Dừng gói 30.000 tỷ: “Kết thúc không có hậu” của một chính sách

Minh Nhung

09:10 24/03/2016

BizLIVE - "Chúng ta đóng giải ngân gói 30.000 tỷ trước thời điểm này thì sẽ gây ra nhiều dang dở. Giống như một thiện chí của nhà nước trong việc giúp đỡ người nghèo, nhưng lại kết thúc không có hậu", GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Dừng gói 30.000 tỷ: “Kết thúc không có hậu” của một chính sách

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc dừng hẳn gói 30.000 tỷ đồng sẽ tạo ra những dư luận không tốt trong xã hội.
Nhiều ngày qua dư luận đang đặc biệt quan tâm tới việc dừng gói hỗ trợ tín dụng mua nhà 30.000 tỷ đồng, hầu hết những người đã vay vốn từ gói này để mua nhà thu nhập thấp và nhà ở xã hội đều lo lắng và hoang mang trước thông tin này. Ông nhìn nhận thế nào về diễn biến này?
Nói về gói 30.000 tỷ, thứ nhất là dừng vào thời điểm 1/6/2016, thứ hai là sau thời điểm này thì người vay tiền cũng phải chịu lãi suất tín dụng thương mại, tôi cho rằng thứ nhất, người vay tiền được hưởng lãi suất ưu đãi trong suốt thời hạn được vay. Và cụ thể là theo thông tư sửa đổi có quy định là 15 năm đối với người mua nhà dự án xã hội nhà ở thương mại giá rẻ. 
Thông tư 11 quy định rất rõ rằng lãi suất năm 2013 là 6%, các năm khác cứ vào tháng 12 hàng năm thi NHNN sẽ công bố lãi suất bằng khoảng ½ lãi suất thương mại nhưng không vượt quá 6%. Quy định đấy đảm bảo toàn bộ thời gian được vay tiền là sẽ được hưởng lãi suất ngân hàng thương mại. 
Điều đó tôi cho rằng cần làm rõ để những người vay tiền không hoang mang vì chuyện chỉ được ưu đãi trong 3 năm, sau đó phải chịu lãi suất cao. Đó chính là áp lực rất lớn đối với người có thu nhập thấp bởi vì họ không thể trả lãi cao hơn so với tính toán ban đầu của họ. 
Tôi cho rằng kết thúc gói 30.000 tỷ nếu có tác động thì tác động vào khu vực nhà ở giá rẻ, và tác động vào tâm lý những người có thu nhập thấp đang chuẩn bị mua nhà, thì nó sẽ tạo ra những dư luận chung là không đồng thuận với sự kết thúc một chính sách không có hậu.
Xung quanh câu chuyện đóng hay không đóng gói 30.000 tỷ đồng vào 1/6 tới có rất nhiều quan điểm, theo ông việc dừng hẳn gói 30.000 tỷ vào thời điểm này có nên hay không? Liệu rằng nó sẽ ảnh hưởng thế nào tới thị trường bất đông sản?
Việc kết thúc gói 30.000 tỷ đồng vào 1/6/2016 thì tôi cho rằng cần tính toán kỹ lưỡng. Phương án tốt nhất là ngừng cam kết vào thời điểm 1/6/2016 nhưng chúng ta vẫn dành một thời gian nhất định để giải ngân hết những cam kết trước thời điểm này. 
Chứ chúng ta đóng giải ngân trước thời điểm này thì sẽ gây ra nhiều dang dở. Thậm chí có ảnh hưởng đến khu vực nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, ảnh hưởng tới tâm lý người thu nhập thấp, ảnh hưởng đến tâm lý chung của xã hội. 
Giống như một thiện chí của nhà nước trong việc giúp đỡ người nghèo, nhưng lại kết thúc không có hậu. Như vậy sẽ tạo ra những dư luận không tốt. 
Tôi cũng muốn lưu ý, chúng ta thực hiện tương đối chậm trong năm đầu tiên. Không phải vì người có thu nhập thấp, mà vì các ngân hàng thương mại chưa quen cho người nghèo vay tiền. Sau đó, Nghị quyết 02 được sửa đổi sau 1 năm rưỡi, rồi Thông tư 11 được sửa đổi bằng cách nới rộng thêm đối tượng được vay tiền. 
Như vậy, một nhóm đối tượng từ cuối năm 2014 được hưởng cái gói này chứ ko phải toàn bộ 3 năm. Vậy thì cũng nên để cho nhóm này 1 thời gian dài hơn, ít nhất là 1 năm để họ có thể được thụ hưởng chính sách tôt đẹp cuẩ nhà nước. 
Cũng liên quan đến dòng vốn vào thị trường bất động sản, việc sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước cũng khiến dư luận xôn xao trong nhiều ngày qua. Ở góc nhìn của mình, ông đánh giá gì về những nội dung sửa đổi của Thông tư 36?
