Bất động sản có thời hạn đang trở thành xu thế lớn tại thị trường Việt Nam

BizLIVE

09:32 16/08/2019

BizLIVE -

Khả năng lấp đầy của những dự án bất động sản có thời hạn hiện nay khá tốt, đặc biệt là với các dự án có chủ đầu tư và đơn vị quản lý uy tín.

Bất động sản có thời hạn đang trở thành xu thế lớn tại thị trường Việt Nam

Toàn cảnh hội thảo "Xu thế sở hữu Bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn của Việt Nam”.

Sáng nay (16/8) tại TP.HCM đang diễn ra hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam”. Hội thảo do VTV24 phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, Diễn đàn đầu tư BizLIVE là đơn vị phối hợp truyền thông cho hội thảo.
Hội thảo có sự tham gia của:
- Ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

- Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam

- Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc phân tích thị trường DKRA Việt Nam

- Ông Trần Tấn Tài, Giám đốc công ty luật City

- Ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Công ty Netland

- Ông John Lê, Công ty Propzy

- Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế.

Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, có quan hệ và ảnh hưởng trực tiếp tới tất cả các ngành, lĩnh vực của  nền kinh tế khác.

Hiện nay, thị trường bất động sản đã phát triển có sàng lọc, trật tự và ổn định hơn theo hướng phát triển bền vững: xanh – thông minh, với nhiều sản phẩm đa dạng đã có tác động mạnh tới tình hình xã hội và đời sống người dân, nhất là ở các thành phố lớn, thúc đẩy các lĩnh vực kinh tế khác như du lịch, đầu tư (nhất là của kinh tế tư nhân) và thu hút đầu tư nước ngoài.

 Ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

"Nhìn lại quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong khoảng thời gian gần 30 năm qua, tính từ đầu những năm 1990, khi nền kinh tế đất nước  từng bước được chuyển đổi từ kế hoạch hóa, tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành và phát triển từ sôi động đến trầm lắng (giai đoạn 2010 -2013 ) và cho đến nay, với sự điều hành của Chính phủ, hàng loạt các đạo luật liên quan đến đầu tư – kinh doanh bất động sản được xây dựng, điều chỉnh bổ sung, sửa đổi để như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển", ông Thắng nói.

Ông Thắng cho biết, Hiệp hội đánh giá cao các đơn vị đã cùng Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đứng ra tổ chức Hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn của  Việt Nam” nhằm nhận diện rõ xu hướng sở hữu bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới, góp phần hoàn thiện hệ thống luật pháp Việt Nam liên quan đến bất động sản phù hợp với thực tiễn Việt Nam và học hỏi được từ kinh nghiệm quốc tế.

"Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn"
Tại hội thảo, với tham luận với chủ đề "Những thay đổi căn bản trong luật liên quan đến sở hữu bất động sản qua các thời kỳ 1993, 2003, 2013 cho đến nay", GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đặt vấn đề đưa chế độ sở hữu toàn dân vào thị trường như thế nào cho hiệu quả và cho biết, chế độ sử dụng đất đai tại Việt Nam là lâu dài.

Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài, lý do chính là cho phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt. Chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.

 GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường 

“Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định”, ông Võ cho hay.

Ông Võ cho biết thêm, khi ban hành Luật Nhà ở 2014 đã đề xuất thời hạn sở hữu đất chung cư là sở hữu có thời hạn sẽ có tác dụng tôn tạo, sửa chữa chung cư… nhưng Quốc Hội không đồng ý và cho rằng đất chung cư cũng là vô thời hạn. "Do đó, nói rằng đất ở có thời hạn càng khó hơn. Với loại hình condotel, condotel vừa có thể để ở được, vừa kinh doanh, quan điểm của tôi đất ở cho lâu dài, condotel cũng cho nên ở lâu dài", ông Võ nói. 

