BizLIVE -

CBRE Việt Nam vừa phát đi thông điệp đánh giá về những nội dung thay đổi quan trọng của Luật Đất đai mới được kỳ vọng sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

CBRE Việt Nam: Nhà đầu tư “rộng cửa” hơn với Luật Đất đai mới
Ảnh minh họa.

Một  số  cải  cách  trong  mua  bán  đất  và  giá  đất  nhằm  tăng cường  sự  bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài là những đột phá của Luật  Đất  đai 2013 vừa có hiệu lực chính thức từ đầu tháng 7/2014, theo nhìn nhận của Tổ chức Tư vấn bất động sản quốc tế CBRE.  

Ghi nhận của CBRE cho thấy, mặc  dù  Luật  Đất  đai  mới  vẫn  chưa  thể làm  hài  lòng  tất  cả  các  bên  liên  quan,  nhưng đã có  những  cải  thiện  đáng kể  về  khung  pháp  lý  cũng  như  đơn  giản  hóa  và  rút  ngắn  thời  gian  thực  hiện  các  thủ  tục. 

Trong đó, 4 nội dung được CBRE đưa ra nhìn nhận gồm: Giao  đất,  cho  thuê  đất; Thu  hồi  đất;  Giá đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giao đất, cho thuê đất

Theo CBRE, những thay đổi này có thể giúp giải quyết  các vấn  đề  liên quan đến bất động sản gắn liền  với đất và thu hồi đất, nguyên nhân của các tranh  chấp  trong  nhiều  năm  qua.

“Cho  phép  giao  đất  cho  người  nước  ngoài  sẽ giúp  tạo  ra  một  môi  trường  kinh  doanh  cạnh tranh  hơn,  qua  đó  đảm  bảo  việc  sử  dụng  đất hiệu quả hơn”, bản thông báo nêu rõ.

Các nhà  đầu  tư  nước  ngoài  hiện  nay  có  quyền  như nhà đầu  tư  trong  nước  khi  thực  hiện  các  giao  dịch  liên quan đến đất đai.

Dưới bộ luật mới, Việt Kiều và doanh nghiệp có vốn đầu  tư  nước  ngoài  có  thể  được  giao  đất  để  đầu  tư xây  dựng  nhà  ở  để  bán  hoặc  để  bán  kết  hợp  cho thuê. 

Tuy nhiên, cũng theo CBRE, trong  khi  dự  thảo  sửa  đổi  Luật  Nhà  ở  đang xem  xét  cho  phép  các  nhà  đầu  tư  nước  ngoài, đặc  biệt  là  Việt  kiều,  mua  và  sở  hữu  nhà,  Luật Đất  đai  mới  vẫn  chưa  đề  cập  đến  lợi  ích  của người nước ngoài.

Thu hồi đất

Không  giống  với  Luật  Đất  đai 2003  với  các định  nghĩa  khá  rộng  như  “mục  đích  phát  triển  kinh tế”,  Luật  Đất  đai  mới  đưa  ra  các  định  nghĩa  chi  tiết và  chặt  chẽ  hơn  trong  các  điều  khoản  thu  hồi  đất nông  nghiệp  cho  các  dự  án  thương  mại. 

Về phương diện này, quan điểm của CBRE nhận định, Luật  mới  sẽ giúp phân  phối  lại quỹ  đất  cho  các  nhà  đầu  tư  có  khả  năng  tài chính  để  phát  triển  dự án hiệu  quả  hơn.

Đặc  biệt là các  “khu  đất  vàng”  đã  giải  phóng  mặt  bằng nhưng  vẫn  không  có  bất  kỳ  hoạt  động  xây dựng nào. Đây cũng là thực tế đã làm đau đầu các cơ quan chức năng trong suốt nhiều năm qua.

