Bong bóng bất động sản đã quay lại?

Ngọc Vy - An Khánh

09:16 22/09/2015

9 tháng đầu năm 2015, thị trường bất động sản đón nhận hàng loạt các dự án mới, nhiều ý kiến lo ngại lượng cung "khủng" này sẽ khiến thị trường "bội thực" và bong bóng bất động sản đang quay trở lại.

Bong bóng bất động sản đã quay lại?

Bong bóng bất động sản đã quay lại? Ảnh: Ngọc Vy.

Tình trạng bong bóng bất động sản đã từng xảy ra trong 2 năm là 2007 và 2010. Đỉnh điểm là năm 2007, trong khi năm 2010, dấu hiệu "nóng" vừa manh nha thì Chính phủ đã thực hiện biện pháp hành chính là ban hành Nghị quyết 11/2011/NQ-CP để ổn định.

Do đó, liên quan đến tình trạng đóng băng BĐS thì phải tính đến các mốc thời gian: năm 2008, 2009, 2011, 2012 và gần hết năm 2013.

Trong khi đó, theo thống kê, tháng 7/2015, nhu cầu về bất động sản trực tuyến tăng 74% trong khi tổng nguồn cung thị trường trực tuyến chỉ tăng 17% so với tháng 6/2015.

Savills thì cho rằng, việc phát triển dự án mới với chủ đầu tư uy tín và sự hồi phục kinh tế đã thúc đẩy lượng giao dịch và cải thiện lòng tin của người mua nhà.

“Các dự án mới với tiêu chuẩn phát triển cao đã góp phần cải thiện niềm tin người mua nhà ở trong thời điểm này, qua đó nâng đỡ sức cầu ở tất cả các loại hình bất động sản đi lên”, Savills cho biết.

Cụ thể, thị trường bất động sản tháng 7 chứng kiến sự sôi động ở cả loại hình nhà phố, căn hộ và đất bán. Theo đó, nhu cầu về mảng nhà phố tăng 65% từ 1.873 điểm lên 3.097 điểm, nhu cầu về mảng căn hộ tăng 148% từ 517 điểm lên 1.281 điểm và nhu cầu loại hình đất bán tăng 413 điểm so với tháng 6, tương đương 49%.

Sau khi thị trường đón nhận lượng cung khá lớn trong quý 2/2015, trong tháng 7/2015, nguồn cung bất động sản trực tuyến loại hình nhà phố và căn hộ chỉ tăng nhẹ so với tháng 6, cụ thể nguồn cung nhà phố tăng 13% và nguồn cung căn hộ tăng 10%. Trong khi đó, nguồn cung loại hình đất nền tăng 36 điểm tương đương 29% so với tháng 6 khiến đất nền trở thành loại hình bất động sản có nguồn cung tăng cao nhất trong tháng 7.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE cho rằng nguồn cung vẫn trong xu hướng tăng từ cuối năm ngoái tới nay, ăn theo đà khởi sắc trở lại của toàn thị trường bất động sản.

“Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra là liệu có dư cung, nhất là mảng căn hộ, hay không? Câu hỏi này không thừa song hiện tại, nỗi lo ấy chưa đáng kể. Các chủ đầu tư bất động sản vẫn đang tận hưởng những ngày tháng bán hàng khởi sắc, họ hài lòng cả về số lượng bán ra lẫn giá bán hiện tại”, ông Marc Townsend nhận định.

Cũng theo vị này: “Trong ngắn hạn, chưa thấy nguy cơ dư cung căn hộ và rộng hơn là nguy cơ bong bóng bất động sảnnhư một số người bắt đầu lo ngại gần đây”.

Báo cáo Thủ tướng và các bộ, ngành về sự quan ngại bong bóng bất động sản quay trở lại, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định: Chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2015 và có thể cả năm 2016.

“Bởi lẽ, nền kinh tế nước ta chỉ mới đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng năm 2013 ở mức 12,51%, năm 2014 ở mức 12,62%, dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16%, trong lúc mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 là năm đỉnh điểm của "bong bóng" bất động sản lên đến 37,80%. Hơn nữa, giao dịch bất động sản hiện vẫn đang diễn ra bình thường, chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản”, ông Châu dẫn chứng.

