Cao ốc mọc trên đất cổ phần hóa: Hoàn toàn trái luật...

Lan Vũ

09:16 27/05/2016

Chính cơ quản lý cũng như các doanh nghiệp, đang tự tạo ra một ngữ cảnh không phù hợp bắt người dân mua nhà phải chịu thiệt thòi.

Cao ốc mọc trên đất cổ phần hóa: Hoàn toàn trái luật...

Ảnh minh họa.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường thẳng thắn trao đổi với Đất Việt.

PV:- Thưa ông, thời gian qua hiện tượng hàng loạt các cao ốc thi nhau mọc trên đất di dời, cổ phần hóa doanh nghiệp như tòa nhà 8B Lê trực, ty CP Dệt Mùa Đông ở 47 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân, Hà Nội) - Cty CP Dệt Mùa Đông tiền thân là Cty dệt len Mùa Đông (thuộc Sở Công nghiệp Hà Nội; dự án Công ty Dệt 8/3 (số 460 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); dự án của Cty CP May Thăng Long (số 250 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); dự án Cty CP dụng cụ cơ khí xuất khẩu (229 Tây Sơn, quận Đống Đa); dự án nhà máy Bánh kẹo Tràng An (số 1 Phùng Chí Kiên, quận Cầu Giấy)… Nhiều chuyên gia đã cho rằng, việc cổ phần hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng nếu thực hiện không minh bạch có thể khiến thất thoát tài sản của Nhà nước. Ông bình luận như thế nào về lo ngại này?

GS Đặng Hùng Võ: - Lo ngại trên là thực tế. Câu chuyện cổ phần hóa doanh nghiệp thiếu minh bạch, công khai, gây thất thoát tài sản nhà nước sau cổ phần hóa (CPH) đã và đang diễn ra. Họ đang biến mục tiêu CPH để phát triển doanh nghiệp sang mục tiêu sử dụng đất vào các mục đích kinh doanh khác. Trong đó, tòa nhà 8B Lê Trực là điển hình. Chắc chắn sẽ còn rất rất nhiều những dự án kiểu tương tự tòa nhà 8B Lê Trực nữa.

Tôi biết rất nhiều dự án đang thuê đất của doanh nghiệp nhà nước từ giai đoạn trước, quỹ đất này không được đưa vào CPH nhưng lại có quyền sử dụng và biến các quỹ đất đó thành mục tiêu xây dựng nhà ở xen lẫn các trung tâm thương mại. Đây là mô hình chung phổ biến hiện nay. Thực chất, chính là chiêu thức nhằm mục đích kinh doanh BĐS là chính chứ không hướng tới mục đích phát triển doanh nghiệp.

Hiện tượng trên có thể lý giải một phần do quá trình chuyển đổi từ cơ chế kinh tế bao cấp sang cơ chế thị trường. Trong quá trình chuyển đổi cơ chế thị trường, nó sẽ diễn ra một quá trình rất khốc liệt, gọi là quá trình chuyển tài sản nhà nước vào túi tư nhân. Việc này xảy ra ở tất cả các nước có nền kinh tế chuyển đổi như Nga, Ba Lan, Trung Quốc, trong đó có Việt Nam.

Trên thực tế, đây là quy luật tất yếu của một quá trình phát triển, vấn đề ở đây là cơ chế quản lý thế nào để hạn chế sự thất thoát tài sản của nhà nước. Nếu quản lý không tốt quy luật này sẽ diễn ra rất mạnh mẽ, và quá trình chuyển tài sản nhà nước vào túi tư nhân sẽ càng diễn ra mạnh mẽ hơn.

Ngược lại, nếu quản lý tốt, quá trình này khó xảy ra hoặc xảy ra rất ít. Vậy, vấn đề của Việt Nam là gì? Tôi cho rằng, chính là khâu quản lý quá yếu kém, lỏng lẻo. Cùng với đó, lại xuất hiện những nhóm lợi ích, bao gồm cả cơ quan quản lý nhà nước và các doanh nghiệp. Không ai khác, đây chính là tác nhân thúc đẩy quá trình đẩy tài sản nhà nước vào túi tư nhân ngày càng diễn ra mạnh mẽ hơn.

Tôi nhấn mạnh, lỗi không ai khác là ở chính các cơ quan quản lý.

PV:- Đứng về phía quyền lợi của người mua nhà, tại Điều 126, 147 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất, theo đó, đất giao cho cá nhân, tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh chỉ có thời hạn từ 50-70 năm. Hết thời hạn, nếu không có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi lại thửa đất này.

Điều này liệu có đồng nghĩa, chủ nhân của các căn hộ xây trên những khu đất này chỉ có quyền sở hữu trong thời hạn như trên hay không? Việc cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất trong trường hợp này phải được hiểu ra sao, thưa ông?

