Đại gia ngoại lo ngại gì khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam?

Minh Tuấn

13:05 20/05/2016

BizLIVE - "Điểm chưa tích cực của thị trường bất động sản là môi trường đầu tư chưa minh bạch, nhiều nhà đầu tư muốn tìm hiểu thủ tục đầu tư, sở hữu… nhưng không được tiếp cận dễ dàng". 

Đại gia ngoại lo ngại gì khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam?

Ảnh minh họa.

Lo ngại về tính minh bạch
Ông David Clarkin, Đồng Giám đốc điều hành Sapphire Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thuận lợi hơn trong khoảng 2 - 3 năm nay.  
Tuy nhiên, điểm chưa tích cực là môi trường đầu tư chưa minh bạch, nhiều nhà đầu tư muốn tìm hiểu thủ tục đầu tư, sở hữu… nhưng không được tiếp cận dễ dàng. 
Cũng theo ông David: "Hiện nay đất sạch còn nhiều và muốn có miếng đất đó thì phải như thế nào? Trong khi có những nhà đầu tư có được mảnh đất đó không mấy khó khăn nên người ta nghi ngại về tính minh bạch trong chính sách đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài, họ cũng rất quan tâm đến quy hoạch tổng thể nhưng phải minh bạch". 
Ông David Clarkin, Đồng Giám đốc điều hành Sapphire Việt Nam 
Ở một góc nhìn khác, ông Marco Breu, Tổng giám đốc McKinsey & Company Vietnam cho biết, nhiều hoạt động đầu tư không đem lại hiệu quả. Đầu tư bất động sản phải có vị trí dự án tốt, môi trường xung quanh đó tốt còn nếu cách xa trung tâm, nếu đầu tư thì mang tính chất trò chơi dài hạn.
"Tuy nhiên cũng có sự đầu tư tích hợp, đó là không đầu tư vào 1 mảng mà phải tích hợp nhiều phân khúc trên thị trường. Đây là quy trình chắc chắn sẽ diễn ra nhưng diễn ra với quy mô như thế nào thì còn tùy vào thị trường và các nhà đầu tư", ông Marco cho biết thêm. 
Cũng theo ông Marco, một số nhà phát triển đã nghĩ ra được vấn đề này, có những khu đô thị sắp tới sẽ khác. "Tôi nghĩ phải có cuộc hôn phối với đối tác phù hợp mới thành công được. Doanh nghiệp Việt Nam có đủ năng lực để làm được điều này và họ sẽ tìm ra được đối tác phù hợp".
Ông Marco Breu, Tổng giám đốc McKinsey & Company Vietnam 
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều lo ngại đối với sự phát triển của thị trường bất động sản theo ông Marco.
Trong đó, đặc biệt là việc lo ngại hạ tầng sẽ không phát triển kịp và không phù hợp với những dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn. Ví dụ khu vực quanh sông Hồng hoặc các khu đô thị đông dân, chúng ta cần tìm hiểu từ các nước để có hướng phát triển, có tầm nhìn xa hơn, dài hơn để tạo điều kiện cho nhà đầu tư.
"Đây sẽ là thách thức, cần sự đầu tư phát triển hạ tầng. Trên thực tế cần có những cách phối kết hợp để các nhà phát triển bất động sản và nhà chính sách cùng tham gia phát triển hài hòa, đem lại những cơ hội. Vai trò của nhà hoạch định chính sách hết sức quan trọng, đây là điều cần thiết để nhà đầu tư an tâm hơn", ông Marco khẳng định.
Trong khi đó, theo ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhiều người nói thị trường bất động sản đang nóng dần lên, lợi nhuận tốt nhưng sự tăng trưởng cho nhà đầu tư thì không có.
"Có dạo giá đất rất cao nhưng chứng khoán thì không tăng trưởng nhiều. Người ta muốn đổ tiền vào đất đai thay vì các kênh khác, thường ở các nước phát triển thì người ta đầu tư vào các quỹ nhiều hơn vào bất động sản còn Việt Nam thì đổ nhiều vào bất động sản thay vì chứng khoán hay các quỹ", ông Marc Townsend cho biết.