Bất động sản có sở hữu lâu dài không đáp ứng đủ nhu cầu để ở và đầu tư

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết, trong thời gian qua có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho bất động sản sở hữu lâu dài, đối với sản phẩm nhà ở bán, ta có 3 dòng sản phẩm: căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố.
Theo bà Dung, thời gian qua sản phẩm thị trường đón nhận nhiều nhất là căn hộ để bán, cho đến hiện tại đều là sở hữu lâu dài, hay còn là sở hữu vĩnh viễn. Tâm lý người mua bất động sản tại Việt Nam rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao. Bà Dung dẫn số liệu cho thấy, năm 2008, tại 2 thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội nguồn cung chào bán là 15.000 căn hộ, số căn tiêu thụ là 8.000 căn nhưng đến năm 2018, nguồn cung chào bán lên đến 63.000 căn và số căn tiêu thụ đã lên đến 55.000 căn. 
Đến hiện tại, xu hướng tiêu dùng của người mua, nhà đầu tư vẫn là căn hộ sở hữu lâu dài. Khảo sát sơ bộ cho thấy có sự chuyển đổi khá lớn. Từ 2014 đến 2016, số lượng người mua để đầu tư chiếm đến khoảng 65% so với 35% chỉ để ở. Từ 2017 đến 2018, khi có thêm nhiều sản phẩm ở phân khúc trung cấp, quan niệm của người mua cởi mở hơn với chung cư, tỷ lệ mua để ở lên đến 45%. Nhu cầu người mua để ở tăng lên nhiều, mối quan tâm với các dự án chung cư cũng tăng lên. Tuy nhiên con số được cung ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế.
Tại TP.HCM có đến 12 triệu dân, Hà Nội khoảng 11,12 triệu dân, trong khi số căn hộ cũng chỉ khoảng 260.000 căn hộ. Con số quá ít so với nhu cầu, nguồn cung như vậy còn quá thấp. Như vậy có dư địa rất lớn để chúng ta phát triển thị trường. Các dự án có sở hữu lâu dài và vĩnh viễn, người mua cũng cần phải cân nhăc. 
Bà Dung cũng cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm nhất định so với cùng kỳ năm 2018, nếu mua để đầu tư thì ta bắt đầu có ít lựa chọn hơn. Sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua.
Đối với sản phẩm căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua chủ yếu để đầu tư. 5 năm qua, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM hồi phục thì thị trường bất động sản hồi phục sau đó 1 năm. Mặc dù chỉ được sở hữu hữu hạn nhưng lợi nhuận cho thuê cao hơn đầu tư căn hộ trong thành phố. Trong TP.HCM hay Hà Nội còn có officetel – sản phẩm lai giữa văn phòng và căn hộ, tuy nhiên còn nhiều vấn đề về sở hữu. 
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam 
Nhà phố và nhà phố thương mại, tại nhiều dự án phức hợp ở Phú Quốc hay Nha Trang, chúng ta bắt đầu thấy sự phát hiện của sản phẩm trên. Những sản phẩm này cũng chỉ sở hữu 50 năm, người mua đầu tư vào đây để kiếm lợi nhuận cho thuê hàng năm.
Trong vòng 4 năm qua từ năm 2015 đến năm 2019, tại cả Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, thị trường condotel tăng trưởng 100%, năm sau tăng trưởng gấp đôi gấp ba lần năm trước, cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào ra. Đến năm 2019, thị trường này có câu chuyện tương tự như Hà Nội hay TP.HCM, có sự chững lại trong nguồn cung chào bán và nguồn cung tiêu thụ.
  
