“Vấn đề của bán lẻ Việt Nam là cần cải thiện thói quen mua sắm của người dân…”

Lưu Đức

17:32 05/12/2015

Đây là một trong những nhận định của ông Theodore Enipfing, Giám đốc dịch vụ bán lẻ Cushman &wakefield châu Á Thái Bình Dương về thị trường bán lẻ với báo chí nhân chuyến công tác thị trường Việt Nam mới đây.

“Vấn đề của bán lẻ Việt Nam là cần cải thiện thói quen mua sắm của người dân…”

Ảnh minh họa.

Theo ông Theodore Enipfing, nền kinh tế của Việt Nam vẫn tăng trưởng tốt nên việc gia nhập các hiệp định thương mại sẽ không tác động lớn đến thị trường bán lẻ. Vấn đề của bán lẻ Việt Nam là cải thiện thói quen sinh hoạt và mua sắm gắn liền với các hình thức bán lẻ hiện đại như siêu thị, cửa hàng tiện lợi, trung tâm thương mại...


Ông Theodore Enipfing
Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield có đề cập Việt Nam có một số con đường lọt vào danh sách những con đường bán lẻ đắt nhất thế giới. Theo ông, việc giá thuê đắt đỏ này xảy ra vì những yếu tố nào?

Tôi nghĩ là bảng xếp hạng này, với thông tin giá thuê tại một số con đường mua sắm trung tâm lọt vào những con đường đắt đỏ nhất Thế giới chỉ phản ánh được một phần chứ không toàn diện về giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam.

Chỉ một số con đường tại quận trung tâm như Đồng Khởi nơi có các khối đế bán lẻ của Khách sạn Sheraton, Caravelle, Times Square hay trung tâm thương mại Union Square và Vincom Center mới có giá như vậy mà thôi.

Đây cũng là điều tất yếu khi mà các khu vực này có vị trí đắc địa ngay trung tâm Quận 1, nơi những người có thu nhập cao, người nước ngoài thường lui tới. Tôi muốn nhấn mạnh rằng nó không có gì bất thường ở đây vì đây là một khu vực rất nhỏ tại Việt Nam và không phản ánh giá thuê trung bình của mặt bằng bán lẻ nói chung.

Giá thuê bất động sản bán lẻ tại Việt Nam đang ở mức nào so với mặt bằng chung của khu vực?

Khi tôi nói đến khu vực, tôi thường nói về Campuchia, Myanmar vì các thị trường này khá tương đồng với Việt Nam chứ không nói đến các nước như Indonesia hay Singapore, nói đến giá thuê mặt bằng bán lẻ thì ngoài những địa điểm sang trọng dĩ nhiên có giá thuê cao thì các địa điểm khác giá thuê cũng tương đối hợp lý.

Nếu so với các thị trường bán lẻ khác, tôi nghĩ Việt Nam có nhiều lợi thế hơn Myanmar, Campuchia. Ví dụ Việt Nam có các con đường mua sắm tại khu trung tâm trong khi hai nước kia không có, do đó không thể so sánh giá tại các con đường này được.

Và nếu bạn nhìn vào doanh số bán hàng của các thương hiệu cao cấp thì một số có biên độ lợi nhuận cao so với chi phí thuê mặt bằng. Tôi nghĩ rằng chi phí thuê mặt bằng nên chỉ chiếm trung bình khoảng 20% doanh số bán hàng mà thôi, một số thương hiệu trả giá thuê dưới 20% so với doanh thu nhưng cũng có các thương hiệu khác phải trả giá thuê cao hơn mức 20% này.

Do đó để nhận định là giá thuê mặt bằng cao hay thấp thì khá là chủ quan vì có thể là do giá thuê cao thật, nhưng cũng có thể do thương hiệu chưa mạnh tại trị trường, dẫn đến kết quả kinh doanh không chưa mang lại lợi nhuận mong muốn.

Có khá nhiều bất động sản bán lẻ tại Việt Nam đã có tỷ lệ cho thuê khá thấp trong một thời gian dài khi bất động sản xuống dốc do có thời gian nguồn cung tăng quá nhanh. Ông có nhìn thấy điều đó trên thị trường lúc này?

Tôi không thấy tình hình bi quan như vậy vì nhiều yếu tố: đúng là nguồn cung hiện nay đang tăng, ví dụ như Vincom đang xây dựng 20 trung tâm mua sắm cùng một lúc nhưng thu nhập bình quân đầu người và thu nhập hộ gia đình đang phát triển nhanh chóng, tăng đến hai con số tại Việt Nam. Số người Việt đi du lịch nước ngoài cũng đang tăng và giúp họ biết được nhiều thương hiệu hơn, kích thích thói quen mua sắm hơn. Nguồn cung tăng nhưng kinh tế vĩ mô cũng đang phát triển ổn định, thói quen mua sắm của người dân cũng đang được cải thiện.

Do đó tôi thấy rằng mọi thứ vẫn đang đi đúng quỹ đạo tự nhiên của nó, chỉ có một điều mà thị trường bán lẻ Việt Nam cần cải thiện đó chính là phải thu hút các thương hiệu lớn quan trọng vào trung tâm thương mại vì tại bất kỳ quốc gia nào trong khu vực, các thương hiệu này đóng vai trò quan trọng trong việc thành bại của trung tâm thương mại do họ thu hút người dân đến đây mua sắm và sử dụng dịch vụ.

