“Tiềm năng của bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam rất lớn”

BizLIVE

12:27 12/03/2016

BizLIVE - Thị trường bất động sản 2016 sẽ diễn biến theo xu hướng nào? Các khách hàng, nhà đầu tư sẽ được lợi gì khi đầu tư tài chính vào bất động sản năm nay? … Những câu hỏi này sẽ được giải đáp, tư vấn cụ thể tại Hội thảo "Kịch bản Thị trường Bất động sản 2016".

“Tiềm năng của bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam rất lớn”

Hội thảo "Kịch bản Thị trường Bất động sản 2016".

Năm 2015 đã đi qua với những dấu ấn nổi bật của thị trường bất động sản khi thanh khoản nhà đất đạt mức cao nhất trong lịch sử, cung cầu thị trường đều tăng trưởng, đánh dấu một năm bản lề quan trọng của bất động sản sau một thời gian dài rơi vào khủng hoảng.

Với những tín hiệu tích cực, năm 2016 được kỳ vọng sẽ tạo nên một chu kỳ phát triển mới.

Thị trường bất động sản 2016 sẽ diễn biến theo xu hướng nào? Các khách hàng, nhà đầu tư sẽ được lợi gì khi đầu tư tài chính vào bất động sản năm nay? … Những câu hỏi này sẽ được giải đáp, tư vấn cụ thể tại Hội thảo "Kịch bản Thị trường Bất động sản 2016" diễn ra tại Quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Sầm Sơn vào 10h00, thứ Bảy, ngày 12/03/2016 tới đây.  

Hội thảo được tổ chức bởi Báo điện tử Diễn đàn Đầu tư BizLIVE, với sự tham gia của các chuyên gia, diễn giả uy tín:

-          GS.TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

-          Ông Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia Tài chính Ngân hàng

