Căng thẳng “cuộc chiến” quản trị chung cư

Phan Trí

07:06 01/07/2015

Dân kiện ban quản trị (BQT), BQT kiện chủ đầu tư, thậm chí nội bộ BQT kiện nhau, khiến cuộc sống cư dân trong nhiều chung cư (CC) ở TP.HCM hiện nay hết sức ngột ngạt, căng thẳng. Nhiều người trông chờ từ hôm nay (1/7), Luật Nhà ở 2014 chính thức có hiệu lực sẽ giải quyết dứt điểm tình trạng này, nhưng thực tế có như kỳ vọng?

Căng thẳng “cuộc chiến” quản trị chung cư

CC Ngô Tất Tố với vẻ ngoài bình yên , nhưng nội bộ BQT CC liên tục " đấu đá" vì chi tiêu tài chính không minh bạch.

Chìm trong kiện tụng cư dân lãnh đủ

Sau sáu năm đưa vào sử dụng, các cư dân CC The Ruby Land (58/4 Lũy Bán Bích, P.Tân Thới Hòa, Q.Tân Phú,TP.HCM) khá hài lòng dưới sự quản lý của đơn vị trực thuộc chủ đầu tư là Công ty TNHH Đinh Hồng Gia.

Tuy nhiên, theo quy định, khi số cư dân vào ở trong CC đạt một số lượng nhất định, phải tổ chức bầu BQT CC. Khoảng giữa năm 2014, BQT CC The Ruby Land chính thức ra mắt và nhiều rắc rối phát sinh từ đây.

Theo phản ánh của cư dân nơi đây, BQT đề nghị Công ty Đinh Hồng Gia bàn giao các hạ tầng kỹ thuật trong CC cho họ quản lý, nhưng công ty chỉ bàn giao một phần; còn một số hạng mục như bãi giữ xe ô tô, cổng ra vào tầng thương mại... cho rằng là sở hữu riêng của mình, không bàn giao. Căng thẳng, không ít lần hai bên suýt xảy ra ẩu đả. Người dân trong CC trước đây vốn sống chan hòa, nay bị lôi kéo phải theo bên này, ngã bên kia.
Đơn khiếu kiện, tố cáo nhau "chạy" từ phường đến quận, lên cả Sở Xây dựng TP. Người dân bị "điều động" đi họp liên tục làm ảnh hưởng công ăn việc làm, nhưng vụ việc chẳng tới đâu. Trong khi đó, BQT CC trên danh nghĩa là đơn vị quản lý nhưng không chịu quản lý, lại kêu gọi người dân đóng phí quản lý cho mình. Công ty Đinh Hồng Gia cho rằng đã hết trách nhiệm và không được thu đủ tiền quản lý nên đòi ngưng, không quản lý nữa. Hậu quả cách nay khoảng một tháng, cả CC suýt sống trong bóng tối vì đơn vị điện lực đòi cắt điện do không đóng đủ tiền.

Mệt mỏi, vừa qua, nhiều cư dân gửi đơn đến UBND Q.Tân Phú đề nghị... giải thể BQT. Chị N.T.T. (cư dân của CC The Ruby Land) cho biết: "Tôi và nhiều người khác trong CC không hề đi bầu BQT, nhưng không hiểu sao những người này lại có số phiếu bầu quá bán khiến UBND quận ra quyết định công nhận BQT. Những việc làm của BQT thời gian qua khiến tôi không tin tưởng vào năng lực của họ.

Thậm chí, khi có người lên tiếng bất tín nhiệm BQT thì bị người thân của BQT hành hung, công an phường phải can thiệp…”