"Rõ ràng chúng ta có sự chuyển dịch ở đâu đó với nhu cầu của người mua. Chúng tôi coi đây là sản phẩm bổ sung, năm 2016 – 2017, số lượng tiêu thụ được đâu đó 70-80%. Đến năm 2018, lượng chào bán nhiều nhưng lượng tiêu thụ cao. Đến hiện tại, Nha Trang có khoảng 16.000 căn hộ còn Đà Nẵng có 19.000 căn hộ. Tăng trưởng của thị trường Nha Trang cũng tăng cao qua từng năm, tại Nha Trang, tất cả các dự án này được sở hữu 50 năm. Trong khoảng 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm cho đến khi luật rõ ràng hơn về sở hữu loại hình này", bà Dung nói. 
Đại diện đến từ CBRE dẫn số liệu tỷ lệ bán hiện tại từ 60% đến 100%. Lợi nhuận đầu tư ở khoảng 7% đến 9% trong giai đoạn đầu, thời điểm những năm qua, nguồn cung quá nhiều nên lợi nhuận đầu tư ước chừng chỉ 6 đến 7% ở hiện tại.
Đối với officetel, đây là sản phẩm lai như condotel, nhưng câu chuyện kém lạc quan hơn. Từ 2016 đến 2018, thị trường officetel tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với condotel.
Từ 2015 đến 2018, số lượng officetel tăng rất cao, tỷ lệ hấp thụ lên đến 98%, hiện tại hầu như không có sản phẩm officetel để bán. Dựa trên khảo sát của chúng tôi, khả năng cho thuê lại không phải quá tốt, hiện tại nhà đầu tư đang bán lại trên thị trường thứ cấp, mức lãi bán lại khoảng từ 5 đến 10%. 
"Khung pháp lý của sản phẩm này còn nhiều lấn cấn, người mua khi ký hợp đồng mua cũng không có được câu trả lời rõ ràng từ nhà đầu tư. Việc bố trí lối đi riêng với officetel với cư dân, người thuê officetel đòi hỏi lối đi riêng cũng gặp khó khăn. Khả năng cho thuê của officetel bị kém đi. Trong năm 2019, gần như không có sản phẩm nào chào bán với officetel này", bà Dung nói.
Hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới căn hộ để bán có thời hạn
Chia sẻ kinh nghiệm ở các nước khác, bà Dung cho biết, trên thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Tại Việt Nam nhiều dự án sở hữu lâu dài nhưng tại một số dự án trọng điểm, nhiều dự án cũng chỉ được sở hữu 50 năm. Thái Lan sở hữu lâu dài, Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm, với Philippines, chính phủ chỉ cho tất cả các dự án sở hữu 50 năm. 
Có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn cả, như vậy có những thị trường dù nó là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn. 
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam được sở hữu 50 – 70 năm, nhưng tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm, số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan. Indonesia được sở hữu lâu dài, chưa có nguồn chính thống để đưa ra con số chính xác. Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm, có những dự án sở hữu 40 – 50 năm. 
Khung pháp lý để điều chỉnh thời hạn sở hữu của bất động sản – được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời gian được sở hữu (như Singapore); Tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines. 
"Có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn", bà Dung nói. 
Sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu bạn là nhà đầu tư
Trong bài trình bày, bà Dung cũng đưa ra những lưu ý khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian. Theo bà Dung, yếu tố pháp lý quan trọng nhất. Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm 50 năm hay 30 năm? Bất động sản nghỉ dưỡng chúng tôi được biết ở thị trường đã phát triển chỉ có thời hạn còn 30 năm. Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu…Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không? 
Thứ hai, yếu tố tài chính: Lợi nhuận cho thuê; điều khoản thanh toán; chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế); hỗ trợ của ngân hàng; khả năng tăng giá trị. Giá bán tốt hơn – đây là xu hướng để đưa ra nhiều khung giá, ít cạnh tranh hơn, khả năng cho thuế tốt hơn, lợi nhuận sẽ tốt hơn. 
"Sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu bạn là nhà đầu tư", bà Dung kết luận.
Tổng Giám đốc Đại Phúc Land: "Tôi quan tâm cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư"
Ngay tại hội thảo, Ban tổ chức đã tiến hành lấy ý kiến của các chuyên gia, khách mời tại hội thảo, kết quả cho thấy, có 82% người tham gia trả lời có quan tâm đến sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, 55% cho biết đã sẵn sàng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng và 45% trả lời chưa.
Về những băn khoăn khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, có 39% người trả lời tính pháp lý, 24% là tâm lý muốn sở hữu lâu dài; vấn đề cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư 10%; ngân hàng không nhận tài sản thế chấp này 10%; khác chiếm 10% và 8% cho rằng giá bán cao.
Ông Hà Tôn Vinh, một nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng   
Bình luận về kết quả này, ông Hà Tôn Vinh, một nhà đầu tư đã đầu tư bất động sản tại Mỹ cho biết, ông quan tâm đến cam kết lợi nhuận và cam kết khác của chủ đầu tư. 
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho biết, bà chọn cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Đối với dòng sản phẩm có thời hạn nhu cầu đầu tư, tiềm ẩn nhiều rủi ro (liên quan đến tính pháp lý, hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư). Vì vậy, để sản phẩm sỡ hữu có thời hạn hấp dẫn hơn chủ đầu tư phải có cam kết lợi nhuận hấp dẫn hơn. 
 Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, chủ đầu tư phải có cam kết lợi nhuận hấp dẫn hơn với bất động sản có thời hạn
"Tính pháp lý về những sản phẩm có thời hạn còn chưa được rõ ràng"
Vào phiên thảo luận, Nhà báo Quỳnh Như, Trung tâm tin tức VTV24, Đài Truyền hình Việt Nam nêu vấn đề theo khảo sát của VTV24, giá bán một căn hộ tính theo mét vuông bằng xấp xỉ hoặc thấp hơn chút so với phân khúc căn hộ sở hữu lâu dài, đây có phải điều nhà đầu tư băn khoăn không?

