Siết tín dụng bất động sản: “Giá nhà ở có khả năng tăng vọt”?

Vũ Minh

13:30 26/02/2016

BizLIVE - Giá nhà ở tăng vọt hoặc thị trường bất động sản sẽ đi vào trầm lắng là 2 khả năng rất dễ xảy ra nếu dòng tín dụng vào bất động sản bị siết lại.

Siết tín dụng bất động sản: “Giá nhà ở có khả năng tăng vọt”?

Nhiều dự án sẽ gặp khó nếu siết tín dụng vào bất động sản.

Trao đổi với BizLIVE, giới kinh doanh bất động sản lo ngại, nếu dòng tín dụng vào bất động sản bị siết lại theo như nội dung sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước sẽ rất dễ xảy ra 2 tình huống ảnh hưởng không mấy tích cực đến thị trường bất động sản.
"Thị trường rất dễ rơi vào trầm lắng"
(Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam)
Việc siết tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và chung quy lại mọi thiệt hại sẽ đổ lên đầu khách hàng, bởi vì nếu anh vay khó thì một là anh phải chấp nhận lãi suất cao, hoặc một hình thức nữa tôi nghĩ sẽ phổ biến hơn là chủ đầu tư sẽ tăng giá bán để dùng phần đó trả lãi suất cho ngân hàng.
Sau đó ngân hàng sẽ chạy những chương trình cho khách hàng vay với lãi suất rẻ nhưng thực ra khách hàng vẫn là người phải trả hết phần chênh lệch lãi suất cao đó cho chủ đầu tư.
Chung quy vòng đi vòng lại, cứ chính sách tín dụng chặt chẽ, người có nhu cầu mua mà lại khó tiếp cận nguồn vốn thì sẽ phải mua với giá cao.
Một hệ lụy nữa là thị trường sẽ đi vào trầm lắng một khi khách hàng không chấp nhận việc tăng giá không hợp lý, khi đó thì cả ngân hàng, chủ đầu tư cũng đều chết cả.
Khe hẹp trong việc đi đêm để vay được vốn ở đây theo tôi là khó, bởi vì Thông tư 36 nó đưa ra quy định giảm tài trợ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn, thứ hai yêu cầu tăng mức độ an toàn 10% (có 10 đồng chỉ cho vay 9 đồng thôi).
Cho nên việc đi đêm hiện nay là khó đấy bởi vì ở thời điểm hiện tại cũng không có ngân hàng nào dám làm liều đâu. 
Thị trường cuối năm 2015 thực ra đã có dấu hiệu trầm xuống rồi, do vậy trong năm 2016 này nếu cộng thêm với việc nếu siết tín dụng vào bất động sản nhiều khả năng thị trường sẽ rơi vào trầm lắng. 
Khách hàng trên thị trường hiện nay chia làm 2 loại, một loại mua nhà để ở và một loại mua để đầu tư, lướt sóng. Đối với dạng mua nhà để ở thì đa phần là người ta dùng vốn tự có, nếu có vay thì cũng vay ít và số này chủ yếu rơi vào loại hình căn hộ chung cư giá trung bình, giá thấp hay dùng tiền thật.
Còn phân khúc căn hộ trung và cao cấp thì đa số khách hàng là đi vay để mua, trong khi đó giá trị bất động sản trung cao cấp thì lại lớn nên lượng vay rất lớn, lượng cung thời gian gần đây lại khá lớn.
Sẽ phải điều chỉnh giá hợp lý
(Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Hải Phát)
Tôi nghĩ về ảnh hưởng đến giá bất động sản, việc này nó phụ thuộc vào các chủ thể chính tham gia, phía ngân hàng thì không nói rồi vì đương nhiên khi có thông tư ra thì họ sẽ phải thực hiện.
Vấn đề quan trọng còn lại là sự điều tiết giữa chủ đầu tư các dự án, người mua và phụ thuộc vào thị trường. 
Đối với chủ đầu tư, có rất nhiều yếu tố để nói có tăng hay giảm giá bán hay không, ở thời điểm hiện tại theo tôi thấy, tính thanh khoản luôn luôn được các chủ đầu tư đặt lên hàng đầu, có nghĩa là cái mức mà người mua có thể chấp nhận được luôn được các chủ đầu tư quan tâm nhất hiện nay. 
Bởi lẽ, ở thời điểm hiện tại, nếu mà không có thanh khoản thì thị trường sẽ đóng băng luôn. Do đó, theo tôi, khi các ngân hàng siết chặt tín dụng vào bất động sản thì các chủ đầu tư và khách hàng sẽ phải tự điều chỉnh hay nói cách khác là sự điều tiết giữa cung và cầu. 
Có thể nhiều chủ đầu tư do phải vay với lãi suất cao hơn, hoặc khó vay hơn thì họ sẽ phải cân nhắc, tính toán kỹ hơn thậm chí phải chấp nhận giảm lợi nhuận đi để dòng tiền về nhanh.
Khi siết tín dụng lại, cho vay khó hơn bắt buộc các chủ đầu tư cũng phải tự điều tiết chứ không thể đổ hết phần chi phí đó cho người mua được mà chúng ta phải tính toán làm sao cho phù hợp mà vẫn phải giữ được tính thanh khoản.

VŨ MINH