Theo tôi, việc điều chỉnh lại thông tư 36 là cần thiết. Bởi trước đây chúng ta xem xét vấn đề trong trạng thái cần kích thích vốn cho thị trường bất động sản. Đến nay, thị trường bất động sản có biểu hiện tín dụng tăng rất nhanh thì tư duy về việc sửa thông tư 36 là đúng. Trong đó, có 2 điểm liên quan đến thị trường bất động sản. 
Thứ nhất là giảm việc nhận tiền gửi ngắn hạn sang cho vay trung hạn và dài hạn, từ mức 60% xuống 40%, điều đó là đúng. Bởi vì để 60% trong trường hợp cần tăng vốn trung và dài hạn, nhưng chúng ta cần để ở mức an toàn hơn, thì 40% là mức có thể chấp nhận được trong giai đoạn này nhưng cần giảm tiếp nữa để đảm bảo mức độ an toàn. 
Thứ hai là nâng hệ số rủi ro đối với việc cho vay kinh doanh bất động sản từ mức 150% lên 250% làm giảm độ nóng của việc tăng tín dụng cho vay bất động sản. Tôi cho rằng cái này cần xem xét thêm. 
Cũng không nhất thiết phải tăng một cách quá sớm, quá nhanh với độ tăng khá cao. Tôi cho rằng lúc này chưa cần sửa việc thay đổi hệ số rủi ro. Điều quan trọng, chúng ta cần rà soát, theo quy định của thông tư 36 cũ đã phải rà soát rồi. 
Các hạng mục cho vay cái nào có liên quan đến bất động sản thì tài sản thế chấp là bao nhiêu, liệu có những tài sản thế chấp được thế chấp 2 lần hay không thì phải xử lý ngay.
Còn việc nâng hệ số rủi ro lên thì chưa cần thiết. Chỉ có điều là câu chuyện định giá tài sản thế chấp đang có nhiều vấn đề trong đó có những tài sản được thế chấp 2 lần. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án thế chấp 1 lần, sau đó người mua lại thế chấp lần nữa. Đó là điều ko đúng. 
Chúng ta phải rà soát, xử lý minh bạch, không được có bất kỳ 1 loại bất động sản nào được tính 2 lần giá trị. Đấy chính là nguy cơ để thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng. 
Theo ông, việc siết tín dụng vào bất động sản sẽ ảnh hưởng thế nào đến nguồn vốn vào thị trường trong thời gian tới? Đâu là giải pháp cho việc huy động vốn vào thị trường này thưa ông?
Nguồn vốn tín dụng của ta vẫn là nguồn vốn chủ yếu. Nguồn vốn này hiện nay đang ở tình trạng lãi suất tín dụng cao hơn nhiều nước trong khu vực hiện nay. Chúng ta cần ép xuống nữa, lãi suất tín dụng cho vay phải giảm nữa, phải thấp hơn nữa mới có lợi cho đầu tư ở Việt Nam. 
Thứ hai, vốn trung hạn và dài hạn các ngân hàng ở Việt Nam rất thiếu. Chúng ta phải chuyển từ vốn tiền gửi ngắn hạn sang trung hạn và dài hạn. Điều này tạo nên độ rủi ro khá cao cho hoạt động ngân hàng, thành ra chúng ta cần nguôn vốn trung và dài hạn từ vốn tín dụng. Làm sao tạo ra được cái đó mới làm cho hoạt động của ngân hàng được ổn định và an toàn. 
Ngoài ra, một hình thức vốn rất chủ đạo hiện nay là huy động vốn từ người mua bất động sản trong tương lai. Đễ đỡ rủi ro, chúng ta đã đưa ra cơ chế cần có bảo lãnh của tổ chức tín dụng, nhưng có lẽ áp dụng vào thực tế rất chật vật. 
Nhiều nước họ đưa cơ chế này lên sàn chứng khoán thì độ an toàn cao hơn, có lẽ bởi vì nó đã có cả hệ thống pháp luật bảo vệ, và việc góp vốn đó là minh bạch, thông qua một thị trường được quản lý, chứ không phải trực tiếp giữa chủ đầu tư và người mua bất động sản hình thành trong tương lai. 
Tôi cho rằng chứng khoán hóa việc niêm yết dự án đầu tư bất động sản trên sàn chứng khoán là một giải pháp thay thế cho việc huy động vốn trực tiếp của chủ đầu tư với người mua bất động sản trong tương lai thì độ an toàn chắc chắn tốt hơn. 
Việc chứng khoán hóa bất động sản trong dạng quỹ đầu tư bất động sản thì là một hình thức huy động vốn khá rẻ, khá linh hoạt, tạo được hiệu quả cao trong huy động vốn. 
Hiện nay pháp luật có rồi nhưng chưa có một quỹ nào được thành lập ở Việt Nam. Chính vì vậy tôi cho rằng trong thời gian tới, Việt Nam cần nghiên cứu sâu và cần phát triển thị trường huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán để đầu tư bất động sản. 
Xin cảm ơn ông!

MINH NHUNG

Thăm dò ý kiến
Năm 2018, kênh đầu tư nào sẽ sinh lợi nhất?