Trả lời câu hỏi, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó TGĐ Công ty Netland cho biết, tâm lý chung của người Việt Nam về condotel hay những sản phẩm bất động sản có thời hạn còn e dè, còn ông mấy năm nay vẫn đầu tư sản phẩm này.

Hiện tại Việt Nam tính pháp lý về những sản phẩm có thời hạn còn chưa được rõ ràng, nghĩa là sau thời hạn ban đầu thì có được gia hạn không và gia hạn bao nhiêu năm nữa.

Các diễn giả tham gia hội thảo Xu thế sở hữu bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế & Thực tiễn Việt Nam  

Vấn đề nữa là nhà đầu tư quan tâm đến khả năng sinh lời và những cam kết của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tại Đà Nẵng, Nha Trang vừa qua đã có một số chủ đầu tư vỡ trận về cam kết dẫn tới mất niềm tin cho nhà đầu tư.

Tại NetLand vẫn có sự đặt hàng từ phía nhà đầu tư đến từ Nhật Bản. Đối với sản phẩm có thời hạn ở Philippines sau 50 năm sẽ không được gia hạn nhưng đến 99% dự án condotel được bán cho người Nhật. Nếu giải quyết được 2 vấn đề: giá bán và khả năng cam kết của nhà đầu tư thì sẽ hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư.

Ngoài ra, vấn đề vận hành sản phẩm trong quá trình khai thác cũng có một số vấn đề khi đơn vị vận hành không tốt. Chẳng hạn, dự án bị thay đổi vận hành trong quá trình khai thác cũng ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư. Do đó, chủ đầu tư phải chọn đơn vị vận hành uy tín để tạo sự hấp dẫn của sản phẩm. 

Để có lợi nhuận cao, nhà đầu tư chấp nhận chi phí cao hơn

 Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, công ty CBRE Việt Nam

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, công ty CBRE Việt Nam cho biết, đối với phân khúc để bán có 4 phân khúc từ bình dân cho đến hạng sang. Còn với condotel, hầu như chúng ta không thấy condotel nào ở phân khúc bình dân.

Bà Dung cho biết, khả năng lấp đầy của những dự án này khá tốt. Giá cho thuê cũng có thấp điểm và cao điểm, cuối tuần cao hơn trong tuần.

Bên cạnh đó, đơn vị điều hành rất quan trọng, nếu như đầu tư vào dự án có đơn vị điều hành quản lý tốt, dù giá bán cao hơn, mức giá cho thuê cao hơn nhà đầu tư rất quan tâm và chấp nhận chi phí cao hơn để lợi nhuận cao hơn.