-          Bà Hương Trần Kiều Dung - Tổng giám đốc Tập đoàn FLC

-          Ông Phạm Thanh Hưng – Phó chủ tịch CENGROUP

----
Bất động sản 2016 chắc chắn tốt hơn năm 2015
Trước câu hỏi thị trường bất động sản đang có những thuận lợi nào và dự báo chung về thị trường bất động sản năm 2016, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và môi trường cho biết năm 2016 là một năm triển vọng chắc chắc cao hơn 2015. 
Thứ nhất, một giai đoạn từ cuối 2008 – 2013 là giai đoạn rất vất vả của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng mang tính quy luật. Sau một thời gian phát triển nóng từ khi đổi mới tới 2008, thì một là thị trường giữ giá, hai là đi lên. Đây là điển hình của một giai đoạn thị trường bất động sản phát triển gắn với thị trường chuyển đổi. Giá đi lên gắn với đầu cơ bong bóng. 
Sau đó là một giai đoạn trầm lắng 2008 – 2013. Đến năm 2014 thì giai đoạn chờ giá xuống để mua đã hết, mọi người bắt đầu mua nhà. Năm 2015, đà này được đẩy lên tốt, thông qua tín hiệu giao dịch, tín dụng và hoạt động xây dựng tăng lên. 
 GS.TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường 
Năm 2015, thị trường bất động sản đã bứt lên 1 bước, bất chấp sức ì lớn của một thị trường được cho là “nặng”. 
“Nên không có lý gì năm 2016 sẽ đi xuống”, ông khẳng định. 
Thứ hai, năm 2015, thể hiện phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đầy triển vọng. 
Thứ ba, so sánh các kênh đầu tư, thì theo tính toán của các chuyên gia tài chính, thì chỉ còn 2 kênh đầu tư đủ sức hấp dẫn và có lãi, là chứng khoán và bất động sản, còn vàng và trái phiếu thì không còn. 
"Nhưng chứng khoán để đầu tư cần phải thông thạo, còn thực ra bất động sản không cần thạo lắm đâu", ông Võ nói. 
Còn năm 2016, phân khúc hấp dẫn nhất, ban đầu vẫn sẽ là nhà ở, theo sau là đô thị vì nó gắn liền với quá trình đô thị hóa của Việt Nam. 
“Còn phân khúc thứ 3 hấp dẫn nhất, theo tôi là bất động sản nghỉ dưỡng do khả năng sinh lời lớn, mặc dù đây được xem là lĩnh vực mới”, ông Đặng Hùng Võ dự báo.
Chưa nên ngăn luồng tín dụng vào bất động sản!
Bàn về chính sách thì điều gây chú ý gần đây là việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Thông tư 36. Tuy nhiên Thông tư này đang bị hiểu nhầm dẫn tới nhiều lo ngại cho thị trường bất động sản. Trên thực tế Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã khẳng định việc sửa đổi bổ sung Thông tư 36 không làm giảm vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, thậm chí vẫn còn dư địa khá lớn. 
Giải thích chi tiết hơn về những quy định này, ông Đặng Hùng Võ khẳng định “đúng là việc thông tư 36 được sửa đổi được gây ra thảo luận, ví dụ như văn bản đề nghị chính phủ và NHNN không sửa. Nhưng quan điểm của NHNN vẫn là phải sửa”. 
Lý do sửa là do chủ trương của chính phủ, thứ hai là do NHNN nhận thấy có một số vấn đề trong thị trường tín dụng hiện nay như tăng trưởng tín dụng bất động sản quá cao, là dấu hiệu đáng ngại dẫn đến tăng trưởng quá nóng. 
Bàn sâu về câu chuyện tín dụng bất động sản. Chỉ có 3 sửa đổi liên quan, ông nhận xét:
Đầu tiên là các ngân hàng phải rà soát lại số liệu, viết tương ứng các khoản nợ, thế chấp, hệ số rủi ro. 
Thứ hai là điều chỉnh lại vốn nhận tiền gửi vào ngân hàng theo ngắn hạn được chuyển sang cho vay trung hạn và dài hạn, giảm từ 60% xuống 40%.
Thứ ba là hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 150 – 250%. 
“Tôi cho rằng ý tưởng cần rà soát lại tín dụng bất động sản là cần thiết, để các trường hợp thế chấp 2 lần cần được xử lý, nhưng ngăn luồng tín dụng vào bất động sản thì là chưa nên, vì thị trường vừa nhen nhóm đà tăng mà chặn lại ngay là chưa nên”, ông Đặng Hùng Võ bày tỏ quan điểm. 
“Tôi cho rằng điều thứ nhất và thứ hai là cần thiết, còn hệ số rủi ro là chưa nên. Đầu tiên cần rà soát, sau này có những vấn đề xử lý chưa nổi, thì hãy tăng hệ số rủi ro”, ông nói.