Mặt khác, CBRE cho rằng, với Luật mới, Chính  phủ  sẽ  chủ  động  hơn  trong  việc  khắc phục tình trạng phân phối đất đai không hiệu quả. Thay  đổi  này  sẽ  thu  hẹp  phạm  vi  thu  hồi  đất của  Chính  phủ  qua  đó  tác  động  đến  nguồn cung đất sơ cấp.

Tuy nhiên, điều khiến các chuyên gia CBRE lo lắng, sau khi thu hồi đất Chính phủ sẽ làm gì hoặc chuyển  nhượng  đất  dự  án  cho  ai  vẫn  còn  là một  bài  toán.  “Việc  tìm  kiếm  các  nhà  đầu  tư có  năng  lực  tài  chính  và  hồ  sơ  năng  lực  tốt trong bối cảnh hiện này không phải là điều dễ dàng”, báo cáo nhận định.

Định giá đất

Luật  Đất  đai  sửa  đổi  quy  định  chi  tiết  việc  xác định  giá  đất  theo  hai  phương  thức:  Bảng  giá đất  và  giá  đất  cụ  thể  cho  từng  trường  hợp, bởi  một  ủy  ban  định  giá  đất  dựa  trên  bảng  giá đất  và  giá  thị  trường. 

Công tác định giá đất cần dựa trên giá thị trường kết  hợp  với  các  phương  pháp  định  giá  phù  hợp từ  các  tổ  chức  chuyên  môn.

Theo đánh giá của CBRE, hai  phương  thức định giá đất nêu trên sẽ  giúp  thu  hẹp khoảng  cách  giữa  giá  đất  do  Nhà  nước  quy định và giá đất trên thị trường.

Quy  trình  định  giá  đất  cụ  thể  giúp  tách  biệt giữa  quyền  xác  định  giá  đất  và  quyền  thu  hồi đất của các cơ quan chức năng. Bởi, giá đất sẽ được quyết định bởi hội đồng thẩm định  giá  đất  độc  lập,  tách  biệt  với  UBND cấp  tỉnh,  cơ  quan  có  chức  năng thu hồi và quyết định quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, sự thay đổi trong việc xác định giá đất đòi hỏi các  nhà  đầu  tư  có  một  kế  hoạch  nghiên  cứu tiền khả thi cẩn trọng hơn. Việc triển khai xác định giá đất cụ thể như thế nào  vẫn  cần  thời  gian  để  xem  xét,  tuy  nhiên giá đất các dự án thương mại sẽ khó dự đoán hơn.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đối với dự án nhà ở)

Chuyển  nhượng  một  phần  dự  án  không  còn  là khái  niệm  mới  trên  thị  trường,  đặc  biệt  đối  với tình  hình  kinh  tế  hiện  nay  mặc  dù  vẫn  chưa được  cho  phép  tại  Luật Đất đai 2003.

Trên thực tế thị trường, mua  bán - sáp nhập (M&A) đã được xem là một  hình  thức  đầu  tư thay  vì  là  giải  pháp  cuối  cùng  của  chủ  đầu tư  khi  không  thể  tiếp  tục  triển  khai  dự  án. 

Đồng thời, việc cho  phép  chuyển  nhượng  một  phần tại một số dự án đã giúp tháo gỡ khá nhiều nút thắt quan trọng trên thị trường bất động sản với việc hàng loạt dự án đã hồi sinh sau M&A.

Theo đánh giá của CBRE, với những quy  định  chi  tiết  hơn  về  các điều  khoản liên quan đến chuyển nhượng dự án đã  giúp  hỗ  trợ  về  mặt  cơ  sở  pháp lý  cho  các  hoạt  động  M&A đang trở nên ngày càng phổ biến trên thị trường hiện nay.

Tuy nhiên, CBRE cho rằng, quy  trình  và  thủ  tục  liên  quan  đến  chuyển nhượng quyền sở hữu ở Luật Đất đai mới vẫn chưa rõ ràng.

VŨ MINH