Nhiều chuyên gia lo ngại việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại TP HCM sẽ là gánh nặng cho người đóng thuế, làm tăng giá bất động sản.
Tăng hệ số K: Thuế cao vẫn lo thất thoát
Đất nền rao bán ở huyện Bình Chánh, TP HCM Ảnh: Tấn Thạnh
UBND TP HCM vừa trình HĐND TP về phương án tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn TP. Theo đó, UBND TP HCM đề xuất áp dụng hệ số K năm 2019 sẽ tăng trung bình 0,4 lần so với hệ số năm 2018 ở tất cả các nhóm và khu vực khi tính tiền sử dụng đất.
Nhiều điểm mới
Thuyết minh đối với việc xây dựng quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019, UBND TP HCM cho biết sau khi tổng hợp ý kiến các quận - huyện, sở - ngành và hiệp hội, có 17 đơn vị thống nhất với đề xuất điều chỉnh hệ số K tăng 0,4 lần so với năm 2018; một số đơn vị đề nghị tăng 0,1-0,3 lần… Trên cơ sở đó, liên sở Tài chính và Tài nguyên - Môi trường đề xuất tăng hệ số K 0,4 lần.
Trong nội dung tờ trình, Sở Tài chính TP HCM đã thống nhất với ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP khi xếp quận 2 vào cùng nhóm với quận 7 là nhóm thuộc khu vực 2. Bởi lẽ, quận 2 có tốc độ đô thị hóa cao, được đầu tư, phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông. Đây cũng là điểm mới trong việc tính hệ số K năm 2019 nếu được duyệt.
Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức thì áp dụng hệ số K bằng 1,5 lần bảng giá đất. Còn phần đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, văn phòng cho thuê... được đề xuất hệ số K từ 1,7-2,5 lần. Đất sản xuất công nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng... được đề xuất áp dụng hệ số K từ 1,5-1,7 lần.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đề xuất của Sở Tài chính TP tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cao hơn nhiều so với mức tăng năm 2018 và năm 2017 (chỉ từ 5%-8,33%). Điều này cũng cần được xem xét kỹ, bởi lẽ sẽ ảnh hưởng đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và nhiều vấn đề khác. Ông Châu đề nghị tiếp tục áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 tương đương cách tính năm 2018 theo Quyết định 09 của UBND TP HCM.
Về kiến nghị này, Sở Tài chính TP HCM lý giải: Theo Luật Đất đai, về nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Hệ số điều chỉnh giá đất đối với đất ở để tính bồi thường tính bình quân là 4,75. Riêng đề xuất bảng giá tối thiểu nhà, đất áp dụng riêng để tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong hoạt động nhà đất trên địa bàn TP đã thống kê hệ số K bình quân theo các hồ sơ kê khai là 3,06 lần.
Sở Tài chính TP nhận định giá đất thị trường hiện nay cao hơn 4-6 lần bảng giá đất. Trong khi đó, hệ số K để xác định nghĩa vụ tài chính cao nhất là 2,1 lần. Do vậy, nếu điều chỉnh tăng hệ số K cao nhất sẽ tạo đột biến, gây khó khăn cho người sử dụng đất và an sinh xã hội. Trên cơ sở xem xét, liên sở Tài chính và Tài nguyên - Môi trường đề nghị mức tăng hệ số K năm 2019 với 0,4 lần là hợp lý.
Giá nhà đất sẽ tăng
Khi giao dịch mua bán nhà đất, thông thường người dân phải đóng 2 khoản phí trước bạ (0,5%) và thuế thu nhập cá nhân (2% trên tổng giá trị chuyển nhượng). Giá trị chuyển nhượng nếu cao hơn khung giá đất quy định hiện hành thì vẫn giữ nguyên. Nếu thấp hơn hoặc bằng thì sẽ dựa theo khung giá đất nhân với hệ số K. Vì vậy, khi hệ số K tăng, người dân hay doanh nghiệp, những người giao dịch liên quan lo lắng bởi phải đóng thuế nhiều hơn.
Ví dụ, nhà nước hiện áp giá 100 triệu đồng/m2 đối với đất mặt tiền 1 tuyến đường ở quận giáp trung tâm TP HCM. Người mua nhà nộp lệ phí trước bạ 500.000 đồng/m2 (0,5%). Khi áp dụng hệ số K mới, giá đất trên con đường này sẽ tăng lên 200 triệu đồng, lệ phí trước bạ sẽ tăng 1 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, theo Cục Thuế TP HCM, thực tế thì nhiều người không kê khai giá trị thật khi chuyển nhượng đất, thậm chí thấp hơn mức giá quy định hiện hành để không phải đóng thuế, phí cao dù giá trị thật mà họ giao dịch cao hơn nhiều. Vì vậy, khi hệ số K tăng, người nộp thuế, phí sẽ phải nộp cao hơn nhưng cũng không đúng giá trị thật, làm thất thu ngân sách. 

Theo Người Lao Động