Dự án thế chấp ngân hàng: “Tội đồ” hay “nạn nhân”?

Lan Anh

08:41 23/09/2016

BizLIVE -

Chủ đầu tư bất động sản Việt Nam đang được lợi rất nhiều khi tay trái được vay vốn ngân hàng, tay phải được huy động vốn của người mua nhà để xây dựng dự án. Lợi dụng sự dễ dàng này đã có những sự cố xảy ra trong giao dịch bất động sản nhà ở gây tổn thương thị trường này.

Dự án thế chấp ngân hàng: “Tội đồ” hay “nạn nhân”?

Ảnh minh họa

“Bắt vốn” cả hai tay

Qua sự kiện dự án The Harmona và Rubby Land tại TP.HCM đã bán cho người dân nhưng chủ đầu tư vẫn đem thế chấp ngân hàng vay vốn, phát sinh nợ xấu khiến ngân hàng đòi siết chung cư gây thiệt hại cho người mua nhà, ảnh hưởng nặng nề đến thị trường bất động sản vốn đã èo uột mấy năm nay càng thêm ảm đạm chợ chiều.

Hai sự kiện động trời này khiến người mua nhà chùn tay trước các dự án nhà ở, chung cư thế chấp ngân hàng, thị trường đang đòi hỏi sự cấp thiết về minh bạch thông tin trong các dự án nhà ở.

Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM và Hà Nội cũng đã có động thái công bố thông tin 77 và 34 dự án bất động sản thế chấp ngân hàng cho người dân và nhà đầu tư được biết. Tuy nhiên, điều này đã gây sự phản ứng dữ dội trong giới chủ đầu tư bất động sản.

Tại buổi tọa đàm “Dự án thế chấp ngân hàng – hiểu sao cho đúng?” do CafeLand tổ chức, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết luật quy định một dự án bất động sản được phép huy động vốn từ 3 nguồn: vốn chủ sở hữu (chiếm 15-20% giá trị dự án), vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ người mua nhà.

Tuy nhiên, phải nói rất thật là nhiều khi vốn chủ sở hữu cũng chỉ là hình thức, doanh nghiệp bỏ vốn vào tài khoản ngân hàng cho đủ sau đó rút ra làm việc khác.

Nhưng cũng phải nói ngân hàng cũng sơ suất trong giám sát khách hàng vay vốn. Chẳng hạn, dự án The Harmona đã thế chấp tất cả dự án vay vốn ngân hàng, sau đó chủ đầu tư đã dùng 42 căn của dự án này để bảo lãnh cho khoản vay của một cá nhân vay vốn, rồi tất cả các căn hộ tại dự án này được bán cho người mua và thế chấp vay lần nữa. Đau khổ hơn là dự án Rubby Land đã bán cho người mua nhà vào ở lâu rồi, người mua nhà đã trả đến 95% giá trị căn hộ mà vẫn chưa cấp sổ đỏ vì dự án đã bị thế chấp ngân hàng.

Rất nhiều dự án huy động vốn lách luôn Luật Kinh doanh bất động sản và vận dụng Luật Dân sự như phương thức đặt cọc tạo kẽ hở cho các giao dịch hợp tác đầu tư… có những đặt cọc lên tới 30-50%, rất rủi ro cho người tiêu dùng.

Có những dự án chưa duyệt thiết kế cơ sở, chưa duyệt thiết kế kỹ thuật thi công, chưa đóng tiền sử dụng đất, chưa có giấy phép xây dựng nhưng vẫn huy động vốn, trường hợp đó họ đã thế chấp. Trong khi đó, Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM đã công bố 77 dự án thế chấp ngân hàng lại không có những dự án đó.

Tuy nhiên, quy định chủ đầu tư vẫn có quyền bán dự án hình thành trong tương lai nếu được ngân hàng và người tiêu dùng đồng ý. Chủ đầu tư có dự án thế chấp là bình thường và không phải là khả năng tài chính yếu. Vì nếu doanh nghiệp không đủ điều kiện thì làm sao ngân hàng cho vay, làm sao Sở Tài nguyên môi trường cho đăng ký thế chấp…

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng, bất cập lớn trong hệ thống tài chính của Việt Nam là cho phép chủ đầu tư vay tiền ngân hàng và huy động vốn từ dân chúng để tài trợ hoàn thành dự án bất động sản.