Nhà đầu tư có xu hướng quan tâm năng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, giảm bớt quan tâm cam kết lợi nhuận

Về việc đưa ra cam kết lợi nhuận và giữ được cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư trong sản phẩm condotel thời gian qua, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam cho biết, giai đoạn năm 2015 – 2018 bất động sản nghỉ dưỡng đã có cuộc đua về cam kết lợi nhuận cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhưng năm 2018 có một số dự án condotel không đạt được cam kết lợi nhuận khi đưa vào hoạt động.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam 

“Nghiên cứu của chúng tôi cho kết quả rằng, chủ đầu tư có xu hướng giảm cam kết lợi nhuận, đưa các cam kết về đơn vị quản lý dự án vào – thuê bên quản lý chuyên nghiệp….. Vì vậy, điều này khiến cho nhà đầu tư quan tâm năng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, giảm bớt quan tâm đến cam kết lợi nhuận”, ông Hoàng nói.

Ông Hoàng dẫn chứng về một dự án condotel tại Bình Thuận, chủ đầu tư đưa ra 2 lựa chọn khách hàng: (i) Lựa chọn có cam kết lợi nhuận (ii) Không có cam kết lợi nhuận. Kết quả bán hàng cho thấy 50% khách hàng lựa chọn mỗi loại hình. Dĩ nhiên giá bán của 2 hình thức lựa chọn nói trên là khác nhau.

Ngân hàng đánh giá tiềm năng dự án khi quyết định cho vay vốn

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho biết, đối với mỗi sản phẩm bất động sản như officetel hay condotel đều có ưu thế của nó.

Theo ông Hiển, đối với một đơn vị đầu tư dự án bất động sản nổi tiếng nước ngoài, thời gian vận hành 10-20 năm, không huỷ ngang và họ chỉ cam kết trách nhiệm của họ. Người sở hữu căn phòng đó không được quyền chọn lại căn phòng khác.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển  

Cũng có một dạng condotel là kinh tế chia sẻ, những gì được sử dụng chung, cái gì sử dụng riêng… nhà đầu tư hoặc tự kinh doanh hoặc giao lại cho chủ đầu tư kinh doanh và chia lợi nhuận.

Căn hộ nghỉ dưỡng mang tính vừa là căn nhà thứ 2, vừa là nơi nghỉ dưỡng. Nếu chỉ là mua căn hộ nghỉ dưỡng đơn thuần thì không có người chăm sóc, người bảo vệ… trong khi đó mua condotel sẽ có các dịch vụ này và người đầu tư cũng được miễn phí hưởng tiện ích trong dự án.

“Như vậy, khi ngân hàng thẩm định dự án sẽ thẩm định tất cả những tiện ích và khả năng cung ứng tiện ích của dự án. Khi ngân hàng quyết định đồng ý cho chủ đầu tư vay vốn thì họ đã đánh giá được tiềm năng dự án”, ông Hiển nói.

"2 -3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung"
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường  

Nhà báo Như Quỳnh đặt câu hỏi: Biểu hiện thị trường luôn đi trước Luật, quy định trong Luật điều chỉnh thế nào cho sản phẩm Condotel, trả lời về vấn đề này, ông Đặng Hùng Võ cho biết, năm 2019 là khoảng lặng của thị trường bất động sản.

Cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường cuối 2018 đầu 2019 là gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp là vấn đề pháp lý của đất – được xem là một cuộc khủng hoảng pháp lý.

“Hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai vì vậy TP.HCM rà đi ra lại không dám ký văn bản này. Tôi cho rằng, đây là khoảng lặng thị trường do khủng hoảng pháp lý, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án cao”, ông Võ nói.

Ông Võ cũng cho biết, hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách: đất công xử lý kiểu đất công, đất nông nghiệp xử lý kiểu đất nông nghiệp. “Tôi lo 2 -3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, ông Võ dự báo.