Vậy ông sẽ nói gì với các thương hiệu cao cấp nếu họ nói với ông rằng họ muốn vào thị trường Việt Nam?

Tôi thấy rằng hầu hết các thương hiệu nổi tiếng đều đã có mặt ở đây rồi, đây là tín hiệu tốt nhưng tôi nghĩ họ cần phải thực tế về quy mô của thị trường. Đa số thương hiệu có một hoặc hai cửa hàng tại TP. HCM, điều này sẽ không thay đổi trừ khi có một sự tăng đột biết số lượng khách hàng. Các thương hiệu cao cấp nhắm đến thị trường Việt Nam thời điểm này là hợp lý nhưng những kỳ vọng của họ phải dự trên thực tế tính toán và cân nhắc kỹ lưỡng.

Liệu chúng ta có quá kỳ vọng quá nhiều vào sức tăng trưởng của thị trường bán lẻ khi Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại và Cộng đồng Kinh tế Chung ASEAN (AEC)?

Tôi nghĩ thông điệp của các hiệp định mang đến chính là “cơ hội và thách thức”, rất nhiều thứ sẽ thay đổi, không chỉ đơn thuần các rào cản thương mại, hàng rào thuế quan…mà còn là vấn đề thói quen sinh hoạt và mua sắm của người dân sẽ tác động rất lớn đến thị trường bán lẻ, kể cả việc cải thiện sức khỏe nền kinh tế.

Những Hiệp định thương mại là những điểm tích cực cho thị trường, và đúng là tôi có nhìn thấy có sự kỳ vọng hơi nhiều vào nó. Về lý thuyết mà nói thì sẽ có rất nhiều các nhà máy, xí nghiệp, các công ty đến làm ăn và thị trường sẽ chứng kiến sự tăng trưởng doanh thu khi hoạt động giao thương nhộn nhịp hơn. Nhưng với trường hợp của Việt Nam thì nền kinh tế đang tăng trưởng tốt, cần phải thúc đẩy kinh tế hộ gia đình cao hơn, cải thiện thói quen sinh hoạt và mua sắm gắn liền với các hình thức bán lẻ hiện đại (siêu thị, cửa hàng tiện lợi, trung tâm thương mại..).

Tại Việt Nam, có nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực này, đồng thời nguồn cung mặt bằng bán lẻ cũng tăng lên đáng kể tại các thành phố lớn, ông đánh giá sao về những thành công này?

Nói về các thương vụ M&A thì tôi nghĩ đó là những dấu hiệu tích cực, nó cho thấy các nhà bán lẻ nước ngoài thật sự quan tâm đến thị trường Việt Nam và muốn gia nhập vào thị trường một cách nhanh nhóng, nên họ mới chọn hình thức M&A hơn là những hình thức khác vốn cần thời gian và nguồn lực hơn. Với số dân 90 triệu và cơ cấu dân số trẻ, lương đã tăng 15% trong năm 2015 và dự kiến còn tăng thêm hai con số trong thời gian tới.

Kinh tế vĩ mô đang trên đà tăng trưởng và thị trường bán lẻ cũng hoạt động tốt là những điều kiện tốt để các nhà bán lẻ yên tâm vào tiềm năng phát triển của thị trường, nhưng như tôi đã đề cập trước đó, thói quen sinh hoạt và mua sắm của người dân vẫn chưa gắn liền với các hình thức bán lẻ hiện đại nên dù cho lương có tăng lên 30% trong hai năm tới đi chăng nữa thì người dân cũng sẽ không dùng phần lớn lương cho mua sắm tại các trung tâm thương mại. Đó là một những thách thức đối với doanh nghiệp bán lẻ nước ngoài, kể cả khi họ đã mua lại các Công ty trong nước và gia nhập thị trường.

Cushman & Wakefield Việt Nam đã tư vấn cho thương hiệu bán lẻ nào ở nước ngoài vào Việt Nam trong thời gian qua?

Dịch vụ bán lẻ của Cushman & Wakefield được chia làm hai phần, tư vấn và cho thuê mặt bằng. Dịch vụ tư vấn thì Cushman & Wakefield đã tư vấn cho Hardrock Café tại miền Trung, miền Bắc Việt Nam và tại Campuchia (Pnom Penh & Siemriep), Calvin Klein, Prada, Brooks Brothers, Jimmy Choo, Milano… Về dịch vụ tìm kiếm mặt bằng bán lẻ thì có Starbucks, Harley Davison, Yves Rocher, Kanebo, Jockey, The BodyShop…Hiện nay thì Cushman & Wakefield đang tư vấn cho một thương hiệu F&B nổi tiếng của Mỹ không những vào thị trường Việt Nam, thị trường Campuchia mà cả thị trường Myanmar.

Theo NDH

Bảng giáThị trường

VN-Index 770.43 ▼ -3.45 (-0.45%)

 
VN-Index 770.43 -3.45 -0.45%
HNX-Index 99.22 -0.21 -0.21%
UPCOM 56.22 0.29 0.51%
DJIA 21,613.43 100.26 0.46%
Nasdaq 6,412.17 1.36 0.02%
Nikkei 225 20,050.16 94.96 0.47%
FTSE 100 7,460.6 25.78 0.35%