Những “vết sẹo” trong quy hoạch thị trường địa ốc: Long An, những dự án triệu đô bỏ hoang

Gia Huy

08:11 10/04/2019

Cơn sốt đất nền lan rộng tại nhiều địa phương trên cả nước thời gian qua đã để lại nhiều hậu quả và nó cho thấy những lỗ hổng trong công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch.

Những “vết sẹo” trong quy hoạch thị trường địa ốc: Long An, những dự án triệu đô bỏ hoang

Cỏ mọc um tùm tại Dự án Khu đô thị Trung tâm hành chính tỉnh Long An - TP. Tân An được người dân tận dụng làm nơi thả bò. Ảnh: Gia Huy

Tại Long An có những dự án hàng chục héc-ta, được xây dựng hạ tầng hoàn thiện và đã mở bán hàng chục năm nay, nhưng sự sống lớn nhất ở những dự án này là cỏ, tạo nguồn thức ăn dồi dào cho trâu bò.
Điểm mặt những dự án bỏ hoang
Long An, một tỉnh có lợi thế lớn về kinh tế khi giáp TP.HCM ở 2 mặt là khu Nam và khu Tây, có trục hành lang giao thông kinh tế trọng điểm nối TP.HCM với các tỉnh Tây Nam Bộ như Quốc lộ 1A, cao tốc Trung Lương - TP.HCM, Quốc lộ 22… Một lợi thế nữa của Long An là có hệ thống cảng nước sâu quốc tế Long An, có nhiều khu công nghiệp…
Với lợi thế này, từ những năm 2000, tỉnh Long An đã tính toán tới việc xây dựng những đại đô thị giáp TP.HCM để đón lõng cuộc giãn dân của TP.HCM với quy hoạch Vùng TP.HCM mở rộng.
Đầu tiên phải nhắc tới Dự án Khu đô thị Năm Sao tại xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc và xã Long Trạch, xã Long Khê, huyện Cần Đước. Dự án có diện tích giai đoạn 1 là 195 ha và giai đoạn 2 là 250 ha, được UBND tỉnh Long An chấp thuận địa điểm đầu tư từ tháng 9/2003. Sau nhiều lần chuyển đổi mục tiêu đầu tư và chủ đầu tư, hiện chủ đầu tư dự án đang là Công ty cổ phần Tập đoàn Quốc tế Năm Sao. Theo quy hoạch, dự án gồm có nhà phố, biệt thự, trường học, bệnh viện, công viên...
Dự án được bán từ năm 2013 khi thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu hồi phục trở lại. Tuy nhiên, có mặt tại dự án này vào đầu tháng 4/2019, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận chỉ có khoảng 50 căn nhà được xây cất có người ở, số còn lại bỏ hoang cho cỏ mọc và chi chít những số điện thoại chào bán.
Tuy thiếu vắng bóng người, nhưng giữa năm 2018, chủ đầu tư này tiếp tục bán phân đoạn tiếp theo của giai đoạn 1 với giá bán bình quân là 16 triệu đồng/m2 và công bố đã bán hết. Tuy nhiên hiện nay, người xuất hiện chủ yếu ở dự án chỉ là bảo vệ và nhân viên môi giới.
Ghi nhận thực tế, phóng viên nhận thấy, dự án khá heo hút, hạ tầng giao thông thiếu kết nối. Tuyến đường nối từ dự án vào Quốc lộ 1A đi TP.HCM khá nhỏ, quanh dự án không có tiện ích cơ bản phục vụ đời sống người dân như ngân hàng, chợ búa, vui chơi giải trí, trường lớp...
Tiếp đến là 2 siêu dự án nằm cạnh nhau là Dự án Khu đô thị Trung tâm hành chính tỉnh Long An - TP. Tân An rộng 104 ha, vốn đầu tư 500 tỷ đồng, được quy hoạch từ năm 2007 của Công ty cổ phần Đồng Tâm và Dự án Khu dân cư thương mại dịch vụ TP. Tân An rộng 77,92 ha tại phường 4 và phường 6, TP. Tân An của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thiên Nam. Cả hai dự án này đều có quy hoạch xây dựng nhà phố thương mại, chung cư, biệt thự.
Trong đó, Dự án Khu đô thị Trung tâm hành chính tỉnh Long An - TP. Tân An được xem là siêu dự án trung tâm thương mại lớn nhất Long An, là điểm nghỉ ngơi của các chuyên gia nước ngoài tới Long An làm việc, nghỉ ngơi.
Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện hạ tầng nội khu dự án này đã xây dựng xong. Bên ngoài giáp mặt với tuyến Quốc lộ 1A cũng đã hoàn thành hơn 20 căn nhà phố thương mại. Khu đối diện dự án là tòa nhà trung tâm hành chính tỉnh cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện.
Tất cả dường như quá hoàn hảo, nhưng sức sống duy nhất và mãnh liệt nhất ở siêu đô thị này lại là những đám cỏ lau, trở thành nơi người dân chăn thả bò và lấy chỗ tập lái xe.
Anh Đậu Văn Sáu, một người dân chăn bò tại đây cho biết, đàn bò của anh có hơn 50 con, thả tại dự án này cũng 5 năm nay.
“Dự án ở đây được xây dựng từ năm 2011, các khu đất được phân lô bán cho người dân từ lâu, nhưng không ai về ở, vì ở đây xa trung tâm TP. Tân An hiện hữu, lại không có khu vui chơi giải trí mua sắm, trường học. Năm 2017, chủ đầu tư tiếp tục xây dựng và mở bán, nhưng cũng không ai về ở, vì tuyến Quốc lộ 1A đang xây dựng, đường đi khó khăn. Thấy cỏ mọc um tùm, tôi và một số người dân ở đây đem bò về thả”, anh Sáu nói.
