Hội chứng bong bóng Trung Quốc (P2): Giấc mơ nhà đất

Văn Cường

09:35 03/08/2015

Cùng với sự bùng nổ 2 con số của kinh tế Trung Quốc nhiều năm trước, số lượng người thuộc tầng lớp trung lưu nước này đã tăng lên nhanh chóng. Tuy nhiên, tầng lớp này lại xây dựng giấc mơ tương lai của mình dựa trên bong bóng bất động sản, theo nhà báo Doug Saunders của báo The Globe and Mail.

Hội chứng bong bóng Trung Quốc (P2): Giấc mơ nhà đất

Ảnh minh họa.

Câu chuyện điển hình

Li Hongyan, kỹ sư máy lạnh 28 tuổi, là một trong số những người thuộc tầng lớp trung lưu mới xuất hiện ở Trung Quốc. Anh mang đầy đủ đặc điểm của họ: nhiều tham vọng, liều lĩnh, bất chấp rủi ro, mạnh miệng và nằm ngoài tầm kiểm soát hay dự báo của chính quyền. Đã 5 tháng trôi qua kể từ khi Li đem hết tiền kiếm được trong nhiều năm để mua căn nhà đầu tiên của gia đình - căn hộ rộng 60m2 trong một tòa nhà đã bắt đầu xuống cấp.

Căn hộ này có giá cao không tưởng 519.000USD (11,2 tỷ VNĐ), tương đương lương làm việc trong 22 năm của anh, nhưng đó là con số tương đối thấp so với bình quân. Thống kê cho thấy tầng lớp trung lưu ở Bắc Kinh sẽ phải để dành tất cả thu nhập của mình trong 34 năm để mua đứt một căn hộ.

Trong khi đó ở Thượng Hải và Quảng Châu thời gian này là 29 và 27 năm, cao hơn nhiều so với các thành phố lớn khác trên thế giới. Để có được số tiền đó, Li đã phải vay ngân hàng với lãi suất 5,3%, tương đương 2.400USD/tháng. Lương của anh 2.000USD/tháng, nhưng rõ ràng chưa đủ để đóng lãi tiền vay mua nhà.

Vì vậy, anh phải cho thuê lại căn hộ với giá 940USD/tháng và dùng phần lớn tiền lương để trả tiền căn hộ mà mình chưa thể vào sinh sống. Anh và vợ phải sống đời sống khắc khổ, từ bỏ chuyện đi nhà hàng hay nghỉ mát. Theo tính toán của Li, nếu mọi chuyện suôn sẻ, vợ chồng anh có thể chuyển về căn hộ mới trong ít nhất 4 năm nữa. Cho đến khi đó, 2 vợ chồng phải sống trong một căn phòng nhỏ chỉ vừa đặt một chiếc giường đôi trong khu nhà ở tập thể của công ty, chia sẻ nhà bếp và phòng tắm với 10 người khác.

“Sẽ có vài năm khó khăn, nhưng tôi đã cân nhắc kỹ lưỡng và vẫn thấy rằng đây là một khoản đầu tư tốt cho tương lai. Tôi không lo lắng nhiều” - Li nói.

5 năm tăng 800%

Đây là giấc mơ về một cuộc sống an cư của những người thuộc tầng lớp trung lưu mới ở Trung Quốc - một làn sóng nổi lên theo xu hướng tăng giá bất động sản kể từ năm 2008, khi Bắc Kinh mở cửa thị trường cho vay thế chấp cho người dân bình thường trong một nỗ lực giúp nền kinh tế bớt phụ thuộc vào xuất khẩu giá rẻ, tăng tiêu dùng.

Các nhà phân tích tính ra rằng trong giai đoạn 2004-2007, lượng tiền đổ vào thị trường bất động sản Trung Quốc tăng từ 119,5 tỷ USD lên 147 tỷ USD. Nhưng trong giai đoạn 2007-2009, con số này cao hơn gấp nhiều lần, tăng đạt hơn 210 tỷ USD.

Luồng tiền nóng này khiến giá nhà đất bình quân ở Trung Quốc tăng gấp 10 lần trong vòng 8 năm. Năm 2002, giá căn hộ tại khu thương mại phố Đông, Thượng Hải có diện tích 120m2 chỉ ở mức 200.000NDT (30.920USD), đến năm 2011 lên tới 2-3 triệu NDT (309.200-463.800USD). Theo thống kê của Chính phủ Trung Quốc vào năm 2011, so với thời điểm năm 2007, mặt bằng giá nhà bình quân ở Trung Quốc đã tăng 140%, riêng tại Bắc Kinh tăng đến 800%.

