“Nhà đầu tư bất động sản ngoại nhắm đến khu thương mại, văn phòng hạng A”

Hồng Quân

09:28 18/06/2016

BizLIVE - Ông Alex Crane chia sẻ với báo giới về thị trường bất động sản phân khúc cao cấp, bất động sản thương mại, khách sạn….

“Nhà đầu tư bất động sản ngoại nhắm đến khu thương mại, văn phòng hạng A”

Ảnh minh họa.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, ông Alex Crane cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài ít quan tâm đến đầu tư căn hộ để cho thuê ở, trong khi đó mua căn hộ cao cấp để ở vẫn còn nhiều băn khoăn đối với nhà đầu tư do vấn đề pháp lý và thế chấp vay.

Nhiều băn khoăn

Cơ hội và thách thức của căn hộ cao cấp trong thời gian tới là gì thưa ông?

Thị trường nhà ở tại Việt Nam, hay nói riêng là ở TP.HCM cũng có những cái rất đặc thù, nhu cầu của người mua rất khác. Ví dụ như 1 dự án phát triển về villa cao cấp ở quận 2 như chúng tôi biết, họ không có một động thái marketing nào như quảng bá trên báo chí. Họ marketing theo cách truyền miệng, tiếp xúc trực tiếp với người mua, bởi vì dòng sản phẩm này chỉ đi vào với người mua khi thực sự có nhu cầu mua ở, không có người mua để đầu tư.

Có thể thấy rằng sức hấp thụ của dòng sản phẩm này là có, nhu cầu thực sự là có. Chỉ cần vài tháng tung ra thôi, họ đã đạt mức tiêu thụ 60% dù giá bán rất cao. Mỗi căn ở đó có thể có giá lên đến 5 triệu USD.

Tuy nhiên, để có thể nói như thế nào là cao cấp, nhiều khi vị trí cũng không hẳn là một yếu tố quyết định, mà là chất lượng đầu tư, chất lượng của sản phẩm, và tên tuổi của nhà đầu tư. Đó là cái mà người mua nhắm đến, vì họ mua khi có nhu cầu thực sự, đâu cần marketing mà người ta vẫn tìm đến.

Bây giờ các bạn gửi tiền đô không lãi suất, còn gửi tiền đồng thì lãi suất đạt đến 5%. So sánh hai mức đó người mua có thể quyết định được dùng tiền đầu tư vào nhu cầu thực sự khi họ có nhu cầu về nhà ở cao cấp. Họ đầu tư vào sản phẩm đó so với lãi suất ngân hàng, thậm chí 1 năm sau sản phẩm đó đã có lời vì nó sinh lời ngay từ trên đất, trên 1 sản phẩm cụ thể. Mỗi một nhà đầu tư khi họ mua sản phẩm, họ đã tính được sự mất cân đối giữa giá USD và lãi suất tiền gửi giữa USD và VNĐ.

Mọi người hiển nhiên thấy rằng thị trường có nhu cầu thực sự, tuy nhiên việc đánh giá người Việt Nam có bao nhiêu tiền và có thể đánh giá rõ ràng hơn, có báo cáo cụ thể hơn về vấn đề đó ở Việt Nam là rất khó.

Ông đánh giá thế nào về nhu cầu mua căn hộ cao cấp của người nước ngoài tại Việt Nam?

Nếu căn hộ mua ở được sở hữu vĩnh viễn thì chẳng có gì để nói, tuy nhiên thời gian sở hữu chỉ có 50 năm. Thời gian sở hữu căn hộ có thể được gia hạn nhưng lại không biết được phép gia hạn bao nhiêu lần, nên chỉ có thể đoán là trong vòng 50 năm. Thời gian 50 năm thì hơi ngắn trong suy nghĩ của người phương tây, nhưng có lẻ khác với người châu Á.

Ngoài thử thách đối với phần pháp lý còn là việc tài chính nữa, vẫn còn chưa rõ ràng, vẫn còn nhiều câu hỏi. Làm sao chúng tôi có thể trả tiền được? Nếu chúng tôi mua bằng tiền mặt thì đơn giản.

Nhưng nếu chúng tôi muốn thế chấp (mua chủ yếu bằng tiền vay ngân hàng như khách hàng trong nước), việc thế chấp phải được liên kết với thời hạn cư trú của tôi. Và thời hạn cư trú tối đa của một người nước ngoài là 2 năm. Vậy người nước ngoài chỉ được thế chấp trong vòng 2 năm. Điều này là không khả thi.