Bàn về vấn đề này, TS. Trí Hiếu cho biết, trước khi nói đến việc sửa đổi thông tư 36 có tác động thế nào đến thị trường bất động sản thì phải hiểu hơn về thị trường bất động sản thời điểm này.
Thị trường bất động sản Việt Nam thường hoạt động theo chu kỳ 4 năm. Từ năm 2006-2010, người người làm bất động sản, ngân hàng đổ tiền làm bất động sản, đến giai đoạn 2010-2014 lại là chu kỳ đi xuống, và bắt đầu từ 2015 lại đi lên. Theo chu kỳ này thì bất động sản Việt Nam đang ở đỉnh cao của chu kỳ đi lên nên có thể NHNN đang nhìn thấy nguy cơ đầu tư nóng vào bất động sản.
 TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia Tài chính Ngân hàng
Việc sửa đổi này có hai quy định đáng chú ý. Thứ nhất, là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị kéo xuống từ 60% còn 40%. Nó sẽ kéo hoạt động cho vay xuống.
Thứ hai, quy định nâng tỷ lệ rủi ro, từ 150% lên 250%, theo ông Hiếu điều này nghe hơi kỹ thuật nhưng thực chất nó có thể giải thích đơn giản rằng, một ngân hàng có 100 đồng, trong đó có 9 đồng vốn chủ sở hữu, nếu muốn giữ tỷ lệ an toàn vốn là 9% thì trong trường hợp hệ số rủi ro là 100% ngân hàng này sẽ có quyền cho vay tối đa 100 đồng.
Khi hệ số rủi ro tăng lên 100%, nếu ngân hàng vẫn giữ tỷ lệ an toàn vốn 9% thì 100 đồng chỉ có thể cho vay tối đa 67 đồng. Tương tự như vậy, khi hệ số rủi ro tăng lên 250% thì 100 đồng chỉ có thể cho vay tối đa được 40 đồng. Điều này nó sẽ thắt chặt lại tín dụng bất động sản rất mạnh. 
Chắc chắn ngân hàng lớn có tỷ lệ an toàn vốn cao nhưng những ngân hàng nhỏ cho vay bất động sản nhiều thì tỷ lệ an toàn vốn đã gần đến 9% do đó phải tăng vốn lên. Nhiều ngân hàng đang chuẩn bị để đáp ứng được tỷ lệ an toàn vốn để khi Thông tư 36 chính thức có hiệu lực thì vẫn đủ mức an toàn vốn cho vay trung hạn và dài hạn.
Nhìn chung, việc siết tín dụng bất động sản chỉ tác dụng đến cho vay kinh doanh bất động sản nhưng không tác động đến đầu tư bất động sản”, ông Hiếu khẳng định.
Đầu tư sớm vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có lợi thế của người tiên phong
Bàn riêng về bất động sản nghỉ dưỡng, ông Đặng Hùng Võ cho rằng đây là 1 loại hình hàng hóa bất động sản mới. Nó khác với quan niệm cũ về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cho rằng chúng là khách sạn, nhà nghỉ, cùng lắm là một người dân có thể mua một trang trại để nghỉ cuối tuần, cách nhà mình 20km. 
Nhưng trên thế giới và Việt Nam hiện nay cần quan niệm bất động sản nghỉ dưỡng rộng hơn rất nhiều. 
Hình thức mua bất động sản du lịch nghỉ dưỡng dưới dạng căn hộ của nhà đầu tư, hoặc biệt thự hoặc nhà liền kề. Một năm nghỉ ở đó vài lần một tháng. Thời gian sử dụng chúng ngắn. 
Nhưng nếu nhà đó là của riêng ta, thì ta vẫn phải có người trông nom. 
Nhưng thuê người nhà đến trông nom thì vẫn xảy ra tranh chấp với dân địa phương đối với những sản phẩm ở ngoại ô Hà Nội. Thay vào đó, ta có thể mua từ nhà đầu tư, được các công ty quản lý chuyên nghiệp quản lý, ta có thể nghỉ lúc ta thích, cho thuê lúc rảnh rỗi, ông so sánh. 
Với những dải biển ven miền Trung, từ Thanh Hóa tới Bình Thuận, thì tỷ lệ phòng nghỉ có thể đạt từ 80 – 90%, có nơi lên đến 99%. 
“Đây là hình thức khá mới, làm cho việc thu lợi từ bất động sản nghỉ dưỡng đạt rất lớn đối với người bỏ tiền ra mua nhà”, ông Võ khẳng định.
Còn một điều cần lưu ý với thị trường bất động sản 2015, đó là sự phân hóa lớn giữa nhà đầu tư chuyên nghiệp với nhà đầu tư “sức khỏe yếu”. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có tiềm lực mạnh, có quan hệ quốc tế là điểm thuận lợi cho thị trường. 
“Họ muốn giữ chữ tín, nên chắc chắn sẽ đảm bảo chất lượng về lâu về dài”, giáo sư nhận định. 
