Bất động sản có thời hạn: Bắt đầu từ khung pháp lý để khuyến khích sở hữu

BizLIVE

13:23 17/08/2019

BizLIVE - Các chuyên gia đưa ra nhiều ý kiến về pháp lý khi đề cập về chủ đề xu thế sở hữu bất động sản, dựa trên kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn tại Việt Nam.

Bất động sản có thời hạn: Bắt đầu từ khung pháp lý để khuyến khích sở hữu

Từ trái qua: GS. Đặng Hùng Võ, TS. Đinh Thế Hiển, Bà Dương Thùy Dung, Luật sư Trần Tấn Tài và ông Nguyễn Hoàng.

Ngày 16/8, tại TP.HCM, VTV24 phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam”.
Hội thảo tập trung các ý kiến chuyên gia và doanh nghiệp nhằm nhận diện xu hướng sở hữu bất động sản ở Việt Nam thời gian tới, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan đến bất động sản phù hợp với thực tiễn Việt Nam và nhìn nhận từ kinh nghiệm quốc tế.
BizLIVE giới thiệu tóm lược ý kiến các diễn giả tại hội thảo.

Sử dụng đất có thời hạn tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài, lý do chính là cho phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt. Chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.

Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định.

Năm 2019 là khoảng lặng của thị trường bất động sản. Cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường cuối 2018 đầu 2019 là gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp là vấn đề pháp lý của đất - được xem là một cuộc khủng hoảng pháp lý.

Hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai vì vậy TP.HCM rà đi ra lại không dám ký văn bản này. Tôi cho rằng, đây là khoảng lặng thị trường do khủng hoảng pháp lý, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án cao.

Hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách: đất công xử lý kiểu đất công, đất nông nghiệp xử lý kiểu đất nông nghiệp. Tôi lo 2 -3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó.

Điều quan trọng là pháp lý rõ ràng bảo vệ quyền lợi của người dân, bảo vệ ở mức độ nào đối với đất nông nghiệp hay sản phẩm condotel, thuế được điều chỉnh trong tương lai như thế nào - ảnh hưởng đến bài toán tài chính của nhà đầu tư.

Bắt đầu từ khung pháp lý để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, Công ty CBRE Việt Nam

Khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian, yếu tố pháp lý quan trọng nhất. Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm 50 năm hay 30 năm? Bất động sản nghỉ dưỡng chúng tôi được biết ở thị trường đã phát triển chỉ có thời hạn còn 30 năm. Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu… Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không?

Thứ hai, yếu tố tài chính: Lợi nhuận cho thuê; điều khoản thanh toán; chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế); hỗ trợ của ngân hàng; khả năng tăng giá trị. Giá bán tốt hơn - đây là xu hướng để đưa ra nhiều khung giá, ít cạnh tranh hơn, khả năng cho thuế tốt hơn, lợi nhuận sẽ tốt hơn. Sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất, đặc biệt nếu bạn là nhà đầu tư.

Tại Việt Nam, những dự án có bán căn hộ có thời hạn hiện rất thấp và chủ yếu vẫn là căn hộ vô thời hạn. Quan điểm sở hữu vô thời hạn thay đổi nhiều ở các quốc gia khác. Chúng ta không thể đợi chờ thay đổi của người dân mà bắt đầu từ khung pháp lý, thuế, giá… để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn.

Đặc biệt, giá bán các chủ đầu tư có khung rõ ràng có khoảng chênh lệch trong cùng vị trí, cùng sản phẩm thì đối với có thời hạn và vô thời hạn thì mức giá thế nào để hấp dẫn nhà đầu tư.

Với câu chuyện condotel, ở thị trường Thái Lan sản phẩm gọi là condotel khi bắt buộc giao lại cho chủ đầu tư quản lý, còn ở Việt Nam nhiều chủ đầu tư cho phép nhà đầu tư giữ lại tự kinh doanh.

Đối với thị trường Việt Nam, điều này hơi lẫn lộn nhưng có lẽ phải tìm thêm một tên cho sản phẩm không bắt buộc ký gửi cho chủ đầu tư. Condotel ở nước ngoài không bao giờ có sổ, nó luôn luôn là hợp đồng nên tại Việt Nam có lẽ chúng ta cần khung pháp lý cho các trường hợp khác nhau.

Nếu công nhận condotel lâu dài lại vướng Luật Đầu tư

Luật sư Trần Tấn Tài, GĐ Công ty luật City

Khung pháp lý dành cho bất động sản có thời hạn hiện nay, khách hàng thường quan tâm đến pháp lý và giá cả. Nếu pháp lý 50 năm khác nhau, nếu lâu dài giá 2 tỷ chẳng hạn thì 50, 70 năm sẽ thấp hơn.

Nếu condotel xây trên đất ở thì sao? Chúng ta không quan tâm đến tên gọi của từng công trình, chúng ta cần phải gom những phát sinh qua năm tháng và cần phải điều chỉnh điều 153 của Luật Đất đai, thương mại dịch vụ có thể chấp nhận sở hữu 50 năm.

