BizLIVE - Có những vùng “nóng” trong thu hút đầu tư, tưởng chừng sẽ nhanh bùng phát đời sống đô thị như khu Nhơn Trạch, Đồng Nai. Thực tế thì kết nối hạ tầng ở khu này đã không thu hút được người dân đến đó sinh sống.
Lời giải cho bài toán phát triển khu đô thị vệ tinh
Làm sao để khu đô thị vệ tinh thu hút người dân về sinh sống là bài toán các nhà phát triển bất động sản cần giải - Ảnh: Huyền Trâm.

Để đô thị vệ tinh hút dân về ở

Theo kiến trúc sư Nguyễn Thu Phong, Phó Chủ tịch Hội kiến trúc sư Việt Nam, khái niệm đáng sống của khu đô thị được nhìn từ nhiều góc độ và góc độ ứng xử người dân là góc độ xác thực nhất. Nếu một người dân không chọn điểm cư trú, đô thị đó để sống thì đó là nơi không đáng sống.

Dưới góc độ chuyên môn là quy hoạch thì việc thiết chế, thành lập từ ý tưởng quy hoạch, chọn địa điểm xây dựng đô thị đến xây dựng các cơ sở hạ tầng, xã hội phục vụ sức sống đô thị đó là bài toán tổng thể phức tạp mà vai trò của Nhà nước, Chính phủ là quan trọng. Để có chất lượng đô thị đáng sống thì có sự tham gia trước mắt của 2 bên là Chính phủ, nhà đầu tư.

Theo ông Phong, hiện có nhiều đô thị không hẳn là không đáng sống mà thực tế là không có điểm rơi cho sự phát triển. Có thể chúng ta nghĩ vùng đó “nóng” trong thu hút đầu tư, sẽ nhanh bùng phát đời sống đô thị như tại khu đô thị mới Nhơn Trạch, Đồng Nai. Nhưng có thể thấy tốc độ đô thị hóa, kết nối hạ tầng ở khu này đã không thu hút được người dân đến đó sinh sống.

Tình trạng tương tự với New City - Thành phố mới tại Bình Dương. Chính quyền tỉnh Bình Dương đã có sự nỗ lực lớn trong việc xây dựng một hạ tầng đô thị phát triển hoàn chỉnh, hướng tới Bình Dương thành đô thị trực thuộc Trung ương. Nhưng thực tế, người mua bất động sản thì nhanh tuy nhiên họ có chọn đến sống hay không là câu trả lời nói lên thực trạng khách quan.

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, về việc lựa chọn khu đô thị về sinh sống, thứ nhất là vị trí khu đô thị với nơi làm việc sẽ quyết định lựa chọn của người dân. Thời gian di chuyển hàng ngày, buổi sáng đi làm và chiều đi về ra sao, thời gian không quá dài, đảm bảo sức khỏe làm việc.

Thứ hai là yếu tố giá thành, nếu giá bất động sản ở đó quá cao, vượt quá khả năng của người dân thì họ sẽ chọn khu vực khác bên ngoài đô thị. Thứ ba là đầu tư của Nhà nước và Chính chủ đầu tư về hạ tầng kỹ thuật, xã hội được đồng bộ để người dân sinh sống, sinh hoạt ngay tại khu đô thị đó. Cuối cùng là liên quan tới yếu tố truyền thống gia đình, giao tiếp xã hội cũng sẽ quyết định chọn nơi sinh sống.

Theo kiến trúc sư Arnon Snapir, thành viên Viện kiếm trúc sư Hoa Kỳ- AIA, để thu hút người dân tới sống, làm việc ở khu đô thị thì phải có sự hợp tác, đầu tư thỏa đáng giữa khối công và tư. Quan trọng là nơi đó có công việc chất lượng cao, động cơ để người dân chọn nơi sinh sống. Cùng với đó là tạo chất lượng cuộc sống ở địa phương. Cần có những quy tắc về sử dụng đất, phải có quy hoạch với các chức năng tổng hợp, tăng cường sức mạnh thành phố thuộc dạng vệ tinh đó có thể phát triển độc lập.

Theo ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng, nói về đô thị đáng sống không chỉ xét đô thị có vị trí bao xa mà là thời gian di chuyển bao lâu. Có thể khu đô thị đó di chuyển 30-40km nhưng chỉ mất 30-40 phút thì cũng vẫn rất thuận tiện hơn so với khoảng cách tầm vài cây số mà di chuyển mất hàng giờ. Điều đầu tiên là vị trí, mang tính chất then chốt.

Ông Quyền cho hay, để giải bài toán đô thị đáng sống thì phải giải quyết bài toán di dân. Hiện TP.HCM là đô thị nén cực chặt. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ thì TP.HCM đã vượt 1 triệu người dân trước khi TP. Thủ Đức có chủ trương thành lập. Thực tế lượng người dân sở hữu được nhà khoảng 30%, tức dư địa còn lớn. Nhưng tại sao không giải quyết được vấn đề giãn dân?

