TS. Lê Xuân Nghĩa: “Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng”

V.T

10:27 24/03/2016

BizLIVE - Siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cầu kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn.

TS. Lê Xuân Nghĩa: “Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng”

TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI).

Theo chia sẻ của TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) tại Hội thảo tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016 vừa diễn ra, thị trường đang phát triển ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng ít nhất là trong vòng 5 năm tới. 
Theo ông Nghĩa, không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước, thị trường bất động sản vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả người xây nhà lẫn người mua nhà.
Lấy ví dụ tại Mỹ, các tập đoàn thương mại, công nghiệp vay rất ít vốn ngân hàng (chủ yếu vay vốn lưu động) mà huy động vốn trên thị trường tài chính.
Ngược lại, những tập đoàn bất động sản lại chủ yếu đi vay vốn ngân hàng, vì kinh doanh bất động sản đòi hỏi số vốn rất lớn mà các tập đoàn bất động sản lại hầu như ít khi niêm yết lên sàn chứng khoán.
Còn với người mua nhà tại Mỹ thì gần như  là mua nhà bằng tiền vay ngân hàng. Thói quen mà người dân Mỹ là không dùng toàn bộ số tiền mình có được để mua nhà, trái lại họ vay trả góp của Ngân hàng Mỹ để mua nhà và dùng tiền của mình đầu tư vào khu vực khác kiếm lời.
Ở châu Á nói chung, tình trạng ngân hàng lệ thuộc vào bất động sản rất nhiều, không chỉ riêng Việt Nam vì thị trường chứng khoán yếu, chưa hiệu quả và  sức mua của thị trường hàng hóa chưa đủ lớn, để lấn át thị trường bất động sản và còn có lý do văn hóa nữa (thích sở hữu bất động sản hơn là đi thuê…)
Ông Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng ít nhất là trong vòng 5 năm tới.
Hơn nữa, việc các ngân hàng thích cho vay bất động sản là dễ hiểu vì thứ nhất, có tài sản thế chấp. Thứ hai, trường bất động sản có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Thứ ba, các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm vào bất động sản. 
Vì vậy, siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cầu kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn.
Ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như luật Kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có bảo lãnh ngân hàng,…), tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.
Giả sử muốn “cảnh báo” ngân hàng và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên 200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh.
Đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80% là được.
Theo ông Nghĩa, để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học.
Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được. 
Chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường. Ông Nghĩa cho biết: "Chúng tôi đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường bất động sản thì bước đầu thấy rằng, tính cả tác động của TPP, năm 2018, thị trường bất động sản sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ nhiều hơn cung".
Lý do là, với tác động của TPP, sẽ có khoảng 2,5 đến 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.
Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh trong khi số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp.
Vì vậy, số lượng nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên. Với cung – cầu này, cách đây vài tháng, dự báo năm 2023, thị trường bất động sản sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021. 
Chưa kể, nếu thị trường bất động sản gặp khó khăn, tăng trưởng thiếu ổn định thì việc xử lý nợ xấu rất khó đạt mục tiêu và hệ thống ngân hàng sẽ vẫn trong tình trạng tài chính yếu kém do chi phí hoạt động quá lớn và như vậy khá nặng ổn định lãi suất sẽ rất nặng nề.

V.T