Cơn khủng hoảng trên thị trường chứng khoán (TTCK) Trung Quốc gần đây khiến nhiều người lo lắng, nhưng thật ra lượng tài sản người Trung Quốc đổ vào TTCK chẳng là gì nếu so với thị trường bất động sản. Thống kê cho biết chỉ khoảng 7% nhà đầu tư ở thành thị sở hữu chứng khoán và 1/2 trong số đó có tài khoản dưới 15.000USD. Ước tính người Trung Quốc chỉ đổ khoảng 15% tài sản vào TTCK.

Trong khi đó, có tới 74,7% tài sản của người dân đổ vào bất động sản, con số này cao hơn nhiều so với 27,9% của người Hoa Kỳ. Vì vậy, mức độ tích tụ bong bóng ở thị trường bất động sản Trung Quốc rất lớn và một khi quả bong bóng này nổ chắc chắn sẽ tạo cơn ác mộng.

Chỉ là vấn đề thời gian?

Lần đầu tiên trong nhiều năm, GDP Trung Quốc không tăng ở mức 2 con số. Các nhà phân tích cho rằng chính thị trường bất động sản phát triển quá nóng đang kéo giảm cả nền kinh tế. Trong 4 tháng đầu năm 2014, doanh số bán nhà đã giảm gần 7% so với cùng kỳ năm trước; diện tích sàn xây dựng mới giảm hơn 22%. Một nghiên cứu năm 2014 của Đại học Kinh tế-Tài chính Tây Bắc (Trung Quốc) cho biết ở các khu vực thành thị của Trung Quốc, cứ 5 căn nhà có 1 căn bỏ hoang.

Tỷ lệ trống của những căn nhà đã bán tại khu vực đô thị là 22,4% vào năm 2013, tương đương 49 triệu hộ gia đình, tăng từ 20,6% trong năm 2011. Nghiên cứu cũng cho biết tính đến tháng 8-2013, số nợ vay thế chấp bằng nhà trống ở Trung Quốc đạt 4.200 tỷ NDT (674,33 tỷ USD). Đặc biệt có tới 15% nhà ở xây trong 5 năm qua hiện bỏ trống, tương đương 10,2 triệu căn.


Giá nhà đất Bắc Kinh tăng tới 800% chỉ trong vòng 5 năm.

Nhà trống, hay nhà xây không có người ở, là căn bệnh phổ biến của thị trường bất động sản Trung Quốc. Từ lâu, trên mạng Trung Quốc đã lan truyền “lý thuyết kinh doanh” của các nhà phát triển bất động sản: “Thí dụ, một nhà đầu tư sẽ vay 500 triệu NDT của ngân hàng và chỉ dùng 200 triệu NDT để đầu tư dự án, 300 triệu còn lại bỏ túi. Vì vậy, nếu có bán được nhà hay không cũng không thành vấn đề.

Sau khi xây nhà xong, họ sẽ tham gia đầu cơ cho đến khi những căn nhà được đẩy giá lên 1 tỷ NDT, rồi tặng vài căn đẹp nhất cho các quan chức. Một khi những công bộc này có trong tay những căn nhà, họ sẽ làm mọi thứ có thể để giữ giá nhà khỏi bị sụt, bởi nếu giá giảm, tài sản của họ cũng mất theo. Nhà đầu tư cũng không lo chuyện trả tiền ngân hàng.

Họ sẽ sử dụng căn nhà 1 tỷ NDT để làm tài sản thế chấp, rồi tiếp tục vay để phát triển một dự án mới. Nếu chẳng may thị trường sụp đổ, họ chỉ cần tuyên bố phá sản và giao những căn nhà cho chính phủ giải quyết. Dù sao thì tất cả tiền bạc của họ đã nằm trong các tài khoản ngân hàng nước ngoài”.

Lý thuyết kinh doanh đó có lẽ là nền tảng để tạo ra nhiều khu đô thị ma, thậm chí thành phố ma ở Trung Quốc, trong đó được nhiều người biết tới nhất là thành phố Ordos, ở Nội Mông. Thành phố này được xây dựng trên phần đất nông nghiệp chuyển đổi để đón đầu ngành khai thác than đá bùng nổ. Tuy nhiên, thành phố này nay hầu như không có người ở. Và các công ty đầu tư vào thành phố này đang đứng trên bờ vực vỡ nợ.

Như Tập đoàn Đầu tư Huayan, chủ đầu tư của rất nhiều dự án xây dựng tại Ordos, đang phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ liên quan đến lượng trái phiếu trị giá 1,2 tỷ NDT (194 triệu USD) nếu các nhà đầu tư không đồng ý gia hạn thêm thời gian trả nợ vào tháng 12 tới.

(Còn tiếp)

Theo Báo Sài Gòn Đầu Tư

BizLIVE - Gặp gỡ