Thứ nhất vị trí là yếu tố quan trọng, ở đây một phần do quy hoạch kết nối hạ tầng giao thông. Ngoài ra là yếu tố góc độ của nhà đầu tư. Chủ đầu tư có thực sự nghiêm túc với khu đô thị này đó hay không, hay chỉ xây xong để bán và rút… Để vừa đạt được mục tiêu phát triển khu đô thị đáng sống và doanh nghiệp vừa đạt được lợi nhuận thì về lý thuyết là khó đạt được nhưng nếu chủ đầu tư nghiêm túc, có tầm nhìn dài hơi thì giải được bài toán.

Cùng ở góc độ nhà phát triển bất động sản, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long chia sẻ Nam Long đã đi nhiều quốc gia, tìm mô hình đô thị phù hợp với Việt Nam, với TP.HCM. Không thể đưa một sản phẩm cao cấp mang tầm quốc tế như tại Singapore, Mỹ, Anh… vào áp dụng vì nền kinh tế Việt Nam khác, xã hội khác, phong tục tập quán khác.

“Nhà đầu tư phải đánh giá đúng năng lực kinh tế, văn hóa Việt Nam, đưa ra sản phẩm phù hợp thông qua công tác quy hoạch, thiết kế đô thị, xây dựng nhà cửa đáp ứng nhu cầu người dân. Đây là điều quan trọng đối với nhà phát triển bất động sản, các bước đều phải làm nghiêm chỉnh trong nghiên cứu, phát triển sản phẩm”, ông Quang cho biết.

Các diễn giả chia sẻ ý kiến tại hội thảo - Ảnh: Huyền Trâm.  

Giải bài toán quỹ đất sạch

Đề cập tới việc tạo điều kiện tốt nhất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản, ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị cho rằng đó là việc tạo quỹ đất sạch. Nhà đầu tư thường gặp vấn đề khó nhất là về mặt bằng, giải phóng mặt bằng rất nan giải, vấn đề thỏa thuận giá đất giữa nhà đầu tư và người dân là rất khó khăn.

Ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên môi trường, Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, việc tạo quỹ đất sạch, chủ trương nhất quán bộ là xây dựng các trung tâm phát triển quỹ đất địa phương và yêu cầu các địa phương ưu tiên hàng đầu trong phát triển là tạo quỹ đất sạch. Các địa phương cần tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư trước khi triển khai dự án đầu tư.

Theo vị này, một trong những giải pháp để có quỹ đất sạch là việc chỉnh trang đô thị phải thực hiện phương pháp dồn điền đổi thửa. Ví dụ, có thể cho phép người dân có 1.000m2 đất trong ngõ và nhận lại 100m2 đất mặt đường, theo đó có 900m2 dư ra, tạo quỹ đất phát triển giao thông, là mấu chốt giúp khu đô thị nơi kém phát triển thành những khu đô thị lớn. Việc này đến năm 2019 tại Đức họ vẫn thực hiện để tạo ra các khu đô thị mới.

Ông Thọ cho rằng, nếu các nhà chung cư, các khu đô thị tại TP.HCM không được giải quyết theo cách thức như vậy thì quy hoạch mãi mãi không giải quyết được các yêu cầu là đô thị phải có mảng xanh, phải đảm bảo kết nối giao thông, hạ tầng đô thị…

“Mong trong tương lai khu TP.HCM, vùng TP.HCM thực hiện các chính sách thu hồi đất, tạo đất sạch, sau đó nhà đầu tư có thể đầu tư hạ tầng theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng, có thể tiến hành đấu giá đất sau khi sản phẩm đất đó đã là đất sạch. Cách thức đó đòi hỏi sự phối hợp của nhà nước, người dân, doanh nghiệp. Đặc biệt là sự đồng thuận của người dân, ít nhất là 75-80% đồng ý để Nhà nước có thể thu hồi đất, sắp xếp chỉnh trang đô thị theo hướng thông minh, hiện đại”, ông Thọ nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long cho rằng, Chính phủ cần phải xem phát triển đô thị vì lợi ích quốc gia, cộng đồng, trên nền tảng đó phải xây dựng chính sách phù hợp để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Việc giải phóng mặt bằng có thể học ở quốc tế, những mô hình ở Canada, Singapore... Ở trong nước có thể thấy mô hình giải phóng mặt bằng thành công đã áp dụng ở New City, Bình Dương; Phú Mỹ Hưng, TP.HCM.

“Trước đây khi phát triển khu đô thị Nam Sài Gòn, thay vì chỉ có Phú Mỹ Hưng 400ha thì TP.HCM đã quy hoạch tạo quỹ đất phát triển luôn 2.400ha, có quỹ đất sạch như vậy thì có thể làm được những điều kỳ diệu. Với điều kiện chúng ta xây dựng được cơ chế, chính sách pháp luật phù hợp, đồng thuận của người dân trong giải phóng mặt bằng, đồng thuận ở đây là khoảng 70-75% để có tính khả thi cao”, ông Quang cho biết.

HUYỀN TRÂM