Biệt thự, liền kề khu Tây Hà Nội: Không dễ sinh lời trở lại

Vân Hằng

21:00 25/11/2016

Cách đây hơn 5 năm, khu vực phía Tây Hà Nội từ một "mảnh đất màu mỡ" bỗng trở thành “hố đen” của các đại gia với hàng loạt khu đô thị “không ánh đèn” do sự xuống dốc đột ngột của thị trường bất động sản (BĐS).

Biệt thự, liền kề khu Tây Hà Nội: Không dễ sinh lời trở lại

Biệt thự, liền kề trong khu đô thị mới Dương Nội, Hà Đông. Ảnh: Thanh Hải.

Sau một thời gian dài “mai danh ẩn tích”, giới đầu cơ đã chịu xuất hiện đẩy hàng. Nhiều biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang đang được rao bán với cam kết sinh lời, chấp nhận kiểu thanh toán trả góp hoặc không có lãi để thu hồi vốn.
Đầu cơ “lộ diện”
Qua khảo sát thực tế tại văn phòng giao dịch BĐS Hà Thành Land, số 24 Thiên Đường Bảo Sơn, phóng viên được cung cấp thông tin “lượng khách hàng quan tâm đến khu vực này hiện nay rất dồi dào”. “Trong vòng 3 tháng, anh chị có thấy chỗ nào sinh lời 2,5 tỷ đồng không? Từ khi Vinhome Thăng Long “nhảy vào”, khách mua nhà liền kề mặt đường Bảo Sơn giá 5,8 tỷ đồng đã bán lại được hơn 8 tỷ đồng. Một điều không tưởng trước đây” -  trợ lý Giám đốc Hà Thành Land Nguyễn Quang Trường Giang khẳng định.
Phân khúc biệt thự, liền kề bỏ hoang với khả năng được hưởng “ké” hạ tầng từ Vingroup đã có tác động nhiều tới tâm lý đầu cơ. Hầu như họ ít kỳ vọng tình hình khả quan trong năm tới, bởi vậy mà các động thái mua và bán đã phát sinh đều đặn hơn.
“Khu vực đại lộ Thăng Long đang xây dựng tổng cộng 15 chung cư, hạ tầng vì thế được đầu tư đồng bộ hơn. Nhân cơ hội này, khách hàng nếu lựa chọn một căn biệt thự, nhà liền kề tại các khu vực Geleximco, Thiên đường Bảo Sơn, An Khánh… với mức giá “siêu mềm” dù để ở hay đầu tư đều sinh lời trong tương lai", “cò” C. thuộc phòng giao dịch BĐS MetroLand tư vấn.
Hiện, giá nhà liền kề nằm trên trục đường Lê Trọng Tấn kéo dài (Hà Đông) rộng trên 40m ghi nhận dao động từ 60 - 75 triệu đồng/m2, tăng tới 10 triệu đồng/m2 so với năm 2015. Giá bán theo kiểu nội thất hoàn chỉnh, bao sang tên sổ đỏ đã được nhiều đầu cơ xác lập khá cao, đơn cử liền kề diện tích 120m2 có giá 80 triệu đồng/m2, biệt thự có giá 85 triệu đồng/m2.
Trong thời điểm cận Tết khi mặt bằng chung nhà đất lên giá, với cơ hội sinh lời rất khả quan, nhiều đầu cơ phân khúc này thay vì ghim hàng đã nuôi ý định bán. Ông Mai Văn Huấn - Giám đốc một công ty xây dựng ở Hà Đông cho biết, 3 tháng cuối năm 2016, công ty của ông nhận được hơn 5 công trình biệt thự, chủ yếu là thi công hoàn thiện.
Sự sống có vẻ sôi động hơn với sự xuất hiện của nhiều nhà hàng, quán xá, dịch vụ… mọc lên ngay mặt tiền để “đi tắt đón đầu” phục vụ cư dân tại các chung cư chuyển về sinh sống. Tại nhiều sàn giao dịch, số lượng các đầu cơ ký gửi bán biệt thự, liền kề cũng tăng đáng kể.
Chị Ánh, chuyên môi giới biệt thự cho biết, chủ đầu tư cũ muốn rút vốn nhanh,  còn nhà đầu tư mới chi tiền hoàn thiện biệt thự để chuyển đổi sang phương thức cho thuê trước, bán lại sau. Hình thức thanh toán không phải một lần mà chia thành nhiều đợt đã mang lại hiệu quả khá tích cực cho những căn biệt thự hoang phế nhiều năm.
… vẫn “ế”