Tuy dự án để hoang hóa, không người ở, nhưng mới đây, Công ty cổ phần Đông Tâm lại tiếp tục tái khởi động một phần dự án và mở bán với giá không hề rẻ, khoảng 20 triệu đồng/m2.
Cách siêu dự án này khoảng 5 km về hướng TP.HCM theo tuyến Quốc lộ 1A là Dự án Khu dân cư Đường 10 của Công ty TNHH một thành viên Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận. Dự án có quy mô 244.688 m2, tọa lạc tại trung tâm thị trấn Bến Lức, huyện Bến Lức, được quy hoạch 661 lô nhà phố, 77 lô liền kề, 52 lô biệt thự và 440 căn hộ. Dự án này cũng đã được hoàn thiện từ năm 2015, nhưng tới nay số hộ dân về sinh sống chỉ đếm trên đầu ngón tay, chủ yếu để hoang cho cỏ mọc. Do thiếu vắng bóng người, nên các hạng mục như cây xanh, tụ điện, nước, khu công viên trung tâm… xuống cấp nghiêm trọng.
Thất bại vì “cầm đèn chạy trước ô tô”
Có thể thấy, điểm chung của các dự án bỏ hoang là đối tượng khách hàng  được các chủ đầu tư nhắm tới chính là các nhà đầu tư thứ cấp, mức giá mở bán cao và hạ tầng kết nối không được chủ đầu tư chú trọng. Mức giá sau đó được các nhà đầu tư thứ cấp đẩy lên cao hơn, vượt quá khả năng của người có nhu cầu ở thực. Hơn nữa, dự án thiếu hạ tầng kết nối, nên cũng không thể thu hút được người dân về ở.
Những bài học trong quá khứ gần như không được nhiều chủ đầu tư đúc rút khi cách triển khai tương tự tiếp tục diễn ra tại thị trường bất động sản Long An, đơn cử như Dự án BNC Dragon tại Khu công nghiệp Cầu Tràm, huyện Cần Đước, gồm 700 nền đất đang được mở bán.
Khu đô thị triệu đô sau cả chục năm triển khai vẫn gần như bỏ hoang. 
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đây là khu tái định cư Khu công nghiệp Cầu Tràm, chưa có đường vào, phải đi nhờ từ cổng Khu công nghiệp, nhưng được quảng cáo là dự án thương mại và được các đơn vị môi giới chào bán với mức giá 13 - 14 triệu đồng/m2, tương đương gần 1,5 tỷ đồng/nền.
Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam, việc thị trường tỉnh xuất hiện nhiều dự án không người ở xuất phát từ nguyên nhân chính là câu chuyện sốt giá đất. Lợi dụng những đợt sốt của thị trường, một số chủ đầu tư tranh thủ triển khai dự án, mở bán với mục đích chính là thu được lợi nhuận càng nhiều càng tốt, mà không quan tâm tới câu chuyện ai sẽ về ở.
“Khi cơn sốt qua đi, những nhà đầu tư vào sau không thể thoát hàng, mà cũng không thể xây nhà để ở vì thiếu hạ tầng kết nối, nên để đó chờ đợt sóng tiếp theo. Tuy nhiên, khi có đợt sóng mới, thì lại xuất hiện các dự án mới, các dự án cũ với hình ảnh hoang vu không được quan tâm nên tiếp tục để hoang. Tiến trình này cứ lặp lại như thế, tạo ra những vết sẹo của thị trường, đó là những dự án rộng bao la nhưng chỉ để cỏ mọc, làm chỗ chăn thả trâu bò, gây lãng phí tài nguyên đất và mất mỹ quan đô thị”, ông Lâm nói.
Còn ông Nguyễn Văn Hiệp, giảng viên Khoa Xây dựng, Trường Đại học Bách Khoa TP.HCM, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, câu chuyện các dự án bỏ hoang hiện nay đến từ việc quy hoạch “cầm đèn chạy trước ô tô” của các địa phương.
Đơn cử, đầu năm 2018, Thủ tướng Chính phủ mới chấp thuận Điều chỉnh quy hoạch Vùng TP.HCM mở rộng năm 2030 tầm nhìn 2050, nhưng trước đó hàng chục năm, các địa phương lân cận TP.HCM đã phát triển các dự án bất động sản nhằm hướng tới quy hoạch này với ý định đón đầu.
“Để xây dựng được những dự án bất động sản không khó, cái khó là làm sao xây xong phải có người về ở thì các tỉnh chưa tính tới. Đơn cử như trung tâm thành phố mới Tân An, được xây dựng quy hoạch từ năm 2007, nhưng tới năm 2017 mới xây trung tâm hành chính. Hiện trung tâm hành chính xây gần xong, nhưng giao thông kết nối vẫn chưa xong, thử hỏi làm sao kêu gọi được người dân về ở”, ông Hiệp nói.
Ngoài ra, theo ông Hiệp, các địa phương như Long An còn chưa tạo nên một chiến lược quy hoạch đồng bộ để kết nối các khu đô thị tầm cỡ lại với nhau, mà để các chủ đầu tư phát triển theo cách tự phát. Hậu quả là những vết sẹo trong quy hoạch ngày càng nhiều và diễn ra khắp các vùng trong tỉnh.

Theo Đầu tư bất động sản

Từ khóa: sốt đất, dự án