“Ở Việt Nam, tôi vẫn đánh giá cao nhất là sự bình yên. Đây là yếu tố thuận lợi cho bất động sản du lịch. Có thể Thái Lan, Indonesia xảy ra khủng bố, đánh bom, nhưng Việt Nam thì rất khó”, ông chỉ ra. “Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang muốn chọn Việt Nam là bến đỗ mới, khi đất nước quê nhà xảy ra chính biến". 
Thứ hai là kể từ khi Việt Nam phát hiện ra hang Sơn Đoòng, thì cũng trở thành một nước có tiếng tăm về du lịch. Bên cạnh là các chính sách mở cho nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam với vai trò nhà đầu tư thứ cấp; nhiều FTA được ký.  
“Những địa điểm dành cho du lịch chỉ là hữu hạn. Nhưng đầu tư sớm thì chúng ta sẽ có lợi thế của người tiên phong, sớm sở hữu. Chỉ cần để chậm mươi năm, thì khó có thể sở hữu những điểm du lịch tiềm năng của Việt Nam”, ông lưu ý.
Chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, thì phúc lợi sẽ về tay người đầu tư
Còn theo quan điểm của TS. Nguyễn Trí Hiếu, “yếu tố đầu tiên của đầu tư bất động sản là vị trí, thứ hai là Vị trí, thứ ba cũng là Vị trí”.
Nói chung, Vị trí là yếu tố vô cùng quan trọng. Thực lực ra sao cũng là điểm quan trọng không kém. 
Chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, thì phúc lợi sẽ về tay người đầu tư. 
Lấy trường hợp, nhà đầu tư nếu mua với mục đích kinh doanh, FLC cam kết sẽ cho thuê lại bất động sản của bạn với lợi nhuận 10% trong 10 năm. “Nếu thực hiện được cam kết, tôi cho rằng đây là mức lợi nhuận quá tốt, vì ngân hàng cũng chỉ được 8%”, ông nói. 
Thứ hai, giá trị của các bất động sản như condotel tăng theo thời gian.
Về mặt tài chính nhà đầu tư nên quan tâm, nên chọn mặt gửi vàng các chủ đầu tư. Bên cạnh đó cũng cần quan tâm đến vấn đề chủ đầu tư đó có thể liên hệ được với ngân hàng nào để người đầu tư có thể vay được với lãi suất thấp và lượng vốn vay lớn. 
“Với bất động sản nghỉ dưỡng theo tôi thì hãy dùng tiền của ngân hàng để đầu tư, tốt nhất là vay được 70%, 80%, thậm chí 90%. Tuy nhiên, phải chú ý đến các điều khoản trong hợp đồng tín dụng, nếu không am hiểu nên tham khảo với các chuyên gia pháp lý”, ông Hiếu nói.
Ông Hiếu cũng nói rõ hơn rằng, tiềm năng của bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam rất lớn.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, gia nhập TPP là cơ hội rất lớn
Nhận định về việc sửa đổi thông tư 36, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC bày tỏ quan điểm, đây là một hình thức điều tiết lại thị trường. 
Theo bà, thông tư này giúp các ngân hàng có cơ hội đưa ra những điều kiện khắt khe hơn để lựa chọn nhà đầu tư, đào thải chủ đầu tư không có năng lực. Đây cũng là cơ hội tốt cho các chủ đầu tư triển khai bài bản, có năng lực uy tín, đảm bảo cho khách hàng một sự đầu tư hữu ích.
Về TPP, bà Dung hy vọng các cơ hội mới mà TPP mang lại sẽ giúp ích cho các doanh nghiệp bất động sản. 
“Đối với các doanh nghiệp bất động sản, gia nhập TPP là cơ hội rất lớn và có nhiều ảnh hưởng rõ rệt. Các doanh nghiệp tại thời điểm này đã chuẩn bị đón đầu những cơ hội TPP mang lại. Hiện nay, FLC đang làm việc rất chặt chẽ với 4 ngân hàng lớn. Tỷ lệ lãi suất rơi vào 7,5% thôi, không phải 11%. Các khách hàng khi tham gia đầu tư vào FLC sẽ được hưởng nhiều ưu đãi của tập đoàn”, bà Hương Trần Kiều Dung chia sẻ. 
Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC 
Bàn về những lý do FLC đầu tư vào bất động sản nghĩ dưỡng, bà Hương Trần Kiều Dung cho hay, có 2 lý do chính là đời sống người dân đang khá lên và bất động sản vẫn là kênh đầu tư chính ở Việt Nam.
Theo bà Dung, người dân có thu nhập cao đang tăng lên, họ bắt đầu tìm đến việc đầu tư vào bất động sản. Bên cạnh đó, kinh tế phát triển, Việt Nam có nền chính trị ổn định, nhiều di sản được công nhận trên thế giới. Vậy mà cơ sở lưu trú của Việt Nam lại rất thiếu. 
