh nghiệp lỗ chồng lỗ. 

Trường hợp doanh nghiệp chưa bán sản phẩm. Liệu rằng phần giá tăng này doanh nghiệp có dám cơ cấu vào giá thành sản phẩm hay không? Có nghĩa là bắt người dân gánh chịu hay doanh nghiệp gánh chịu.

Tôi cho rằng hiện nay khó để người dân gánh chịu thông qua việc tăng giá do sự cạnh tranh khốc liệt giữa các dự án với nhau. Doanh nghiệp không thể đơn phương muốn tăng giá bán là tăng nên khả năng doanh nghiệp tăng giá bán do tăng giá đất lên không cao, vấn đề còn lại là doanh nghiệp tiếp tục đóng thuế cao hơn. 

Nếu doanh nghiệp trong dự án lãi ít và hòa vốn doanh nghiệp phải chấp nhận lỗ khung giá đất có tăng lên cũng không ảnh hưởng nhiều đến thị trường nhà đất. Do giá bán ra không ảnh hưởng đáng kể mà tất cả phí tăng lên doanh nghiệp bất động sản phải gánh chịu.

Xin ông cho biết, trong cơ cấu giá thành căn hộ, giá đất có vai trò như thế nào?

Có 2 trường hợp, thứ nhất là nhà giá thấp, chỉ ở mức 13 triệu đồng/m2 trong đó tiền xây dựng khoảng 8-9 triệu đồng/m2; từ 1-2 triệu đồng là tiền làm hạ tầng, đường xá; 1-2 triệu đồng là lãi vay ngân hàng và dưới 1 triệu đồng là tiền sử dụng đất.

Còn đối với những dự án cao cấp, "đất vàng" trong những khu vực trung tâm thành phố có giá bán 60-100 triệu đồng/m2 trong đó tiền xây dựng sẽ chiếm khoảng 20-30 triệu đồng/m2, và 40-70 triệu đồng là tiền mua đất và sử dụng đất.

Cho nên có thể nói đơn giản nếu nhà thu nhập thấp dưới 15 triệu đồng/m2, 20% là tiền đất và sử dụng đất. Ngược lại ở dự án trung tâm, cao cấp 70% sẽ là tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên có ý kiến cho rằng việc tăng khung giá đất là cần thiết thậm chí phải tăng lên đến 500 triệu đồng, việc định giá đất thấp có tội làm thất thu ngân sách nhà nước và khẳng định không ảnh hưởng đến giá cả nhà ở trên thị trường. Ông bình luận như thế nào về ý kiến này?

Chúng ta đã bị thâm hụt ngân sách và nhà nước đang tìm mọi cách để thu thuế. Trong khi hàng trăm ngàn doanh nghiệp phá sản hàng năm, doanh nghiệp nợ thuế phá sản nên nguồn thu cố định bị giảm, thuế đất tăng là một trong những cách để bù đắp phần thất thu thuế.

Nhưng tăng giá đất ảnh hưởng đến người kinh doanh bất động sản, thậm chí nhiều doanh nghiệp bỏ trốn, thuế đất không thu được. Chúng ta đã có những bài học lạm thu, tận thu thuế và cuối cùng chúng ta không thu được gì.
 
Bài học đánh thuế mua bán nhà 25% rốt cục không ai làm hoặc trường hợp cách đây 2 năm tăng hệ số K đối với người dân muốn hợp thức hóa đất nông nghiệp thành đất ở hoặc đất mua bán, nhà nước tăng 2-3 lần cuối cùng người dân bỏ không làm sổ đỏ dẫn đến trường hợp doanh nghiệp không có đủ tiền nộp tiền sử dụng đất hoặc làm xong, nhà nước không thu được tiền. 

Doanh nghiệp bất động sản đã đứng trên bờ phá sản hàng loạt nhà nước mới ra Nghị quyết 02 năm 2013 đưa ra gói 30.000 tỷ để cứu nhưng đến nay gói 30.000 tỷ không có tác dụng gì với thị trường bất động sản. 

Thị trường bất động sản khó khăn, nợ xấu, hàng tồn kho vẫn còn đó bây giờ đã là bệnh nhân ốm yếu sắp chết, tăng thu làm sao có thể thu được? Nếu tăng thuế là phát súng ân huệ bắn chết doanh nghiệp bất động sản một cách nhanh chóng hơn.

Để bảo vệ quan điểm nêu trên, ý kiến đưa ra là việc doanh nghiệp bị ảnh hưởng có thể dẫn đến bị phá sản là quy luật đào thải của thị trường?

Doanh nghiệp bán hết sản phẩm nhưng đóng thuế nhiều quá không có tiền tuyên bố phá sản hoặc bỏ trốn nhà nước sẽ không thu thuế được và sẽ gây ra sự xáo trộn về trật tự an ninh xã hội, gây ra tranh chấp giữa người dân và doanh nghiệp. Nếu trường hợp có 100 doanh nghiệp không đóng thuế, nhà nước sẽ can thiệp như thế nào?

Một thời gian dài doanh nghiệp bất động sản đã rất khó khăn. Đặc biệt lãi suất 2 năm 2011, 2012 phải chịu mức cao đồng thời chịu thiệt thòi do thủ tục hành chính rườm rà nay lại thêm tiền sử dụng đất cao sẽ giết chết doanh nghiệp một cách nhanh chóng.

Liệu giá nhà thời gian tới có thể tăng trở lại do những yếu tố về thị trường đã ấm dần và quan trọng hơn là các mức thuế, phí?

Thị trường thực tế chỉ mới làm ấm cục bộ, mới hồng hồng một chút. Giống như cơ thể con người, việc bất động sản thời gian vừa qua phục hồi như người nằm liệt đã phục hồi phần tay còn phần thân và chân vẫn chưa phục hồi. 

Theo tôi, mức giá thời gian tới có khả năng không tăng nữa bởi vì doanh nghiệp tìm cách bán tháo, người dân không đầu cơ. Chúng ta mất đi tầng lớp đầu cơ như trước đây, hiện nay chủ yếu là mua ở và một phần nhỏ là đầu cơ mua để cho thuê lại.

Thị trường vắng bóng đầu cơ mà nguyên tắc có nhà đầu cơ mới kích giá lên, không có mức giá sẽ bình thường. 

Xin cảm ơn ông!

NGUYỄN THẢO