“Siết tín dụng bất động sản là một sai lầm“!

Vũ Minh

11:26 23/02/2016

BizLIVE - Giới kinh doanh bất động sản tỏ ra lo ngại trước nguy cơ dòng tín dụng vào bất động sản sẽ bị siết lại bởi những quy định mới trong nội dung Dự thảo sửa đổi Thông tư 36. 

“Siết tín dụng bất động sản là một sai lầm“!

Siết tín dụng nhiều khả năng bất động sản sẽ rơi vào trầm lắng. Ảnh minh họa.

Trong những ngày qua, siết tín dụng bất động sản đang trở thành chủ đề nóng khiến dư luận và giới kinh doanh bất động sản đặc biệt quan tâm. Trao đổi với BizLIVE, giới kinh doanh bất động sản tại Hà Nội đều tỏ ra lo ngại, việc siết tín dụng bất động sản sẽ có những tác động tiêu cực tới thị trường.
"Sẽ tác động rất xấu tới thị trường bất động sản"
(Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam)
Thực tế nếu nội dung sửa đổi của Thông tư 36 lần này được phê duyệt thì sẽ ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản do dòng vốn vào thị trường này bị siết. Bởi vì, vốn ngắn hạn để tài trợ cho vay trung và dài hạn thì bất động sản chủ yếu là vốn trung và dài hạn. 
Việc siết tín dụng vào bất động sản như quy định trong Thông tư 36 sẽ ảnh hưởng đến 2 hướng một là thực tế và tâm lý thị trường bất động sản, có thể chia tỷ lệ thực tế 65% và tâm lý 35%. 
Với góc độ tâm lý sẽ ảnh hưởng đến người mua, nội dung siết tín dụng vào bất động sản có thể sẽ khiến cho người mua không dám mạnh tay đầu tư hơn bởi với chính sách siết chặt như vậy sẽ tác động mạnh đến thị trường và có khả năng thị trường sẽ xuống dốc. Cho nên sẽ rất dễ dẫn đến một tâm lý tạm dừng lại, nghe ngóng… tâm lý đó từ người mua sẽ ảnh hưởng mạnh đến thị trường.
Ông Phạm Đức Toản, TGĐ CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam
Thứ hai, với người mua thực, thực ra những người có tiền và có nhu cầu thì đa phần đã chớp cơ hội bắt đáy thời điểm 2014 – 2015 để mua được nhà rồi chứ không chờ đến giờ mới mua đâu. Do đó, theo tôi thời điểm này thực ra nên khuyến khích thị trường mới đúng.
Việc giảm tỷ lệ cho vay từ 60% xuống còn 40% thực ra đây là vấn đề đáng ngại của thị trường vì hiện tại bây giờ bất động sản và ngân hàng có thể nói là song song với nhau, nếu mà siết thì bất động sản nó sẽ chậm lại.
Tôi nghĩ, nếu điều chỉnh thì nên có thời gian biểu cụ thể, không nên giảm đột ngột mức lớn như vậy sẽ rất khó cho thị trường. Giai đoạn năm 2014, 2015 vừa qua, tín dụng bất động mặc dù sản có tăng nhưng so với mức an toàn thì vẫn còn một khoảng cách khá dài cho nên chưa cần thiết phải mạnh tay như vậy.
Việc siết mạnh tay như vậy tôi thấy chưa được đồng bộ, kiểu hôm nay khuyến khích mạnh, hôm sau lại siết lại thì rất khó cho doanh nghiệp để tính toán một bài toán đầu tư dài hạn.
Tôi nghĩ rằng nên xem xét lại một cách kỹ lưỡng, đánh giá tác động của nó nhiều chiều, bởi vì chiều về phía ngân hàng thì nó sẽ đảm bảo tính an toàn của hệ thống thế nhưng đối với thị trường bất động sản thì tác động sẽ rất xấu, nó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường, có khả năng dẫn đến việc tăng sốt giá cục bộ thậm chí sẽ khiến thị trường rơi vào trầm lắng.
Còn vấn đề nâng hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 250% thực tế tôi thấy không có nhiều ảnh hưởng lắm bởi vì thực tế việc đánh giá rủi ro bất động sản hiện nay thiên về chủ quan con người nhiều hơn chứ không phải một cái gì cụ thể, tham chiếu hay con số cụ thể để đo đếm cả.
Thực tế cho thấy, khi đánh giá không có tham chiếu, cơ sở nào đưa ra tham chiếu đó, cho vay bất động sản nằm vào danh sách vay có rủi ro cao nhất. Về cơ bản, các ngân hàng sẽ tìm cách tăng lãi suất lên để bù đắp lại phần rủi ro của nó.
Điều này sẽ rất dễ dẫn tới việc chủ đầu tư sẽ tăng giá bán sản phẩm bất động sản để chịu được với ngân hàng, do đó sẽ ảnh hướng rất lớn đến thị trường.
"Nên áp dụng điều kiện giải ngân chặt chẽ nhưng lãi suất thấp"
(Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn CEN Group)
Hệ thống bất động sản của Việt Nam hiện nay đang dựa rất nhiều vào ngân hàng, thậm chí việc giải ngân của ngân hàng hiện nay cũng phải nói là khá thoải mái, lãi suất thì cao nhưng điều kiện giải ngân lại quá thoải mái. Chính vì thế nó sẽ dẫn đến một số hệ lụy. 
