BizLIVE - Nhiều ý kiến cho rằng các sai phạm của Ban quản trị nhà chung cư có thể xử trí bằng phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự.
Ban quản trị chung cư sai phạm, ai sẽ bảo vệ quyền lợi cho cư dân?
Bà Nguyễn Thị Châm, cư dân chung cư Phú Hoàng Anh

Ban quản trị chung cư vốn được cư dân bầu ra để đại diện họ quản lý, điều hành các hoạt động chung cư tòa nhà, đảm bảo quyền làm chủ của cư dân. Thế nhưng tình trạng cư dân bức xúc với BQT đang ngày càng nhiều.

Thực trạng trên được nhiều cư dân đưa ra câu chuyện cụ thể, đồng thời các luật sư, chuyên gia và cơ quan quản lý Nhà nước đề cập giải pháp cho vấn đề tại Hội thảo "Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư" do báo Thanh niên tổ chức ngày 11/3.

Mua nhà mà không được vào

Chia sẻ tại hội thảo, ông Nguyễn Tấn Bảo, cư dân chung cư Masteri Thảo Điền, quận 2 (nay là TP. Thủ Đức) cho biết thực trạng sai phạm BQT ở chung cư ông đang sống. Thứ nhất BQT không công bố quy chế hoạt động, thu chi tài chính 2 năm; không tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên từ đầu nhiệm kỳ, sử dụng quỹ vận hành sai quy định; BQT đưa ra quy định những hoạt động trong BQT là thông tin mật, không công khai để cư dân thảo luận…

Ông Bảo cho biết cư dân tại đây đã có đơn từ phản ánh nhiều nơi nhưng không được xử lý. Cụ thể tháng 12/2020, đại diện cư dân tố cáo các hành vi của BQT gửi Thanh tra Sở Xây dựng nhưng không có trả lời, gửi UBND quận 2, hồ sơ được chuyển về UBND P. Thảo Điền, phường cho biết không đủ thẩm quyền xử lý. Ngày 26/2 vừa qua cư dân tiếp tục gửi đơn tố cáo tới UBND TP. Thủ Đức nhưng hiện cũng chưa có phản hồi.

Bà Đỗ Thị Ngọc Oanh, cư dân chung cư Central Garden, 328 Võ Văn Kiệt, quận 1 đại diện cho cư dân tại đây nêu bức xúc và cho rằng BQT tại chung cư bà sống đã lộng quyền, thiếu minh bạch. Theo đó, khi BQT chung cư được thành lập đã có sự chia sẻ ngay trong chính BQT, một nhóm bảo vệ quyền lợi của cư dân và nhóm còn lại bảo vệ quyền lợi của CĐT.

“Được sự hậu thuẫn của CĐT nên nhóm này lộng quyền, từ ngày thành lập BQT vào 30/8/2018 nhưng chưa một lần tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên, không họp BQT, không có bất cứ đối thoại nào giữa BQT và cư dân”, bà Oanh cho biết.

Trưởng BQT tự mang danh cá nhân ký các hợp đồng trái luật lẽ ra phải thông qua BQT, như việc ký hợp đồng với đơn vị vận hành tòa nhà (ký với đơn vị thuộc CĐT), đơn vị bảo trì thang máy. Đây là những hợp đồng lớn và quan trọng nhưng không thông qua BQT cũng như hội nghị nhà chung cư.

Khi cư dân bức xúc yêu cầu BQT họp với cư dân thì thay vì trực tiếp đối thoại thì trưởng BQT soạn dự thảo thay đổi quy chế, trong các cuộc họp với BQT, người dân muốn tham gia phải đóng ký quỹ, tham gia họp chỉ được ngồi nghe, nếu phát biểu trái ý BQT sẽ bị phạt bằng cách trừ vào tiền ký quỹ. Dự thảo này đã không thể thông qua vì cư dân không đồng ý.

Bà Oanh còn đề cập việc BQT cấu kết với BQL của CĐT cũ thu tiền cư dân trong việc làm thẻ từ thang máy. Cư dân yêu cầu giải trình thì hiện rơi vào im lặng. Hay việc chủ đầu tư Chương Dương có kế hoạch lắp đặt camera trong thang máy. Dù cư dân nộp tổng cộng hơn 400 triệu nhưng doanh nghiệp lại hoạch toán là chi phí của doanh nghiệp và đã được hoàn thuế…

Theo bà Oanh, hiện cư dân ở Central Garden có nhiều lá đơn gửi UBND phường Cô Giang và quận 1 nhưng các cấp không có phản hồi, không chấn chỉnh hoặc làm ngơ.  

