BizLIVE - Theo khảo sát, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện. Tuy nhiên, việc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Chuyên gia Savills: Cẩn trọng khi lướt sóng đất nền dịp cuối năm
Ảnh minh họa.
Sau hơn nửa năm gần như “đóng băng” vì đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội những tháng gần đây bắt đầu bứt phá nhanh chóng. Tuy nhiên, do nguồn cung BĐS ở khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm, nên làn sóng đầu tư đổ dồn về khu vực ven đô, kéo theo các đợt “sốt đất” ở một số huyện ngoại thành.
Khảo sát của các công ty chuyên về bất động sản cho thấy, tại Hà Nội, các khu vực đang được giới đầu tư lựa chọn nhiều nhất là Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì. Đây là 4 huyện đang được quy hoạch lên quận vào năm 2025. Bên cạnh đó, một số khu vực khác cũng “nóng” không kém nhờ ăn theo hạ tầng như Thạch Thất, Hòa Lạc và Ứng Hòa.
“Nhờ sự xuất hiện của giới đầu tư đất đã khiến thị trường BĐS vùng ven trở nên sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng/m2, nay đã lên đến vài triệu đồng, vài chục triệu đồng/m2. Thậm chí, đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2”, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết.
Trong khi đó, Savills Việt Nam đưa ra báo cáo cho biết, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện. 
Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội, cho rằng, quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Trong khi đó, có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. 
“Khi đất nền tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành có nhiều mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp nhảy giá. Để làm được việc đó, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền”, bà Vân lưu ý.
Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi đầu tư vào đất nền?
Chia sẻ sâu hơn, bà Vân cho biết, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư để hạn chế rủi ro khi đầu tư đất nền, đó là phải làm thế nào để xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?
Thứ hai, làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành? 
Đối với tình huống số 1, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị. Thứ nhất, là phương pháp so sánh. 
Để xác định giá trị từ phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.  
Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. 
Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. 
Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. 
Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có. 
Từ đó, chúng ta sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này. 
Đối với tình huống số 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. 
Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.  
“Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông”, Nguyễn Thị Hồng Vân khuyến nghị. 

VÂN PHONG