Thiếu minh bạch làm nản lòng nhà đầu tư bất động sản quốc tế

Xuân Hạ

16:38 18/10/2016

BizLIVE - Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước nhằm quản lý vốn vay các doanh nghiệp bất động sản khiến các doanh nghiệp này tìm kiếm những nguồn khác, trong đó có đối tác ngoại. Tuy nhiên, việc thu hút nhà đầu tư ngoại cũng gặp nhiều khó khăn do sự thiếu hợp tác của đối tác Việt Nam.

Thiếu minh bạch làm nản lòng nhà đầu tư bất động sản quốc tế

Nhiều dự án ở lõi trung tâm TP.HCM hấp dẫn nhưng nhà đầu tư nước ngoài vẫn thoái lui.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc Ngân hàng Nhà nước ra Thông tư 06 nhằm hạn chế tín dụng cho các công ty bất động sản khiến các doanh nghiệp này phải tìm nguồn tài chính khác cho các dự án của mình. Một trong những cách đó là hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài.

Ông phân tích, có ba cách nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản Việt Nam: thứ nhất là mua cổ phần của công ty Việt Nam, thứ hai là hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam với tỷ lệ góp vốn 50/50 và thứ ba là doanh nghiệp trong nước vay tiền từ doanh nghiệp nước ngoài để phát triển sản phẩm. Cách thứ ba tương đối hấp dẫn vì lãi suất ngân hàng ở nước ngoài thấp, chỉ 2-3% trong khi lãi suất cho vay ở Việt Nam là 7-8%.

Ông Châu cũng cho biết do kinh tế Việt Nam đang phát triển nên những mảng như bất động sản công nghiệp sẽ phát triển vượt bậc, sau sau đó là cao ốc văn phòng cho các công ty nước ngoài làm trụ sở và căn hộ dịch vụ cho các chuyên gia nước ngoài cư trú tại Việt Nam. Từ đó, những mảng khác trong bất động sản ăn theo sự phát triển của kinh tế bao gồm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, trường học, y tế.... Nhìn chung, dư địa cho phát triển bất động sản Việt Nam là rất lớn. Đó chính là lý do bất động sản Việt Nam thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy Việt Nam là thị trường hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao cho các tập đoàn bất động sản quốc tế nhưng họ có cách tiếp cận bài bản và nguyên tắc. Họ có thể bỏ hàng triệu USD cho đối tác để nghiên cứu thị trường và bỏ luôn số tiền đó nếu dự án không triển vọng. Tuy nhiên, họ lại rất khắt khe trong việc minh bạch thông tin dự án và với những khoản chi phí không hợp lý.

Đại diện Công ty Xúc tiến Thương mại và Đầu tư Sao Khuê cho biết, thông thường, khi tham gia chuyển nhượng dự án thì các nhà đầu tư nước ngoài thường đi theo quy trình sau: Đối tác Việt Nam báo cáo khảo sát độc lập về tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội, dân cư, du lịch của địa phương, cơ chế chính sách của Nhà nước, chính sách thuế, cơ sở hạ tầng; sau đó so sánh với các địa phương khác và lên hồ sơ giới thiệu về dự án.

Nếu hai bên thống nhất về các vấn đề trên thì sẽ ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng phần góp vốn (cổ phần). Số tiền thanh toán sẽ được bên mua chuyển vào tài khoản phong toả và bên bán hoàn thiện thủ tục để được giải ngân.

Tuy nhiên, một số đối tác Việt Nam vẫn mập mờ với đối tác nước ngoài trong hồ sơ giới thiệu dự án, không cung cấp đủ thông tin, không thể hiện các rắc rối về dự án, tài chính, quy hoạch... và điều này không được đối tác nước ngoài đánh giá cao. Ngoài ra, doanh nghiệp trong nước còn hay yêu cầu nhà đầu tư nước ngoài đặt cọc trước và doanh nghiệp nước ngoài không chấp nhận điều này vì tính rủi ro.

Do không thống nhất được trong nhiều vấn đề nên một số nhà đầu tư nước ngoài cũng phải "thoái lui" cho dù họ đã nắm được dự án ở "đất vàng". Tiêu biểu là việc liên danh Hongkond Land và Sumitomo Realty & Development rút lui khỏi dự án 164 Đồng Khởi, TP.HCM vào năm 2015 sau bốn năm theo đuổi, cho dù đây là nhà đầu tư được thành phố chỉ định.

Lý do là thành phố không cố định được chi phí và thời gian bồi thường và giải phóng mặt bằng cho dự án. Hai bên cũng không chốt được chiều cao công trình để đảm bảo đầu tư dự án hiệu quả.

Đến tháng 7/2016, liên danh Công ty Cổ phần Nova Bắc Nam và Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) đề nghị với thành phố để được tham gia đầu tư vào khu đất vàng này. Dự kiến, khu đất này sẽ được dùng làm khu văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại cao cấp, khu triển lãm với mức đầu tư dự kiến là hơn 7.100 tỷ đồng.

Như vậy, tuy vượt qua 70 nhà đầu tư khác nhưng liên danh Hongkong Land và Sumimoto vẫn để hụt dự án ở vị trí "đắc địa" ngay tại trung tâm TP.HCM. Do đó, để thu hút đầu tư của doanh nghiệp khối ngoại vào thành phố, nhất là trong bất động sản, việc thống nhất các hạng mục quan trọng và tốn kém như chi phí đền bù giải toả giữa các bên là rất quan trọng.

Trước bối cảnh tín dụng cho các nhà đầu tư bất động sản trong nước bị hạn chế thì việc hợp tác các nhà đầu tư nước ngoài đang là "cứu cánh" cho các doanh nghiệp Việt Nam. Đổi lại, các doanh nghiệp Việt Nam cũng cần cho đối tác nước ngoài thấy an tâm và hấp dẫn với các dự án bất động sản trong nước bằng việc minh bạch thông tin dự án, từ đó ra các phương án phát triển dự án phù hợp.

XUÂN HẠ