Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nào?

Trần Thúy

09:28 15/10/2015

BizLIVE - Chu kỳ của thị trường bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn bao gồm phục hồi, mở rộng, nguồn cung tăng mạnh và suy thoái...

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nào?

Ảnh minh họa.

Chưa thấy dấu hiệu bong bóng
Thị trường bất động sản tiếp tục diễn biến tích cực trong quý III. Cụ thể, tại Hà Nội, có khoảng 6.880 căn hộ đã bán, tăng 154% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đó tại TP. HCM là 7.682 căn, tăng 88%. Tăng trưởng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp trong khi giá bán ổn định tại tất cả các phân khúc.
Dấu hiệu bong bóng thị trường chưa xuất hiện, thị trường chủ yếu đang hấp thụ lại lượng tồn kho của các năm trước. Chu kỳ của thị trường bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn: Phục Hồi (Không có xây dựng mới, tỷ lệ tiêu thụ thấp), Mở rộng (Tỷ lệ tiêu thụ tăng nhanh, giá bắt đầu tăng, các dự án mới được triển khai xây dựng), Nguồn cung tăng mạnh(giá tiếp tục tăng nhưng tốc độ giảm dần), Suy thoái (Cạnh tranh gay gắt hơn, tốc độ bán hàng chậm, giá bán bắt đầu giảm nhanh). 
Theo đánh giá của Công ty chứng khoán BIDV (BSC), thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn 2 (mở rộng), mặc dù lượng căn hộ bán ra tăng mạnh nhưng phần lớn đây là lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp trong các năm trước, giá bán chỉ tăng nhẹ từ 3%-5% tại 1 số dự án. 
"Do quá trình xây dựng các dự án mới thường kéo dài trung bình từ 2-5 năm nên sự ổn định của thị trường dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới. Bên cạnh đó các tín hiệu chính cho bong bóng diễn ra vẫn chưa xuất hiện (Hàng tồn kho tăng mạnh, tốc độ bán hàng giảm nhanh, lãi suất tăng).", BSC nhận định.
Vốn ngoại đang chảy mạnh vào bất động sản
Dòng vốn ngoại đang có xu hướng tập trung vào các dự án bất động sản ở Tp. Hồ Chí Minh với các dự án lớn tại khu vực Thủ Thiêm như Khu phức hợp thành phố Đế Vương (1,2 tỷ USD), Thủ Thiêm Smart Complex. 
Nguồn: CBRE  
Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp, các doanh nghiệp nước ngoài cũng tăng cường việc góp vốn vào các doanh nghiệp bất động sản như: Creed Group đầu tư 200 triệu USD vào An Gia, Gamuda land đầu tư 64 triệu USD vào Sacomreal.
Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành về việc mua và sở hữu bất động sản cho người nước ngoài vẫn đang trong giai đoạn triển khai. BSC cho rằng khi có các hướng dẫn cụ thể, ảnh hưởng lên thị trường bất động sản cũng không quá lớn và chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng. 
Các dự án ở khu vực trung tâm, có mức sinh lợi tốt (8%-10%/năm) cũng sẽ thu hút nhu cầu mua và cho thuê do hiện tại mức sinh lợi ở bất động sản Việt Nam đang cao hơn một số nước trong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore,…
Sẽ tăng trưởng mạnh trong 2016?
Kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm tại các doanh nghiệp bất động sản ở cả 2 khu vực Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh nhìn chung đều khá khả quan.
Đối với VIC, kết quả kinh doanmh sụt giảm chỉ mang tính chất tạm thời do độ trễ trong việc ghi nhận doanh thu-lợi nhuận khi điểm rơi các dự án trọng điểm sẽ vào năm 2016. Tốc độ bán hàng tại các dự án lớn của VIC như Vinhomes Central Park, TimesCity – Park Hill vẫn diễn ra rất tốt, lũy kế 7 tháng doanh số bán hàng đạt khoảng 40.000 tỷ và dự báo có thể đạt 60.000 tỷ trong cả năm (cao hơn đáng kể so với kế hoạch 45.000 tỷ đề ra đầu năm). 
Theo dõi khoản mục người mua trả tiền trước (khách hàng ứng trước tiền mua bất động sản nhưng doanh nghiệp chưa ghi nhận doanh thu do chưa bàn giao nhà), có thể thấy các dự án bất động sản tiếp tục thu hút được dòng tiền của người mua và kết quả kinh doanh 2016 dự báo sẽ tăng trưởng tốt khi các doanh nghiệp bàn giao nhà và ghi nhận doanh thu.
Sang quý IV, tốc độ bán hàng dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng khả quan nhờ sự tăng trưởng của tín dụng bất động sản. Bên cạnh đó, trong bối cảnh tỷ giá tăng mạnh và tình hình kinh tế thế giới biến động, các nhà đầu tư sẽ có xu hướng tìm đến các tài sản an toàn như bất động sản.
 Với việc giao dịch bất động sản tăng mạnh trong 9 tháng cùng với độ trễ trong việc ghi nhận doanh thu, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản được dự đoán là sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2016.

TRẦN THÚY

Thăm dò ý kiến
Năm 2018, kênh đầu tư nào sẽ sinh lợi nhất?