Nếu chúng ta công nhận condotel lâu dài, chúng ta lại vướng Luật Đầu tư. Vậy thì phải xem lại xem có phù hợp không. Cần xem đến đất dịch vụ, bản chất của du lịch là dịch vụ, chúng ta xem đó là thương mại. Với condotel, ngân hàng lo ngại về quyền thế chấp vì vậy hạn chế trong việc quyết định cho vay.

Về kinh nghiệm sở hữu bất động sản ở nước ngoài, đa số các nước đều giống Việt Nam, nhưng họ có hạn chế.

Cụ thể, Trung Quốc hạn chế chỉ cho phép người địa phương sở hữu căn nhà thứ nhất, còn nếu từ nơi khác đến, họ đánh thuế khá cao.

Còn ở Singapore, trước đây, Singapore quy định quyền sở hữu tư nhân thì sau này hết thời hạn cho thuê phải trả lại cho nhà nước. Sau khi hết thời hạn, sẽ thành lập hội đồng để xem liệu có tiếp tục gia hạn hay không, phải không vi phạm cam kết quy định địa phương, nếu tốt cho thuê tiếp nếu không sẽ không cho thuê nữa.

Cần có một khung pháp lý để quản lý bất động sản có thời hạn

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế

Đối với mỗi sản phẩm bất động sản như officetel hay condotel đều có ưu thế của nó. Đối với một đơn vị đầu tư dự án bất động sản nổi tiếng nước ngoài, thời gian vận hành 10-20 năm, không huỷ ngang và họ chỉ cam kết trách nhiệm của họ. Người sở hữu căn phòng đó không được quyền chọn lại căn phòng khác.

Cũng có một dạng condotel là kinh tế chia sẻ, những gì được sử dụng chung, cái gì sử dụng riêng… nhà đầu tư hoặc tự kinh doanh hoặc giao lại cho chủ đầu tư kinh doanh và chia lợi nhuận.

Căn hộ nghỉ dưỡng mang tính vừa là căn nhà thứ 2, vừa là nơi nghỉ dưỡng. Nếu chỉ là mua căn hộ nghỉ dưỡng đơn thuần thì không có người chăm sóc, người bảo vệ… trong khi đó mua condotel sẽ có các dịch vụ này và người đầu tư cũng được miễn phí hưởng tiện ích trong dự án.

Đối với căn hộ condotel cần ghi rõ nhà đầu tư được chia lợi nhuận như thế nào, được sở hữu như thế nào… Người mua condotel họ dùng để ở nhưng lại dùng dịch vụ và tiện ích chung của dự án, vậy tính chất của condotel nó nằm trong khu du lịch, những tiện ích phải nằm trong khu vực chung và cần có một khung pháp lý để quản lý bất động sản có thời hạn.

Không phải nhà đầu tư quá quan tâm đến thời hạn sở hữu

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam 

Giai đoạn năm 2015 - 2018 bất động sản nghỉ dưỡng đã có cuộc đua về cam kết lợi nhuận cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhưng năm 2018 có một số dự án condotel không đạt được cam kết lợi nhuận khi đưa vào hoạt động.

Nghiên cứu của chúng tôi cho kết quả rằng, chủ đầu tư có xu hướng giảm cam kết lợi nhuận, đưa các cam kết về đơn vị quản lý dự án vào - thuê bên quản lý chuyên nghiệp... Vì vậy, điều này khiến cho nhà đầu tư quan tâm năng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, giảm bớt quan tâm đến cam kết lợi nhuận.

Một dự án condotel tại Bình Thuận, chủ đầu tư đưa ra 2 lựa chọn khách hàng: lựa chọn có cam kết lợi nhuận và không có cam kết lợi nhuận. Kết quả bán hàng cho thấy 50% khách hàng lựa chọn mỗi loại hình. Dĩ nhiên giá bán của hai hình thức lựa chọn nói trên là khác nhau.

Thực tế là hiện nay, vấn đề pháp lý với bất động sản có thời hạn rất phức tạp. Có dự án chúng tôi đến nơi, dù là condotel nhưng họ vẫn ở hoặc cho thuê như những căn hộ bình thường, có điều là không được đăng ký hộ khẩu.

Hiện nay có người đặt câu hỏi có sổ đỏ sổ hồng hay không, condotel là loại hình mới phát triển vài năm nay nên đa số là không có. Gần đây đã đồn đoán nhiều về việc có sổ hồng cho dự án này, tuy nhiên thời hạn sở hữu được để trống.

Tại Nha Trang, khi DKRA gửi khảo sát cho khách hàng, khách hàng rất khó hiểu, ví như sở hữu lâu dài có phát sinh đơn vị ở và sở hữu lâu dài không phát sinh đơn vị ở. Và nó phản ánh chính băn khoăn của người mua hiện nay, chứ không phải họ quá quan tâm đến thời hạn sở hữu.

BIZLIVE