Một trường hợp gây nhiều bức xúc đã được đề cập trên báo chí thời gian qua là việc một số cư dân ở chung cư Phú Hoàng Anh, huyện Nhà Bè bị “giam” căn hộ của mình, không thể vào ở dù cầm trên tay sổ hồng.

Có mặt tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Châm, một trong số cư dân gặp vấn đề trên cho biết, bà sở hữu căn hộ tại tầng 2 chung cư Phú Hoàng Anh nhưng không được vào chính căn nhà của mình. Bà cho biết, BQT đã thực hiện hành vi đổ keo vào ổ khóa nhà, khóa thẻ từ đi thang máy, khóa 2 lối thoát hiểm thang bộ. Hiện bà Châm phải thuê nhà tại quận 7 để theo đuổi vụ việc nhằm đòi lại quyền của mình.

Điều bà Châm bức xúc nhất là việc BQT chung cư này thông tin tới đông đảo cư dân là sổ hồng căn hộ của bà Châm là giả, căn hộ của bà ở tầng 2 là khu vực cộng đồng… Bà Châm cho biết bà đã đi hỏi nhiều cơ quan chức năng thì đều được khẳng định sổ hồng căn hộ của bà là đúng, tuy nhiên nhiều năm nay bà vẫn không được bước vào căn nhà của mình…

Chính quyền chưa làm tới nơi tới chốn

Về phía chính quyền địa phương, ông Hà Minh Tâm, Trưởng Phòng quản lý đô thị huyện Nhà Bè cho biết đã tiếp cận và hỗ trợ bà Châm yêu cầu BQT giao nhà, đã báo cáo TP tiếp tục hỗ trợ cư dân nhận nhà. Vừa qua Phó Chủ tịch UBND huyện đã trực tiếp xuống làm việc, yêu cầu BQT mở cửa cho bà Châm vào nhà. Ông Tâm cho biết sắp tới huyện sẽ làm việc để bà Châm có thể nhận nhà.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, Phó Phòng quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, với trường hợp của bà Châm thì sở này cũng như Sở Tài nguyên môi trường đã có văn bản trả lời rõ ràng sổ căn hộ của bà được cấp là đúng. Pháp luật quy định người sở hữu tài sản có quyền sở hữu, định đoạt, ai cản trở thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật; chính quyền địa phương có đầy đủ công cụ trong tay, phải báo cáo người dân ở vấn đề này.

 Ông Lê Hoàng Châu nêu ý kiến tại hội thảo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết, quyền mua nhà của người dân thể hiện quyền được nhận nhà theo hợp đồng, đảm bảo chất lượng, chủ đầu tư cam kết về dịch vụ, tiện ích. Quyền thứ 2 là sau 50 ngày nhận nhà thì CĐT phải làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn nhà. Thứ ba là quyền được phục vụ, thể hiện hội nghị nhà chung cư lựa chọn BQT, từ đó tìm đơn vị vận hành chuyên nghiệp. Thứ 4 là được sống trong môi trường an toàn, an ninh.

Trả lời câu hỏi ai là người bảo vệ cư dân trong chung cư, ông Châu cho biết đó là Nhà nước, thông qua pháp luật.  Ông Châu cho rằng hệ thống pháp luật trong đó có luật nhà ở và các thông tư đã quy định rõ hội nghị nhà chung cư, bầu BQT, BQT thực hiện đúng nghị quyết hội nghị nhà chung cư, không được tự ý sử dụng quỹ bào trì không đúng mục đích, nếu sai có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Với trường hợp xảy ra tại chung cư Phú Hoàng Anh ở Nhà Bè, ông Châu cho rằng hiện phân định trách nhiệm cấp phường trong việc hòa giải, tổ chức hội nghị nhà chung cư; phía huyện đã ban hành văn bản nhưng BQT không chấp hành, ông Châu mong rằng huyện Nhà Bè cần làm tới nơi tới chốn khi mà họ không chấp hành.

Người tham gia BQT phải có chứng chỉ quản lý vận hành nhà chung cư

Luật sư Hoàng Thu, đoàn luật sư TP.HCM đánh giá, những tranh chấp cư dân BQT, CĐT xoay quanh 3 vấn đề chính là 2% phí bảo trì, phí quản lý và chi tiêu trong BQT, tranh chấp liên quan sở hữu chung riêng BQT, cư dân.