Theo ghi nhận của phóng viên, kể từ đầu năm 2015, thị trường Hà Nội ít có các dự án mới được triển khai. Thay vào đó là rất nhiều dự án cũ được thay tên đổi chủ và tái khởi động trở lại.

Những dự án này hầu hết đều thuộc phân khúc trung hoặc cao cấp và tập trung chủ yếu tại các quận như Hà Đông, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân như Parkview Resident, Discovery Complex, Trang An Complex, New Horizon, The Capital Garden, dự án Nghĩa Đô…

Những dự án này đã góp phần khiến nguồn cung tại các khu vực này luôn cao vượt trội so với các khu vực còn lại. Riêng tại địa bàn quận Hai Bà Trưng, giai đoạn 2 của dự án Times City, Hòa Binh Green City cũng đã cung cấp ra thị trường một nguồn cung không nhỏ và điều này góp phần giúp Hai Bà Trưng lọt vào top những quận có nguồn cung lớn nhất thị trường.

Tuy chưa xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2015 và 2016, nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, nguy cơ bong bóng bất động sản quay trở lại hoàn toàn có thể xảy ra Nkhi thị trường xuất hiện 5 yếu tố sau:

Thứ nhất là kinh tế vĩ mô có sự phát triển nóng nhưng hiện nay nền kinh tế chỉ đang trong giai đoạn phục hồi. Điều này thể hiện qua dư nợ tín dụng.

Trong những năm vừa qua, dư nợ tín dụng rất thấp, như năm 2014 chỉ 12%, năm nay thì phấn đấu đạt 15%, trong khi giai đoạn phát triển nóng, dư nợ tín dụng lên đến 35%. Do vậy, yếu tố kinh tế vĩ mô đang được kiểm soát chặt chẽ.

Thứ hai là việc buông lỏng chính sách tín dụng và hạ chuẩn cho vay. Trước sự phát triển nóng của thị trường bất động sản năm 2007, các cơ quan quản lý nhà nước đã thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt từ năm 2008.

Đến năm 2009, để kích kinh tế tăng trưởng, Chính phủ đã cung cấp gói kích cầu 1 tỷ USD. Từ gói kích thích kinh tế này mới dẫn đến tình hình thị trường BĐS phục hồi năm 2010.

Lo ngại nguy cơ bong bóng bất động sản tái diễn, đến tháng 2/2011, Nghị quyết 11 của Chính phủ được ban hành, tiếp tục chính sách thắt chặt tiền tệ. Nghị quyết 11 có 2 vấn đề: thắt chặt tiền tệ và coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất.

Đến tháng 11/2011, doanh nghiệp bất động sản "dễ thở" hơn khi Chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ chặt chẽ nhưng linh hoạt cho đến hôm nay. Tuy bất động sản không nằm trong nhóm phi sản xuất nhưng là ngành kinh doanh đặc biệt cần phải được quản lý.

Thứ ba là có sự lệch pha trên thị trường bất động sản. Hiện nay, đang có dấu hiệu này, chủ yếu nghiên về phân khúc cao cấp. Nhưng, đây chỉ là một trong những dấu hiệu chứ không phải là dấu hiệu chính.

Tuy nhiên, dù phân khúc cao cấp đang tung ra nhiều nhưng vừa qua, các chủ đầu tư có sự điều tiết về thời điểm và liều lượng tung sản phẩm theo sức mua của thị trường chứ không thực hiện một cách ồ ạt.

Thứ tư là sự xuất hiện giới đầu cơ. Nhóm này rất khó tránh vì họ xuất hiện xen kẽ và tự nhiên trên thị trường, đồng thời với việc gia tăng giao dịch trên thị trường, gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Nó nằm trong quy luật phát triển của thị trường bất động sản.

Thứ năm là thiếu sự can thiệp của các cơ quan nhà nước bằng những đòn bẩy kinh tế.

"Đó là 5 yếu tố cơ bản quyết định thị trường bất động sản có xuất hiện bong bóng hay không nhưng trong giai đoạn này không có cơ sở để nguy cơ nên bong bóng bất động sản quay lại", ông Châu nhấn mạnh. 

Theo VTC