“Nhắm đến khu thương mại, khách sạn, khu công nghiệp”
Thời gian gần đây (2015 và 2016), C&W nhận thấy các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và đầu tư chủ yếu vào phân khúc nào?
Thực ra khó mà nói cụ thể lĩnh vực nào mà họ đầu tư vào vì nhà đầu tư nhắm đến là về thương mại, nhà ở, khu công nghiệp, thậm chí cũng nhắm đến rất nhiều khách sạn.

Vấn đề ở đây, hiện nay đang có rất nhiều hình thức liên doanh, do đó, khi mà nhà đầu tư nhắm đến Việt Nam, việc đầu tiên là nhắm đến hình thức nào, đối tác nào ở nước sở tại mà họ có thể hợp tác được và có thể giúp họ cùng nhau sinh lời.

Với nhà đầu tư, họ nhắm đến từng phân khúc, ví dụ như vào khách sạn hay thương mại, họ đều có một mục đích nhất định, miễn làm sao bên đối tác Việt Nam đã từng có những cái sản phẩm rồi, cũng đã là những nhà đầu tư tốt, sản phẩm đó có sinh lời không, tỷ lệ sinh lãi, lợi nhuận ra làm sao.

Trong thời gian qua, đã có nhà đầu tư mua đi rồi bán lại các sản phẩm về văn phòng đạt tỷ lệ lợi nhuận 7-7,5%. Với tỷ lệ đó, khi nhà đầu tư họ nhắm đến họ thấy đối tác của họ vẫn đang kinh doanh tốt, có thể bắt tay hợp tác, tỷ lệ lợi nhuận tốt. Sản phẩm và đối tác là hai yếu tố rất quan trọng khi đầu tư vào một thị trường.

Gần đây Cushman&Wakefield hay nhận được những yêu cầu như thế nào?

Họ đều nhắm tới những tòa nhà hạng A ở trung tâm thành phố. Điều quan trọng là họ hiểu rất khó xâm nhập thị trường vì vậy họ tiềm kiếm đối tác. Họ nhìn vào hồ sơ của những công ty, tìm kiếm những văn phòng hạng A, mặt bằng bán lẻ ngay trung tâm và những khu công nghiệp lớn, những khu nhà ở cao cấp.

Có những yếu tố nhà đầu tư nước ngoài không thể cạnh tranh được với nhà đầu tư trong nước để có được những khu đất này vì vậy để an toàn và nhanh thì họ phải hợp tác.

Đó là lý do chúng ta thấy có những cuộc giao dịch như của AB Tower & Le Meridien có giá cao hơn giá thị trường do nhu cầu nảy sinh từ các đầu tư nước ngoài.

Vậy đầu tư cho thuê phân khúc căn hộ cho thuê, nhà đầu tư nước ngoài có quan tâm không?

Không. Tôi thấy rất ít. Nếu như có dự án nào ở ngay trung tâm thì may ra, nhưng chúng tôi chưa thấy nhà đầu tư lớn nào đến để mua thành từng block. Và tôi nghĩ là họ nhìn thấy vấn đề về nguồn cung.

Với mức độ nguồn cung, nhà đầu tư có hai cân nhắc. Đầu tiên là bán những đơn vị căn hộ và thị trường đang hấp thụ chúng rất tốt. Tuy nhiên việc xem xét thứ hai là thị trường cho thuê. Nếu, ví dụ , 30% của tất cả các căn hộ được mua với mục đích đầu tư, sau đó chúng ta cần phải biết có phải tất cả các căn hộ đó đều được thuê hay không, và đó là một số lượng rất lớn.

Vấn đề là điều gì sẽ xảy ra với giá trị của các căn hộ trống, và điều này có thể tác động lên mua để đầu cơ nếu giá thuê chịu áp lực của tình trạng thừa cung trên phân khúc các căn hộ cho thuê, giá thuê thấp hơn làm chậm quá trình hoàn vốn, tác động lên giá mua mà nhà đầu tư sẽ trả.

"Không phải cung vượt quá cầu mà do định vị, thiết kế kém"

 Ở TP. HCM bây giờ là hơn 1 triệu mét vuông sàn mặt bằng bán lẻ và với dân số của TP. HCM là khoảng 10 triệu dân thì cái tỷ lệ đó có bị quá tải hay không?

Tôi không nghĩ là bán lẻ bị cung quá cầu. Tôi lại nghĩ là do định vị kém, thiết kế kém và chưa được đặt vào đúng phân khúc của thị trường. Tôi nghĩ là bài thử thật sự sẽ xuất hiện khi Takashimaya mở cửa Saigon Center giai đoạn 2. Chúng ta hãy chờ xem.

HỒNG QUÂN

Thăm dò ý kiến
Bạn sẽ chuyển sang nhà mạng di động nào?

BizLIVE - Gặp gỡ