GS Đặng Hùng Võ: - Về mặt pháp luật, nhà nước quy định đất ở là đất được giao quyền sử dụng và sở hữu vĩnh viễn. Luật cũng quy định, đất để xây nhà chung cư, cũng phải là được giao để ở vĩnh viễn chứ không phải là đất thuê lại của nhà nước. Nhưng thực tế đang mâu thuẫn và sự thật là ở nhiều nơi, nhiều địa phương, vẫn chấp nhận những dự án kiểu một nửa trung tâm thương mại, một nửa là xây các căn hộ chung cư. Việc cấp phép cho các dự án nói trên là hoàn toàn trái pháp luật.

Nguyên tắc đất ở, trong đó có mục đích sử dụng để ở là phải được giao quyền sở hữu vĩnh viễn. Nếu các cơ quan quản lý cũng như các doanh nghiệp biết chấp hành một cách nghiêm chỉnh quy định trên, chắc chắn không thể có chuyện có những cư dân bỗng nhiên bị thu hồi lại nhà sau khi doanh nghiệp CPH hết thời hạn thuê đất là 50 năm hay 70 năm.

Vậy thì, rõ ràng ở đây lại là lỗi từ phía cơ quan quản lý nhà nước; lỗi từ phía doanh nghiệp và có một phần lỗi từ chính những người dân.

Chính cơ quản lý cũng như các doanh nghiệp, đang tự tạo ra một ngữ cảnh không phù hợp pháp luật để bắt người dân mua nhà phải chịu thiệt thòi. Tất nhiên, những người dân có trình độ, am hiểu pháp luật họ sẽ không bao giờ để bị mắc bẫy mà mang tiền mua nhà tại các khu đất này.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều người do thiếu thông tin, do trình độ thấp, không tìm hiểu kỹ và nhầm hiểu việc mua nhà tại các khu đất này sẽ đồng nghĩa với việc được phép sở hữu nó vĩnh viễn nên mắc lừa.

Tôi lấy ví dụ cụ thể trường hợp các cư dân tại tòa nhà Pacific cũng như rất nhiều các dự án do chủ đầu tư nước ngoài đầu tư ở Việt Nam. Theo trình tự thủ tục pháp luật, các chủ đầu tư phải làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ diện tích đất thuê lại với thời hạn 50 năm chuyển thành đất ở vĩnh viễn và phải nộp tiền sử dụng đất đó.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư không làm việc này, đây là lỗi của nhà đầu tư. Nhưng về phía cơ quan quản lý nhà nước chấp nhận những dự án này là hoàn toàn trái pháp luật. Về phía người dân có lỗi không chủ động tìm hiểu thông tin.

Vậy, trong trường hợp này phải xử lý thế nào? Tôi cho rằng, cách xử lý hiện nay là buộc các nhà đầu tư quay lại làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và buộc phải thực hiện trách nhiệp pháp luật, nộp đầy đủ số tiền theo quy định cho nhà nước. Khi đó, nhà nước mới được cấp quyền sở hữu đất theo đúng quy định pháp luật.

Còn với những dự án như tòa nhà 8B - Lê Trực thì sao? Theo tôi, giải pháp tốt nhất là lặp lại bài học như khu đô thị Phú Mỹ Hưng – mà TP.HCM đã xử lý. Theo đó, người dân sở hữu nhà sẽ phải nộp trực tiếp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Khi đó nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.

Tuy nhiên, cùng với đó, cơ quan quản lý nhà nước phải có biện pháp trừng phạt với những chủ đầu tư đã không thực hiện đúng quy định, trình tự pháp luật. Đồng thời cũng phải có hình thức khiển trách với những cơ quan nhà nước đã chấp nhận những dự án có nhà ở trên đất không phải là đất ở.

PV:- Về phía quản lý nhà nước, vấn đề trên phải được lường trước và xử lý ra sao, tránh ảnh hưởng tới quyền lợi người mua nhà và những rắc rối có thể gặp phải trong tương lai? Theo ông, có nên rà soát lại tất cả các dự án đã và đang thực hiện, thống nhất về quyền lợi hai phía để tránh những hệ lụy trong tương lai không? Ai sẽ phải làm việc này và có thể làm như thế nào?

GS Đặng Hùng Võ: - Tôi tin chắc rằng họ có thông tin và họ biết nhưng họ đã cố làm vì quyền lợi của chủ đầu tư. Ở đây có một vấn đề là quyền cấp phép xây dựng và thẩm quyền phê duyệt dự án lại do  Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm. Trong khi, quản lý lại là Bộ TNMT. Đây chính là kẽ hở mà cần phải thống nhất về mặt pháp luật.

Trong trường hợp này, có lẽ Chủ tịch UBND thành phố phải là người trực tiếp đứng ra chỉ đạo rà soát và xử lý. UBND thống nhất, đề ra phương án thanh tra, kiểm tra  toàn diện. Không nên giao trực tiếp cho từng sở để tránh những tiêu cực mới phát sinh.

Như tôi đã nói, dù là xử lý thế nào, việc đầu tiên vẫn là phải yêu cầu chủ đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sau đó mới đảm bảo quyền chứng nhận sử dụng đất ở đây là đúng pháp luật.

PV:- Xin cảm ơn ông!

Theo Báo Đất Việt