“PE của cổ phiếu bất động sản ở mức 13 lần, đã hợp lý hơn trước”

Mai Hương

17:02 31/12/2018

BizLIVE - Tỷ lệ hấp thụ tốt cùng với nguồn cung giảm sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp có quỹ đất và khả năng tài chính lành mạnh trong năm 2019.

“PE của cổ phiếu bất động sản ở mức 13 lần, đã hợp lý hơn trước”
Triển vọng đầu tư
Tổng khối lượng giao dịch nói chung đang giảm dần trong các quý gần đây. Hà Nội đã giảm 29% theo năm trong khi Hồ Chí Minh giảm 20% theo năm. Tuy nhiên, điểm sáng là tỷ lệ hấp thụ vẫn được duy trì tại cả thị trường Hồ Chí Minh và Hà Nội. Năm 2018, thị trường không chỉ đón nhận sự sụt giảm số lượng căn hộ mở bán mà còn cả số lượng các dự án mới.
Theo CTCK Rồng Việt (VDSC), kết quả quý IV/2018 có thể tích cực hơn với Hà Nội, nhờ vào việc mở bán dự án Vinhomes Ocean Park, trong khi Hồ Chí Minh không như mong đợi.
Đối với năm 2019, VDSC đánh giá triển vọng thị trường sẽ trở nên thận trọng hơn do tâm lý người mua bị ảnh hưởng. Về nguồn cung, thị trường sẽ được thúc đẩy bởi sự ra mắt của các dự án quy mô lớn từ các nhà phát triển danh tiếng.
Hiện tại, tình trạng pháp lý của nhiều dự án trở nên phức tạp kể từ giữa năm 2017. Xu hướng này có thể sẽ tiếp tục lan sang năm 2019, gây ra sự thiếu hụt nguồn cung. Điều này dẫn đến cơ hội cho các công ty có quỹ đất sẵn sàng triển khai.
Cùng với đó, cơ sở hạ tầng tiếp tục được cải thiện sẽ là động lực lớn nhất cho các dự án sắp mở bán. Nghị quyết của Chính phủ về việc hướng dẫn thực hiện các dự án BT dự kiến sẽ được ban hành trong năm 2019.
Một điểm đáng chú ý nữa là vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ các nhà đầu tư Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản tiếp tục nhắm đến thị trường Việt Nam, thúc đẩy đà tăng trưởng.
Thị trường chung ít chịu ảnh hưởng từ tăng lãi suất
Các nhà hoạch định chính sách cũng đã nhận thấy những rủi ro tiềm ẩn từ bong bóng bất động sản do cơn sốt đất trong phân khúc đất thổ cư. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giới hạn tỷ lệ cho vay bất động sản tại các ngân hàng là 40% vốn huy động ngắn hạn cho các khoản vay dài hạn, thay vì 60% trong quá khứ. Tỷ lệ này sẽ được áp dụng từ đầu năm 2019. Các ngân hàng đã chuẩn bị cho kịch bản này trong năm 2018, khi bắt đầu hạn chế tín dụng chảy vào bất động sản trên tổng dư nợ cho vay.
Với sự phát triển của ngành tài chính, các công ty bất động sản hiện tại trở nên ít phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng hơn, khi áp dụng nhiều phương thức huy động vốn, như phát hành cổ phiếu thông qua thị trường chứng khoán hoặc thị trường trái phiếu và huy động nguồn tiền ứng trước từ khách hàng mua nhà.
Do đó, tác động của thắt chặt tín dụng và rủi ro tăng lãi suất đối với các công ty bất động sản sẽ trở nên nhỏ hơn so với trong quá khứ. Đối với người mua nhà, lãi suất cho vay mua nhà thế chấp hiện tại vẫn tương đối hấp dẫn, vào khoảng 10%. Năm 2019, lãi suất được dự báo sẽ tăng nhưng với một tỷ lệ nhỏ. Do đó sẽ không có tác động đáng kể đến thị trường chung
Hiệu quả kinh doanh được cải thiện
Trong những năm gần đây, tỷ suất lợi nhuận gộp trung bình ở mức khoảng 25-30%, tuy nhiên, đang giảm dần tới mức 24% trong năm 2018. Tỷ lệ ROE đã được cải thiện và đạt tỷ lệ trung bình 9%, nhờ giảm chi phí lãi vay, do ít phụ thuộc vào dòng tín dụng và cắt giảm chi phí quản trị.
VDSC đánh giá mức P/E trung bình của ngành đang ở quanh 13 lần, có thể được coi là tương đối thấp và hợp lý hơn so với trước đây.
Năm 2019, nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn các công ty có khả năng tài chính mạnh, ổn định pháp lý và khả năng triển khai dự án tốt. Yếu tố chính mà cần được xem xét là doanh số chưa ghi nhận dự kiến cho năm 2019 và định giá. 

MAI HƯƠNG

Góc nhìn

Thăm dò ý kiến
Theo bạn, Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, diễn biến tiêu cực của thị trường chứng khoán Mỹ, chứng khoán toàn cầu có ảnh hưởng thế nào đến thị trường Chứng khoán Việt Nam?