Với trường hợp cụ thể của bà Châm gặp phải ở chung cư Phú Hoàng Anh, đơn từ đã được chuyển tới các cấp tại huyện Nhà Bè, cư dân đã thực hiện quyền khiếu nại của mình nhưng luật sư cho rằng đi nhiều hướng nhưng chưa chuẩn. Trường hợp này luật sư nhận thấy có dấu hiệu vi phạm hành chính mà có thể xử phạt mà người dân chưa đưa yêu cầu xử phạt hành chính theo quy định.

Thứ hai theo luật sư này việc giữ số tiền quỹ bảo trì có thể đó là dấu hiệu hình sự, chiếm giữ tiền bảo trì không chịu bàn giao, nếu chứng minh được BQT sử dụng không đúng mục đích… cư dân có thể tố cáo tới cơ quan công an. Với tiền bảo trị có giá trị lớn thì có thể tố cáo tới cơ quan công an cấp thành phố. Theo đó, sự việc sẽ được cơ quan tòa án giải quyết.

Tham dự hội thảo, với vai trò doanh nghiệp, ông Nguyễn Trung Tín, lãnh đạo An Gia chỉ ra một số bất cập khi vận hành nhà chung cư. Trong đó có việc tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng nhiều cư dân không tham gia, nhiều người xem đó không phải là việc của họ.

Về BQT, ông Tín cho rằng có hiện có 2 vấn đề một là năng lực BQT, nhiều người tham gia BQT nhưng chưa có trình độ đủ để hiểu trách nhiệm của mình, một số người có tư lợi riêng nên chưa có hành động thỏa đáng với người dân. Theo đó, vị này cho rằng cần có quy định cụ thể tiêu chuẩn về người làm BQT, chẳng hạn họ cần phải qua đào tạo, có bằng cấp nào đó phù hợp, có năng lực hiểu được trách nhiệm khi tham gia BQT. Ông cũng cho rằng thù lao cho BQT cần ở mức tương xứng để họ chuyên tâm, làm việc chuyên nghiệp, tận tâm.

Là người có kinh nghiệm thực tế liên quan tới các vấn đề phát sinh trong vận hành nhà chung cư, ông Nguyễn Duy Thành, TGĐ Global Home đồng tình với ý kiến trên. Theo đó, BQT phải được họp qua lớp quản lý vận hành nhà chung cư, phải hiểu về luật. Ông Thành nêu, Nghị định 99 và Thông tư 02 có quy định nhưng Thông tư 06 có hiệu lực từ đầu năm 2020 lại không quy định mà chỉ khuyến khích.

Bên cạnh đó, ông Thành cho rằng việc lạm quyền, sử dụng sai tiền quỹ bảo trì rất ít trường hợp bị khởi tố, truy tố BQT. Theo vị này thì tạo điều kiện cho BQT sai trước hết là chính quyền. Trường hợp ở chung cư Phú Hoàng Anh ông Thành thấy cách giải quyết của chính quyền Nhà Bè chưa hài lòng.

Ông Thành cũng đồng tình với luật sư Thu về việc có thể xử phạt hành chính từ 30 đến 60 triệu đồng với BQT sử dụng sai kinh phí bảo trì, thực hiện sai quy chế BQT. Ngoài tiền phạt còn phải khắc phục. Ông Thành cũng lưu ý, trong quy chế quản lý nhà chung cư không có hạng mục để BQT đi đóng phạt, BQT làm sai thì phải bỏ tiền túi ra đóng phạt chứ không được lấy tiền của cư dân.

Ông cũng đề nghị xem lại Thông tư 06, theo đó không phải khuyến khích mà là bắt buộc người tham gia BQT phải có chứng chỉ quản lý vận hành nhà chung cư.

TGĐ Global Home cũng chỉ ra cách quản lý hiệu quả quỹ bảo trì chung cư. Theo đó, khi CĐT xây dựng nhà chung cư, khách hàng thanh toán tiền qua ngân hàng, riêng tiền quỹ bảo trì sẽ phong tỏa. Khi có công nhận BQT thì CĐT làm thủ tục chuyển giao, mọi thu chi quỹ được phải qua chuyển khoản. Nếu có vấn đề gì cư dân có thể yêu cầu ngân hàng sao kê, trích lục.

Vấn đề nữa ông Thành cho rằng nghe có vẻ bất ngờ, lạc lõng nhưng cần thiết đó là cần tuyên truyền kiến thức pháp luật cho chính quyền địa phương.

HUYỀN TRÂM