Tại Mỹ, các chủ đầu tư bất động sản không được phép huy động vốn từ dân chúng, chỉ được vay ngân hàng và nhận thế chấp tài sản đó hình thành trong tương lai. Dân chúng có thể bỏ tiền mua căn hộ đó nhưng chỉ là tiền cọc và bỏ vào tài khoản phong tỏa, khi dự án hoàn thành thì tiền trong tài khoản này trả cho chủ đầu tư bất động sản.

Khi dự án thế chấp ngân hàng mà ngân hàng không giải chấp thì người dân không được nhận sổ đỏ. Vậy xem xét chủ đầu tư có được phép huy động tiền của người mua hay không? Vì nếu có rủi ro thì người dân bị đưa vào một tình trạng bất khả kháng, ngoài ý muốn.

Đã công bố thì công bố hết và cập nhật theo thời gian thực

Còn theo ông Nguyễn Khánh Hưng, Giám đốc điều hành công ty cổ phần tập đoàn Đất Xanh, cho biết phần lớn những công ty về bất động sản đều có những thế chấp ngân hàng. Một thị trường có hàng trăm doanh nghiệp mà chỉ công bố vài chục doanh nghiệp thì chưa ổn lắm, đã công bố thì công bố hết luôn.

Việc công bố thông tin dự án thế chấp ngân hàng rất bình thường. Giao vai trò chủ đạo cho Sở Tài nguyên môi trường là chưa đầy đủ. Vì có 2 vấn đề: thứ nhất là thời gian thật; thứ 2, nếu chủ đầu tư thế chấp tài sản riêng của mình để vay vốn cho dự án thì lại không ảnh hưởng đến dự án có tài sản hình thành trong tương lai.

Do vậy, nên lấy thêm vài đầu mối nữa như Sở Tư pháp (vì đăng ký giao dịch phải qua Văn phòng đăng ký giao dịch đảm bảo của Sở Tư pháp) tham gia vào quy trình công bố thông tin.

Đồng quan điểm này, ông Lương Sĩ Khoa, Phó Chủ tịch HĐQT An Gia Investment, cho rằng đối với doanh nghiệp bất động sản là việc hết sức bình thường, việc công bố thông tin phải đầy đủ, phải công bố hết. Nhưng việc công bố vừa rồi chưa đầy đủ đã gây hiểu nhầm.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc huy động vốn khách hàng được luật pháp Việt Nam cho phép, do đó khách hàng có quyền được biết thông tin và luật cũng đã quy định về cung cấp thông tin cho khách hàng. Vì hiện rất rủi ro là chủ đầu tư vừa được thế chấp quyền tài sản của dự án lại vừa được thế chấp dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Do đó, người tiêu dùng đang đứng trước rủi ro rất lớn, việc minh bạch thông tin dự án là rất cần thiết.

Không có gì là bí mật thông tin dự án bất động sản đã mở bán cho khách hàng. Những thông tin như: thế chấp cho ai, bao lâu, ai thế chấp… cần được nêu rõ, vì trong hợp đồng thế chấp đã nói rõ thế chấp vay vốn cũng nêu rõ dự án bất động sản thế chấp để làm gì.

Vấn đề là hiện nay hệ thống công nghệ thông tin của các cơ quan quản lý khó lòng cập nhật theo thời gian thực, có những dự án lúc trước công bố còn vay ngân hàng, nhưng sau đó đã giải chấp xong nhưng thông tin vẫn còn nguyên trong danh sách những dự án thế chấp ngân hàng gây thiệt thòi cho doanh nghiệp.

Hay những dự án thế chấp ngân hàng để bảo lãnh mở bán nhưng cũng bị liệt vào dạng thế chấp ngân hàng vay vốn xây dựng dự án. Hai thế chấp này là khác nhau.

Vậy Sở Tài nguyên môi trường TP.HCM khi công bố cần xem xét lại thông tin và cập nhật theo thời gian thực và công bố kịp thời.

Ông Nguyễn Xuân Bắc, Trưởng Phòng tín dụng ngành Công nghiệp và xây dựng, Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước, cho biết, căn cứ pháp lý mà Sở TNMT TP.HCM công bố thông tin này là có quy định là Thông tư 09 liên tịch giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường về công bố thông tin đăng trên website những dự án bất động sản đã thế chấp hình thành trong tương lai. Có thể sắp tới một số địa phương sẽ công bố dự án bất động sản thế chấp ngân hàng và sẽ là việc bình thường về lâu dài.

LAN ANH