Theo tôi, tốt nhất là nên điều kiện giải ngân chặt chẽ nhưng lãi suất thấp như thế mới là chuẩn, dự án nào thực sự tốt, chủ đầu tư nào thực sự có năng lực thì sẽ được giải ngân.
Đồng thời cũng cần giảm tỷ lệ phụ thuộc vào ngân hàng như vậy các chủ đầu tư sẽ phải nỗ lực hơn và tìm các giải pháp để gia tăng nội lực và đưa ra các sản phẩm thực sự phù hợp với nhu cầu của thị trường để có thanh khoản. Như thế nó cũng sẽ tránh được tình trạng sốt nóng, sốt lạnh hoặc những tiêu cực khác tới thị trường bất động sản…
 Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn CEN Group
Đối với lo ngại về việc sẽ tăng giá bán do khó vay hoặc phải vay với lãi suất cao… việc dùng công cụ chính sách như thế này chính là một cách sàng lọc thị trường, những anh nào biết cách tính toán và có dự án tốt thì sẽ có thanh khoản cao, sẽ hạn chế những rủi ro về vốn.
Ví dụ một số dự án tôi thấy xây đến đâu bán hết đến đó thì họ không phải dùng một đồng tín dụng ngân hàng nào, họ chỉ cần một lượng vốn đối ứng 30% vừa đủ làm móng, xây xong móng đủ điều kiện bán là bán hết được luôn thì sẽ không cần dùng đến ngân hàng, như thế thì giá bán nó sẽ thấp. 
Còn nếu anh tính toán xây cao cấp hay hạng sang, nhiều dự án kiểu đó hiện nay đang vay vốn cực kỳ khủng với lãi suất cao, chắc chắn sẽ không trụ lâu được nếu không có thanh khoản tốt.
"Siết tín dụng buộc các chủ đầu tư phải tự điều tiết"
(Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Hải Phát)
Chính sách tín dụng sẽ ảnh hưởng vô cùng lớn tới hoạt động kinh doanh bất động sản, cho nên nếu theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36 với 2 nội dung giảm tỷ lệ cho vay trung - dài hạn và nâng hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản lên cao thì chắc chắn sẽ có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Việc siết tín dụng vào bất động sản sẽ dẫn đến việc các ngân hàng sẽ phải thẩm định kỹ càng hơn đối với các dự án và chủ đầu tư. Tôi nghĩ vẫn sẽ có những chủ đầu tư, dự án có thể vay vốn được, còn đối với các dự án không tốt, chủ đầu tư yếu thì chắc chắn với quy định mới này sẽ rất khó để vay vốn được.
 Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Hải Phát
Khi siết tín dụng lại, cho vay khó hơn bắt buộc các chủ đầu tư cũng phải tự điều tiết chứ không thể đổ hết phần chi phí đó cho người mua được mà chúng ta phải tính toán làm sao cho phù hợp mà vẫn phải giữ được tính thanh khoản.
Việc đa phần chủ đầu tư đều phải đặt thanh khoản lên hàng đầu sẽ dẫn đến sự điều tiết giữa người bán và người mua, giữa sản phẩm và mức giá phù hợp. Các chủ đầu tư hiện nay cũng đã rất linh động trong hoạt động kinh doanh bất động sản. 
Không những thế, hầu hết họ cũng đều đã có bài học từ thị trường trong giai đoạn 2011 – 2013 vừa rồi khi thị trường không có thanh khoản, ảm đạm và khó khăn cho nên bây giờ họ phải đặt thanh khoản lên hàng đầu. 
"Siết tín dụng vào bất động sản là một sai lầm!"
(Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Hoàng Gia Invest Group)
Theo quan điểm của tôi, việc siết tín dụng vào bất động sản là một sai lầm. Bởi vì bất động sản là một mắt xích quan trọng của nền kinh tế Việt Nam, anh tưởng tượng rằng khi vận hành một bộ máy mà một mắt xích nó yếu dẫn đến sẽ đứt thì bộ máy đó cũng sẽ dừng lại.
Bất động sản là loại hình có vốn hóa rất lớn và có ảnh hưởng tới rất nhiều ngành nghề kinh tế khác như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, xây dựng… thậm chí cả lĩnh vực tài chính ngân hàng. Đây là những lĩnh vực chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong nền kinh tế, ảnh hưởng đến rất nhiều người. 
Siết tín dụng vào bất động sản thì chắc chắn thị trường sẽ ảnh hưởng nặng nề bởi lẽ, bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào vốn vay và ngân hàng. 
Nếu bất động sản yếu đi, hệ thống ngân hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng không hề nhỏ, khi đó sẽ có sự ảnh hưởng nhất định tới dòng tiền của nền kinh tế.

VŨ MINH

Thăm dò ý kiến
Năm 2018, kênh đầu tư nào sẽ sinh lợi nhất?