Thị trường căn hộ Hà Nội đang mất cân đối cung - cầu?

V.T

06:06 02/07/2016

BizLIVE -
Tính cả 6 tháng đầu năm 2016, lượng giao dịch căn hộ đạt 8.900 căn, trong đó phân khúc trung cấp chiếm tới hơn 40%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân - phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường lại có tỷ lệ giao dịch giảm còn 20%.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang mất cân đối cung - cầu?

Hà Nội đang lệch pha cung cầu ở phân khúc căn hộ để bán.

Vẫn sốt nóng giá cao
Ghi nhận của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý II/2016, thị trường Hà Nội có tổng cộng 6.100 căn hộ được mở bán mới từ 17 dự án, tăng 19% so với quý trước, tuy nhiên giảm 23% so với cùng kỳ năm 2015.
Điểm đáng chú ý nhất trong quý này là sự trở lại của phân khúc hạng sang, với một dự án tiếp tục chào bán kể từ lần chào bán đầu tiên vào đầu năm 2015, và hai dự án mới ra mắt thị trường, cung cấp cho toàn thị trường khoảng 700 căn. Căn hộ trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng số căn mở bán mới với thị phần 82%.
Cũng theo CBRE, diễn biến về giao dịch trên thị trường tương đối tích cực trong quý này. Ước tính có khoảng 4.860 căn được giao dịch trong quý, tăng 20% so với quý trước, tuy nhiên giảm 7,2% so cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý là tỷ lệ lượng giao dịch của căn hộ hạng sang đạt mức khả quan nhất định, đặc biệt là từ dự án chào bán mới. Tính cả 6 tháng đầu năm 2016, lượng giao dịch căn hộ đạt 8.900 căn, trong đó phân khúc trung cấp chiếm tới hơn 40%.
Song song với diễn biến đó, đối với phân khúc căn hộ bình dân - phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường, tỷ lệ giao dịch của phân khúc này lại giảm còn 20% trong 6 tháng đầu năm 2016, so với 26% năm 2015, 49% năm 2013 và 33% năm 2014.  
Nguồn: Nghiên cứu CBRE Việt Nam  
Về diễn biến giá, tại một số dự án đã cho thấy mức tăng giá khoảng 4 - 6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt với khoảng cách vừa phải đến trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai.
Hiện tượng giá tăng chủ yếu tại phân khúc cao cấp và trung cấp. Đối với phân khúc cao cấp, giá tăng tại các dự án quy mô lớn của chủ đầu tư có tên tuổi, cung cấp đầy đủ các tiện ích và hạng mục phụ trợ trong khu đô thị.
Còn tại phân khúc trung cấp, các dự án có mức giá tốt, ở vị trí thuận tiện tạo cơ hội tăng giá khi bán lại cho các khách hàng đầu tư dường như khá được ưa chuộng.
Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp bình quân thị trường cũng cải thiện 1% theo quý nhưng giảm 1,3% theo năm.
Trong các phân khúc, phân khúc hạng sang có mức giá tăng 2,6% so với cùng kỳ năm trước, phân khúc cao cấp và trung cấp giảm 1,6% và 1,3% trong khi phân khúc bình dân giữ mức ổn định.
So với quý trước, phân khúc bình dân tăng mạnh nhất với 3,8%, các phân khúc khác dao động nhẹ ở mức 0,5% - 0,9%.
Trên thị trường sơ cấp, giá bình quân chứng kiến mức tăng nhẹ từ khoảng 5-7% từ những dự án đã chào bán trước đây. Đặc biệt, thị trường đón nhận thêm 3 dự án hạng sang mới, trong đó một dự án chuyển đổi từ bàn giao thô sang bàn giao hoàn thiện, khiến giá bán tăng đáng kể. Hai dự án hạng sang còn lại cũng có mức giá chào bán tương đối cao so với mặt bằng thị trường của phân khúc này.
Về triển vọng, thị trường được kỳ vọng sẽ duy trì tích cực với mức độ cẩn trọng trong năm 2016. Các dự án mới hoặc tái khởi động sẽ tiếp tục mở bán ra thị trường, tuy nhiên tốc độ có thể chỉ ở mức ngang bằng với năm 2015. Nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư cho thuê lại sẽ dẫn dắt thị trường.
Lệch pha cung cầu
Theo tiết lộ từ một số sàn giao dịch lớn tại Hà Nội, trong nửa cuối năm 2016 vẫn tiếp tục sẽ có khoảng 6.000 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường. 
Lần đầu tiên sau nhiều năm, thị trường Hà Nội đón nhận một lượng cung căn hộ cao cấp lớn đến vậy. Xung quanh vấn đề này, mặc dù các báo cáo thống kê vẫn tiếp tục cho thấy những tín hiệu khả quan nhưng nhiều ý kiến đã tỏ ra lo ngại về tình trạng dư cung căn hộ giá cao trong thời gian tới tại khu vực Hà Nội.
Một trong những nguyên nhân chủ chốt được lý giải cho điều này chính là lo ngại liên quan đến tính thanh khoản của thị trường trong những tháng tiếp theo.
Bởi lẽ, liên tục trong gần 2 năm qua, thị trường Hà Nội liên tục đón nhận nguồn cung căn hộ trung cao cấp (giá bán từ 2 tỷ đồng/căn trở lên), thậm chí hạng sang với giá bán lên đến ngót trăm triệu mỗi m2.
Các báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã chỉ rõ, nhu cầu căn hộ trung bình và giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng/căn) luôn ở mức rất cao trong nhiều năm qua và cả hiện nay.
Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ giá thấp (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng) lại không cho thấy dấu hiệu khả quan từ những dự án mới. Hiện tại Hà Nội vẫn chỉ ghi nhận một lượng cung rất hạn chế của phân khúc này với những dự án cũ như: The One Residence, Gemek Tower; Thăng Long Victory; The Golden An Khánh; Bamboo Garden (Quốc Oai), 143 Trần Phú, Bright City…
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, việc phân khúc giá thấp không được quan tâm phát triển trong khi nhiều ông lớn địa ốc liên tục bung hàng căn hộ cao cấp với số lượng lớn sẽ rất dễ khiến thị trường căn hộ Hà Nội rơi vào tình trạng dư cung, thanh khoản sẽ trầm lắng hơn.
"Thậm chí, một kịch bản về tình trạng hàng nghìn căn hộ đẹp, đã hoàn thiện ngay tại những vị trí tốt bị để không sẽ rất dễ xảy ra trong thời gian tới", một chuyên gia bất động sản bình luận.

V.T