“FLC nhận thấy đây là cơ hội và chúng tôi quyết định đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng”, bà Dung khẳng định.
Lý do thứ hai, Tổng Giám đốc Tập đoàn FLC cho hay, hiện nay các kênh để đảm bảo tài sản, huy động vốn của người dân là chứng khoán và bất động sản. Nhưng trong quan niệm của nguời Việt Nam từ xưa đến nay thì bất động sản vẫn là số 1.
Cũng theo bà Hương Trần Kiều Dung, lý do để FLC đầu tư mạnh vào Sầm Sơn và Quy Nhơn là bởi Việt Nam là một trong những quốc gia có bờ biển đẹp nhất thế giới, nhưng sự khai thác vẫn còn hạn chế. 
Về Thanh Hóa, bà Hương cho biết đây là địa điểm thuận lợi về giao thông. Khoảng cách từ Hà Nội đến Thanh Hóa là 2,5 tiếng, nhưng chỉ 1 năm nữa thôi, khoảng cách rút ngắn chỉ còn 1,5 tiếng.
“Khi chúng tôi lựa chọn quần thể nghĩ dưỡng ở Sầm Sơn, tôi đánh giá rất tiềm năng ở đây là rất cao. Với vị trí thuận lợi như vậy sẽ cho phép không chỉ du khách bên ngoài đến đây, mà còn là thuận lợi cho khách hàng ở Thanh Hóa”.
Về Quy Nhơn, bà Hương khẳng định, đây có thể coi là một điểm đến lý tưởng, đặc biệt là địa danh Eo Gió. Bất cứ ai đến nơi đây cũng sẽ bị cuốn hút ngay lập tức với vẻ đẹp thơ mộng, biển xanh biếc, cát trắng mịn, thiên nhiên ôn hòa. Đặc biệt, Eo Gió được nhiều tạp chí nước ngoài ghi nhận là địa danh có cảnh hoàng hôn và bình minh đẹp nhất Việt Nam.
Ngoài ra, Quy Nhơn là địa danh có rất nhiều địa điểm văn hóa lịch sử như hát bài chòi, võ Bình Định, khu tưởng niệm Quang Trung,…
“Đặc biệt, vào năm 2017, sân bay Phù Cát sẽ trở thành sân bay quốc tế. Thời gian từ sân bay đến FLC Quy Nhơn chỉ mất 15 phút nên chắc chắc sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho khách hàng”, bà Hương kết luận.
Việc hợp tác giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân đã thay thế việc đi vay vốn ngân hàng
Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian Việt Nam đang phụ thuộc vào ngân hàng quá lớn về nguồn vốn. Tuy nhiên gần đây, việc hợp tác giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân đã thay thế việc đi vay vốn ngân hàng, ông Phạm Thanh Hưng – Phó chủ tịch CENGROUP nói.
“Tôi cho rằng các hình thức thay thế vay ngân hàng này đã giải quyết rất nhiều hệ lụy liên quan đến ngân hàng. Thông tư 36 giải quyết các vấn đề của ngân hàng, nhưng chúng ta là người đi đầu tư, cần phải sát cánh bên nhau để giải quyết các vấn đề cho chính chúng ta”, ông khẳng định. 
Liên quan đến câu chuyện về các kênh đầu tư, ông cho rằng đầu tư vào bất động sản có khả năng khai thác thì khác hoàn toàn đầu tư bất động sản ngủ yên. Ví dụ mua một căn nhà xong cho thuê thì khác hẳn việc mua đất nền rồi để đó, đợi giá lên thì bán.
Còn đối với việc đầu tư vào bất động sản có khả năng khai thác, thì ví dụ mua chung cư 3 – 4 tỷ, thu 12 – 15 triệu 1 tháng, thì tỷ lệ thu về vào khoảng 5%. Bất động sản thương mại và công nghiệp thì tỷ lệ khai thác cũng chỉ vào khoảng 8%. 
  Ông Phạm Thanh Hưng – Phó chủ tịch CENGROUP
“Tỷ lệ hoàn vốn kéo dài 18 – 20 năm, còn có một số sản phẩm không bao giờ có thể hoàn vốn nếu đi vay ngân hàng”, ông Hưng chỉ ra. 
Trước tới, một số nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam cũng chỉ dám cam kết tỷ lệ lợi nhuận 6%, trong thời gian 3 năm. 
“Nhưng trong 2 năm trở lại đây, thì rõ ràng các chủ đầu tư Việt Nam đang chiếm lĩnh thị trường này. Có chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10%/năm”, ông Hưng nói.  
Tại sao họ lại làm được điều này?
“Thực ra để làm được điều này không chỉ liên quan đến vấn đề dòng tiền, tình hình an ninh, cảnh đẹp du lịch… Vì chúng là các yếu tố vĩ mô, ai cũng được hưởng”, ông nhận xét
Ông cho rằng quan trọng là các nhà đầu tư lớn trên hấp thu được đồng vốn của nhà đầu tư cá nhân, và quan trọng là nhà đầu tư cá nhân tin tưởng vào lời hứa của các nhà đầu tư lớn này.

BIZLIVE