Ông Võ nhấn mạnh, điều quan trọng là pháp lý rõ ràng bảo vệ quyền lợi của người dân (bảo vệ ở mức độ nào đối với đất nông nghiệp hay sản phẩm Condotel; Thuế được điều chỉnh trong tương lai như thế nào - ảnh hưởng đến bài toán tài chính của nhà đầu tư).

"Nếu công nhận condotel lâu dài, chúng ta lại vướng Luật Đầu tư"
Dưới góc độ luật sư, liên quan đến khung pháp lý dành cho bất động sản có thời hạn hiện nay, ông Trần Tấn Tài, Giám đốc công ty luật City cho biết, khách hàng thường quan tâm đến pháp lý và giá cả. Nếu pháp lý 50 năm khác nhau, nếu lâu dài giá 2 tỷ chẳng hạn thì 50, 70 năm sẽ thấp hơn.
 Ông Trần Tấn Tài, Giám đốc công ty luật City 
Nếu condotel xây trên đất ở thì sao, ông Tài đặt vấn đề và cho biết chúng ta không quan tâm đến tên gọi của từng công trình, chúng ta cần phải gom những phát sinh qua năm tháng và cần phải điều chỉnh điều 153 của Luật Đất đai, thương mại dịch vụ có thể chấp nhận sở hữu 50 năm.
"Nếu chúng ta công nhận condotel lâu dài, chúng ta lại vướng Luật Đầu tư thì phải xem lại xem có phù hợp không. Cần xem đến đất dịch vụ, bản chất của du lịch là dịch vụ, chúng ta xem đó là thương mại. Với condotel, ngân hàng lo ngại và quyền thế chấp vì vậy hạn chế trong việc quyết định cho vay", ông Tài nói.

Khuyến khích sở hữu bất động sản có thời hạn bằt đầu tư khung pháp lý

Nhà báo Như Quỳnh: Thị trường bất động sản có thời hạn tại các nước có nhiều sản phẩm đa dạng hay không?

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp của CBRE: Việt Nam đi sau tất cả các quốc gia khác, những thị trường có cùng tiềm năng có đường bờ biển dài như Việt Nam thì số lượng condotel cao gấp 3 lần so với thị trường Việt Nam. Tại Việt Nam, những dự án có bán căn hộ có thời hạn hiện rất thấp và chủ yếu vẫn là căn hộ vô thời hạn.

“Quan điểm sở hữu vô thời hạn thay đổi nhiều ở các quốc gia khác. Chúng ta không thể đợi chờ thay đổi của người dân mà bắt đầu từ khung pháp lý: thuế, giá… để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn.

Đặc biệt, giá bán các chủ đầu tư có khung rõ ràng có khoảng chênh lệch trong cùng vị trí, cùng sản phẩm thì đối với có thời hạn và vô thời hạn thì mức giá thế nào để hấp dẫn nhà đầu tư”, bà Dung nói.

Chia sẻ về kinh nghiệm sở hữu bất động sản ở nước ngoài, ông Trần Tấn Tài, Giám đốc công ty luật City cho biết, đa số các nước đều giống Việt Nam, nhưng họ có hạn chế. Cụ thể, Trung Quốc hạn chế chỉ cho phép người địa phương sở hữu căn nhà thứ nhất, còn nếu từ nơi khác đến, họ đánh thuế khá cao. Còn ở Singapore, trước đây, Singapore quy định quyền sở hữu tư nhân thì sau này hết thời hạn cho thuê đphải trả lại cho nhà nước. Sau khi hết thời hạn, sẽ thành lập hội đồng để xem liệu có tiếp tục gia hạn hay không, phải không vi phạm cam kết quy định địa phương, nếu tốt cho thuê tiếp nếu không sẽ không cho thuê nữa.

