Thực trạng quản lý nhà chung cư: Nhiều quy định nhưng thiếu chế tài

Bảo Chương

15:53 25/07/2015

Những tranh chấp về sở hữu chung - riêng, hoạt động của ban quản trị, kinh phí bảo trì, phí quản lý … là những mâu thuẫn nổi cộm tại các chung cư hiện nay.

Thực trạng quản lý nhà chung cư: Nhiều quy định nhưng thiếu chế tài

Nhiều quy định nhưng thiếu chế tài khiến cho việc quản lý nhà chung cư gặp khó khăn. Ảnh: GIA MIÊU

Trong khi đó, do thiếu chế tài đối với tổ chức hay cá nhân vi phạm cũng như vẫn còn tình trạng nhiều văn bản quy phạm chồng chéo khiến cho việc quản lý nhà nước đối với nhà chung cư gặp nhiều khó khăn. Đó là nhận xét được đưa ra tại hội thảo về thực trạng và giải pháp quản lý nhà chung cư trên địa bàn TP. HCM, do Sở Xây dựng TP. HCM tổ chức vào ngày 24/7.

Chủ đầu tư “lỡ xài hết” tiền quỹ bảo trì chung cư

Theo quy định tại Luật Nhà ở, chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập tài khoản để quản lý kinh phí khi chưa thành lập được Ban quản trị (BQT) nhà chung cư. Quy định là vậy, nhưng hầu như tại các chung cư khi đưa vào hoạt động, người dân hay phản ánh chủ đầu tư luôn tìm mọi cách chiếm dụng khoản tiền này. Thậm chí, một số chủ đầu tư (CĐT) thu xong sử dụng sai mục đích, khi bị cư dân chung cư truy thì trả lời đã “lỡ xài hết” do tình hình tài chính khó khăn.

Đơn cử như trường hợp khu dân cư The Era Town (phường Phú Mỹ, quận 7, TP. HCM) do Công ty Đức Khải làm chủ đầu tư, khi bị truy vấn về quỹ bảo trì ước tính lên đến hàng chục tỷ đồng, ông Phạm Ngọc Lâm - Chủ tịch HĐQT CTCP Đức Khải - thừa nhận, đã trưng dụng khoản tiền phí bảo trì 2% (giá trị căn hộ của từng cư dân) vào mục đích kinh doanh.

Tuyên bố của CĐT khiến nhiều cư dân bất ngờ. Tương tự, chung cư 4S Riverside quận Thủ Đức, BQT cho biết, được công nhận từ năm 2011, nhưng mãi 3 năm sau, họ mới nhận bàn giao công tác quản lý và vận hành chung cư. Tuy nhiên, CĐT là Công ty Thành Trường Lộc lại không bàn giao bản vẽ kỹ thuật, hồ sơ pháp lí, tầng hầm, nhà sinh hoạt cộng đồng cùng hơn 3 tỷ đồng tiền phí bảo trì. Lãnh đạo quận Thủ Đức yêu cầu Công ty Thành Trường Lộc bàn giao quỹ bảo trì cho BQT, nhưng DN này vẫn ngó lơ. Đầu năm 2015, cư dân chung cư này khởi kiện CĐT đòi lại hơn 3 tỷ đồng phí bảo trì và đã qua ba phiên hòa giải ở tòa đều không thành do CĐT vắng mặt.

Nhiều quy định nhưng thiếu chế tài

Bên cạnh câu chuyện tranh chấp quyền lợi ai giữ “hũ vàng” phí bảo trì thì việc tranh chấp sở hữu chung riêng, đặc biệt là tầng hầm giữ xe cũng là điểm nóng của các cuộc tranh chấp ở các chung cư. Theo báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP. HCM về kết quả kiểm tra 30 chung cư trên địa bàn TP, có 8 chung cư đang có tranh chấp về quyền sở hữu chung, riêng. Cụ thể là tranh chấp về cách xác định diện tích căn hộ, tranh chấp tầng hầm, phòng y tế, khu sinh hoạt chung đa năng…

Nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp quyền sở hữu chung riêng trong nhà chung cư là do sự xung đột về quyền lợi của CĐT, cư dân. Bên cạnh đó, các văn bản quy phạm pháp luật chưa thống nhất, còn chồng chéo. Đơn cử như các chung cư được xây dựng trước Luật Nhà ở năm 2005 không có quy định về phần diện tích sở hữu chung; hoặc chưa có sự thống nhất giữa Luật Nhà ở năm 2005 và Thông tư 01/2009 của Bộ Xây dựng khi tính diện tích sử dụng riêng của căn hộ; chưa có sự thống nhất giữa Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 71 của Chính phủ khi xác định quyền sở hữu tầng hầm đối với nơi đậu xe ô tô…

Theo nhận xét của lãnh đạo Sở Xây dựng, một số quy định pháp luật trong thời gian qua còn nhiều bất cập như quy định về xác định diện tích căn hộ nhà chung cư theo thông thủy hay tim tường; quy định về việc xác định quyền sở hữu nơi để xe ô tô có nhiều chủ sở hữu là thuộc quyền sở hữu chung hay là của CĐT? Thiếu quy định về đóng phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu vì trước Luật Nhà ở năm 2005 không quy định….

Và điều đáng nói ở đây đó là có quá nhiều quy định nhưng không hề có chế tài để răn đe hoặc buộc các đối tượng vi phạm phải thi hành như việc CĐT chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu BQT, chậm bàn giao hồ sơ lưu trữ hoặc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, hoặc chậm bàn giao nhà và cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ…

Theo Báo Lao Động