Thị trường sẽ tăng trưởng tiếp trong ngắn hạn
Đánh giá về thị trường bất động sản 2016 tại Hội thảo bất động sản "Kịch bản và hành động", TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) cho biết, thị trường ấm lên trong những năm gần đây là yếu tố tốt, giúp thị trường lưu thông và kinh tế ấm dần lên.
Việt Nam luôn có mức tăng trưởng khoảng trên dưới 6% trong vài năm gần đây, đây là điều đáng mừng. Có thể tăng trưởng kinh tế năm nay không đạt được như năm ngoái, sức mua có khả năng giảm 1 chút.
Lạm phát sau 1 thời gian dài bị kiểm soát, bây giờ đang có xu hướng nhích lên. Tuy nhiên chính sách tiền tệ đang ổn định nên lạm phát vẫn đang trong tầm kiểm soát.
Trong khi đó, sản xuất phục hồi nhẹ, sức cầu tiếp tục có sự điều chỉnh, tăng trưởng bán lẻ tốt. Thị trường bất động sản 2015 tăng trưởng khá tốt, tín dụng bất động sản tăng cao, chiếm 10,3% tổng dư nợ tín dụng.
Năm 2016, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động nhất định từ các luật và thể chế Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được thông qua năm 2015, tuy nhiên sự ảnh hưởng sẽ có độ trễ.
Tiến trình hội nhập sâu của Việt Nam sẽ tạo ra 1 dòng vốn vững chắc hơn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Đức Thành, có 2 yếu tố có thể tạo rủi ro cho thị trường bất động sản trong năm nay.
Thứ nhất, việc điều chỉnh thị trường vốn thông qua các nội dung sửa đổi Thông tư 36, đẩy lãi suất cao lên khiến chi phí vốn bình quân tăng lên. Về nguyên tắc giá tài sản giảm, nhưng lãi suất tăng sẽ tác động lên giá tài sản tăng. 
Thứ hai, lãi suất có khuynh hướng rục rịch tăng trở lại cũng sẽ khiến người đầu tư hay người dân e ngại khi mua hay đầu tư bất động sản. Hai yếu tố này sẽ khiến sức cầu của bất động sản có thể giảm trong thời gian tới.
"Dự báo tăng trưởng kinh tế Việt Nam không cao như năm trước, lạm phát tăng hơn, điều này sẽ ảnh hưởng đến thị trường một chút. Nhưng thị trường bất động sản không phải là thị trường đồng nhất nên cần có phân tích cấp ngành sâu hơn", TS. Nguyễn Đức Thành nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, sau thời gian trầm lắng kéo dài từ 2009 -2013, nhiều dự án ko có giao dịch, cuối năm 2013 đến nay thị trường có những tín hiệu tích cực, lượng giao dịch thành công liên tục tăng, giá giảm sâu đến nay đã chững đà giảm, nhiều dự án vị trí tốt, hạ tầng tốt giá tăng nhẹ.
Ở góc nhìn tương tự, theo ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đối với nghi ngại về bong bóng bất động sản, hiện nguồn cung hơi quá nhiều, các vấn đề về lạm phát, lãi suất thì đang thuận lợi.
"Tương lai thị trường có thể tăng trưởng thêm trong những năm tới, nguồn cung sẽ tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, nếu thị trường minh bạch hơn, có sự điều tiết rõ ràng hơn, không chỉ nguồn vốn, thanh khoản mà cũng cần thảo luận, trao đổi thẳng thắn về việc chúng ta đang ở đâu, chúng ta đi như thế nào… sẽ có cơ hội phát triển bền vững và bứt phá hơn trong thời gian tới", ông Marc khẳng định.
Đặc biệt, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có số lượng căn hộ và biệt thự bán tăng đáng kể trong thời gian gần đây, thị trường này được đánh giá đang nổi lên với mức tăng trưởng khá mạnh.

MINH TUẤN