“Giá biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang tại tuyến đường chạy qua khu vực đường Lê Văn Lương kéo dài và nối với Đại lộ Thăng Long ở khu vực Thiên đường Bảo Sơn đã tiến sát mức khả quan nhất trong vòng 5 năm qua. Chính vì vậy, người giao dịch đã có dấu hiệu tăng lên, nhưng khối lượng giao dịch chưa có tính đột phá”, GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định.
Đồng quan điểm, giới “sành” BĐS cũng cho rằng dù đầu cơ đã ngưng tâm lý “tích trữ” nhưng áp lực của lượng cung quá lớn. Vì thế, sức cầu không đủ mạnh, lực đẩy yếu, giao dịch chỉ tập trung ở nhà liền kề khu vực mặt tiền đường, còn lại các lô nằm dọc theo mặt đường nội bộ không đáng kể.
Tại các khu C, D nhà liền kề của dự án Geleximco, mức giá dao động chỉ còn 14 triệu đồng/m2, nhưng hầu như không có giao dịch, vì dự án mới chỉ hoàn thiện hệ thống đường nội bộ. Trong khi đó, các biệt thự xây thô ở Thiên Đường Bảo Sơn, quay mặt vào công viên Thiên Đường Bảo Sơn, mặt sau nhìn ra hồ, bao sang tên giá "siêu bèo” khoảng 30,5 triệu đồng/m2 vẫn “ế” như thường.
Một người tên T., tự xưng là chủ nhà liền kề rộng 104m2 - lô A20 tại khu đô thị Lê Trọng Tấn Geleximcom cho hay, đang rao bán căn hộ với giá 5,4 tỷ đồng với đầy đủ nội thất, sàn ốp gỗ. Gia đình đã sinh sống nhiều năm nay nhưng hiện tại cần tiền nên bán giá rẻ. Tuy nhiên, qua tìm hiểu của phóng viên, nguyên nhân cốt lõi của việc “tháo chạy” của chủ nhân là bởi không chấp nhận được cuộc sống thiếu cơ sở hạ tầng và heo hút bóng người.
“Thực tế khả năng thanh toán của người có nhu cầu ở thực vẫn không thể đáp ứng được, trung bình nhà liền kề cũng phải khoảng 3 - 5 tỷ đồng, biệt thự khoảng 7 - 10 tỷ đồng mỗi căn. Hầu hết loại sản phẩm này là do “người giàu” sở hữu, ít có nhu cầu ở thực mà là do trước đây đầu cơ, còn đang “nằm chôn chân”. Việc sinh lời tại đây, theo tôi là không dễ dàng như các “cò” tư vấn. Tuy nhiên, động thái “động đậy” giao dịch dù chưa nhiều nhưng cũng là một tín hiệu đáng khả quan”, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Trần Ngọc Quang phân tích.
Đừng để đầu cơ “dây chuyền”
Trao đổi với PV, TS Phạm Sỹ Liêm  - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, tìm được chủ nhân của những ngôi biệt thự hàng chục tỷ bị bỏ hoang hầu như rất khó bởi trong thời điểm bất động sản ở đỉnh cao, nó đã được bán đi bán lại, trao tay qua nhiều người mà chủ yếu là nhà đầu tư thứ cấp. Việc các đối tượng này xuất hiện để trực tiếp bán biệt thư, nhà liền kề thay vì ghim hàng như trước là tốt.
Tuy nhiên, thực tế sức mua vẫn yếu, vì giá còn cao so với mặt bằng thu nhập chung. Còn người mua có tiền muốn ở thật sẽ khó chi tiền tỷ vào các khu đô thị bỏ hoang, ít cơ sở hạ tầng như thế này. Cam kết sinh lời cũng là một chiêu trò của các đầu cơ muốn tuồn hàng vì may ra chỉ áp dụng được cho các căn mặt tiền mà thôi. Có chăng lại là sự đầu cơ mang tính “dây chuyền”.
Như vậy vẫn là một cái vòng “luẩn quẩn”, lãng phí đất đai. Để giải quyết triệt để bài toán này thì Nhà nước cần là người đứng ra giải quyết. Một là đầu tư hạ tầng, hai là Nhà nước có thể cho thời hạn nào đó, như một năm nếu không hoàn thiện mặt ngoài thì sẽ trưng mua rồi hoàn thiện cho thuê hoặc bán lại sau đó trả tiền cho người mua. Tất nhiên, khi Nhà nước trưng mua thì quyền sở hữu tài sản của người dân vẫn sẽ được đảm bảo.

Theo Kinh tế đô thị