Cho biết thêm quy định gia hạn, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, công ty CBRE Việt Nam cho biết, sự gia hạn sẽ tùy thuộc vào chất lượng công trình, giá để quyết định chi phí nào phải trả thêm, đó là lý do mà rất nhiều chủ sở hữu họ đưa đơn gia hạn trước thời hạn 99 năm để đảm bảo thẩm định giá trị công trình khả thi và tích cực. Thế nhưng khi nộp đơn sớm như vậy, giá trị phải trả thêm cao hơn rất nhiều. Theo khung pháp lý Singapore, chi phí gia hạn cao còn quá chi phí mua mới, chính vì vậy vẫn đảm bảo chất lượng công trình và không ảnh hưởng đến quyền sở hữu.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho biết, đối với căn hộ condotel cần ghi rõ nhà đầu tư được chia lợi nhuận như thế nào, được sở hữu như thế nào…

Người mua condotel họ dùng để ở nhưng lại dùng dịch vụ và tiện ích chung của dự án, vậy tính chất của condotel nó nằm trong khu du lịch, những tiện ích phải nằm trong khu vực chung và cần có một khung pháp lý để quản lý bất động sản có thời hạn.

Trao đổi tại hội thảo, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản TP.HCM đưa ra vấn đề, chúng ta nói đến chuyện pháp lý của condotel là 50 năm nhưng nhà đầu tư condotel sẽ được Nhà nước cấp sổ đỏ 50 năm hay chỉ ký hợp đồng với chủ đầu tư 50 năm? Hiện tại, mỗi địa phương đang vận dụng khác nhau.

“Điều này ảnh hưởng nhiều đến thị trường, tôi đề nghị cần làm rõ việc Nhà nước cấp sổ 50 năm cho người mua condotel để bảo hộ quyền tài sản của người dân thay vì được bảo hộ của chủ đầu tư”, ông Hoàng nói.

Condotel ở nước ngoài luôn luôn là hợp đồng

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho rằng, chúng tôi đã thấy có hợp đồng giữa người mua với chủ đầu tư nhưng chưa thấy sổ cấp cho người dân.

Quay trở lại câu chuyện condotel, ở thị trường Thái Lan là sản phẩm gọi là condotel khi bắt buộc giao lại cho chủ đầu tư quản lý còn ở Việt Nam nhiều chủ đầu tư cho phép nhà đầu tư giữ lại tự kinh doanh.

Đối với thị trường Việt Nam, điều này hơi lẫn lộn nhưng có lẽ phải tìm thêm một tên cho sản phẩm không bắt buộc ký gửi cho chủ đầu tư. Condotel ở nước ngoài không bao giờ có sổ, nó luôn luôn là hợp đồng nên tại Việt Nam có lẽ chúng ta cần khung pháp lý cho các trường hợp khác nhau.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc phân tích thị trường DKRA Việt Nam cho biết, thực tế là hiện nay, vấn đề pháp lý với bất động sản có thời hạn rất phức tạp.

“Có dự án chúng tôi đến nơi, dù nói rằng condotel, nhưng người dân vẫn đăng ký hộ khẩu, nhưng họ không cho thuê, ví dụ như vậy. Hiện nay có người đặt câu hỏi có sổ đỏ sổ hồng hay không, condotel là loại hình mới phát triển vài năm nay nên đa số là không có. Gần đây đã đồn đoán nhiều về việc có sổ hồng cho dự án này, tuy nhiên thời hạn sở hữu được để trống”, ông Hoàng nói.

Ông Hoàng cũng cho biết, tại Nha Trang, khi DKRA gửi khảo sát cho khách hàng, khách hàng rất khó hiểu, ví như sở hữu lâu dài có phát sinh đơn vị ở và sở hữu lâu dài không phát huy đơn vị ở. Và nó phản ánh chính băn khoăn của người mua hiện nay, chứ không phải họ quá quan tâm đến thời hạn sở hữu.

Hội thảo kết thúc vào lúc 12h00 cùng ngày, Ban tổ chức hội thảo trân trọng cảm ơn diễn giả, khách mời, nhà đầu tư đã tham gia, đóng góp ý kiến. 

BIZLIVE