BizLIVE - Để tránh việc lạm dụng phí bảo trì, tại tờ trình sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư phải lập tài khoản vốn chuyên dùng để người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp phí bảo trì.
Sắp có “thuốc trị” tranh chấp quỹ bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư?
Ảnh minh họa.
Vài năm trở lại đây, những tranh cãi xung quanh câu chuyện làm thế nào để quản lý, sử dụng một cách hiệu quả quỹ bảo trì chung cư, giảm thiểu tranh chấp giữa cư dân - chủ đầu tư luôn là một chủ đề nóng.
Theo quy định, hiện mỗi khách hàng mua nhà, ngoài chi phí căn hộ mua, phải nộp thêm 2% phí bảo trì chung cư và thông thường, khoản phí này được chủ đầu tư thu. Các khoản này không hề nhỏ, theo đại diện Sở Xây dựng TP.HCM ở một số chung cư, số tiền này có thể lên đến 60-70 tỷ đồng. 
Tuy nhiên, trong quá trình giữ quỹ, nhiều chủ đầu tư đã tự ý sử dụng khoản tiền này theo mục đích riêng. Một số trường hợp không bàn giao, bàn giao chậm, giao không đủ cho ban quản lý chung cư, gây tranh chấp phức tạp giữa hai bên, ảnh hưởng đến cư dân.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM tranh chấp này chiếm 36% trong các vấn đề tranh chấp tại chung cư.
Trước tình trạng trên, để giải bài toán tranh chấp chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân, Bộ Xây dựng vừa hoàn thiện xong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; trong đó, điểm đáng chú ý là sửa đổi quy định về việc người mua nhà nộp phí bảo trì toà nhà cho chủ đầu tư. 
Quy định hiện hành liên quan phí bảo trì chung cư (mức 2% giá trị căn hộ) không có ràng buộc về tài khoản nhận kinh phí; hình thức nộp (người mua hoặc nộp trực tiếp vào tài khoản khi trên hợp đồng mua bán hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản)...
Để tránh việc chủ đầu tư lạm dụng phí bảo trì, tại tờ trình lấy ý kiến sửa đổi Nghị định hướng dẫn về Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư phải lập tài khoản vốn chuyên dùng để người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp phí bảo trì.
"Tài khoản vốn chuyên dùng" là loại tiền doanh nghiệp gửi ngân hàng, chỉ được dùng vào một số mục đích nhất định. Việc sửa đổi này nhằm đảm bảo tài khoản nhận phí bảo trì ở dạng "đóng", nhà đầu tư không được tự ý sử dụng vào mục đích khác. Thông tin tài khoản phải được ghi thống nhất trong hợp đồng mua bán.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề nghị bỏ quy định người mua nộp trực tiếp phí bảo trì bằng tiền mặt cho chủ đầu tư.
Nếu chủ đầu tư thâm dụng vào khoản 2% phí bảo trì, Bộ Xây dựng kiến nghị bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để làm cơ sở cho địa phương thực hiện thu hồi kinh phí, bàn giao cho Ban quản trị chung cư. Biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư trước đây do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra trong quyết định cưỡng chế.
Quy định mới sẽ khống chế được việc lạm quyền của chủ đầu tư?
Trước dự thảo trên, trao đổi với báo chí, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho biết, 2 đề xuất sửa đổi liên quan đến quản lý kinh phí bảo trì chung cư theo Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 là rất đáng mừng và tiến bộ. Việc sửa đổi này sẽ hạn chế những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hết sức nóng bỏng trong thời gian vừa qua.
Theo ông Tú, về cơ bản, Luật Nhà ở 2014 mới chỉ quy định những nguyên tắc chung, nếu không có văn bản hướng dẫn từ Chính phủ và Bộ Xây dựng thì khó triển khai vào thực tế. Theo đó, việc quy định cụ thể các điều khoản còn chưa rõ, chưa phù hợp trong các điều luật trước đây như quy định liên quan đến “việc chuyển tiền phí bảo trì vào tài khoản của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán chung cư”. Đây là cơ sở để người dân, doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước có thể đưa luật vào cuộc sống, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển vững mạnh hơn và hạn chế các tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
“Điểm khác và ưu việt trong 2 điều luật của Dự thảo là khống chế được việc lạm quyền của chủ đầu tư khi được giao chủ động quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, tránh việc chủ đầu tư sử dụng tiền sai mục đích và chiếm dụng tiền kinh phí bảo trì như trước. Quy định sửa đổi sẽ giúp giảm thiểu nhiều vấn đề liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư như việc tranh chấp, khiếu nại của người dân với chủ đầu tư vốn diễn ra phổ biến trong thời gian gần đây”, luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
Dẫn giải thêm, luật sư Trương Anh Tú cho biết, trước đây và cả hiện nay đang có tình trạng chủ đầu tư vẫn giữ kinh phí bảo trì chung cư dù đã hết vai trò của mình, hoặc chậm bàn giao, không bàn giao hết khoản kinh phí này cho Ban quản trị nhà chung cư. Tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó một phần do ý thức tuân thủ pháp luật của một bộ phận chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư còn hạn chế, nhưng cũng có nhiều nguyên nhân chủ quan từ phía cơ quan quản lý Nhà nước. Cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sâu sát trong thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà chung cư cũng như kinh phí bảo trì.
Bộ Xây dựng đã từng đưa ra phương án là gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư vào tài khoản phong tỏa ở ngân hàng, sau khi Ban quản trị được thành lập sẽ bàn giao lại. Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư trong giai đoạn trước khi bàn giao cho Ban quản trị sẽ là UBND quận, huyện, đồng thời sửa đổi quy định về cưỡng chế khoản kinh phí này. Tuy nhiên, kinh phí bảo trì về nguyên tắc là tài sản chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, nên không thể giao cơ quan quản lý làm chủ tài khoản.
“Có thể thấy, dự thảo sửa đổi lần này đã khắc phục được tình trạng chủ đầu tư toàn quyền quản lý kinh phí bảo trì dẫn đến lạm dụng chúng mà không cần chờ sửa đổi Luật Nhà ở. Giải pháp này có thể khắc phục phần lớn hạn chế hiện nay trong sử dụng kinh phí bảo trì trước khi thành lập Ban quản trị, cũng như giảm áp lực cưỡng chế cho cơ quan Nhà nước với chủ đầu tư”, ông Tú nhấn mạnh.

VÂN PHONG