Trong khi đó, tại CC Ngô Tất Tố (Q.Bình Thạnh), "cuộc chiến" lại diễn ra ngay trong chính nội bộ BQT. Theo anh P. (một thành viên BQT CC), cách nay khoảng một năm, CC từng xảy ra nhiều "lùm xùm" do BQT cũ thu, chi tài chính bất minh. Cứ tưởng BQT mới sẽ làm tốt hơn, nhưng họ tiếp tục giẫm lên "vết xe đổ" của đơn vị tiền nhiệm. Theo đó, BQT có năm người, mỗi người được Trưởng BQT là ông Nguyễn Văn Sau phân công một nhiệm vụ nhất định.
Trong đó, anh P. được phân công kiểm tra, giám sát, bảo trì các hạ tầng trong CC như: thang máy, máy bơm nước, cứu hỏa... Nhưng từ lúc nhận nhiệm vụ đến nay, anh P. chỉ là "bù nhìn". Cụ thể, vừa qua thang máy bị hư, anh đề xuất kinh phí, đơn vị bảo trì sửa chữa. Thế nhưng, ông Sau tự kêu một đơn vị khác vào thực hiện với giá cao hơn giá do anh P. đề xuất và không thông qua các thành viên BQT.
Tương tự, máy bơm nước bị hư, ông Sau tự kêu thợ đến sửa, trả tiền xong mới báo giá cho các thành viên BQT... Theo anh P., tất cả những việc này do ông Sau và một phó BQT phụ trách tài chính tự ý thực hiện. Trong khi hai người này đang đứng tên chủ tài khoản phí quản lý. Anh thắc mắc thì ông Sau cho rằng mình là trưởng BQT nên có quyền thực hiện. Trong khi đó, rất nhiều hạng mục trong CC bị xuống cấp, cư dân phản ánh nhiều, anh đề xuất, nhưng ông Sau không sửa chữa.
Còn tại lô M, CC Bàu Cát 2 (Q.Tân Bình), "chiến tranh" lại diễn ra giữa cư dân và BQT CC. Theo cư dân nơi đây, cả hai nhiệm kỳ, BQT CC này đều có vấn đề. Trước đây, khi phát hiện trưởng BQT cũ có nhiều sai phạm trong công tác quản lý, một cư dân trong CC lập tức vận động người dân gây áp lực buộc trưởng BQT từ chức. Thế nhưng, khi được ngồi vào ghế trưởng BQT, cư dân này lại tái diễn sai phạm của người tiền nhiệm.
Bức xúc, nhiều người gửi đơn khiếu nại khắp nơi. Sở Xây dựng phải vào cuộc thanh tra. Kết quả cho thấy, từ năm 2009, khi CC bàn giao cho BQT quản lý, các nhiệm kỳ BQT đều có sai phạm. Đặc biệt, ban BQT nhiệm kỳ ba đã tự thỏa thuận mức phụ cấp cho các thành viên BQT mà không thông qua hội nghị nhà CC. Đặc biệt, BQT đã chi không hợp lệ đến 1,7 tỷ đồng.
Ngoài ra, rất nhiều hạng mục khác, BQT tự ý chi, không thông qua ý kiến cư dân và không xuất trình hóa đơn theo đúng quy định... Theo các cư dân, những sai phạm này đến nay vẫn chưa được khắc phục triệt để, trong khi BQT vẫn hoạt động bình thường.

“ Bầu sữa” bảo trì chung cư

Nói về những lộn xộn của CC The Ruby Land, ông Nguyễn Hữu Thọ - Phó trưởng BQT CC này đổ lỗi cho đơn vị quản lý cũ không bàn giao đầy đủ theo đúng quy định nên BQT không thể nhận quản lý vì không có tiền vận hành. Còn việc BQT vận động cư dân đóng tiền là thực hiện theo đúng quy định, ông T. (một cư dân trong CC The Ruby giải quyết xong thì việc BQT kêu gọi người dân nộp tiền quản lý vào tài khoản riêng của BQT là không đúng".

Tại CC Ngô Tất Tố, ông Nguyễn Văn Sau - Trưởng BQT CC này chỉ thừa nhận có thiếu sót khi ký hợp đồng với đơn vị bảo trì thang máy không lấy đầy đủ ý kiến các thành viên BQT. Nhiều phản ánh khác, ông Sau cho rằng không đúng. Đồng thời, ông Sau tố ngược lại anh P. không làm tốt công việc, thường xuyên đi tố cáo không đúng sự thật làm ảnh hưởng nội bộ BQT...

Những "lùm xùm" của các CC trên chưa biết ai đúng, ai sai, nhưng rõ ràng người chịu thiệt là cư dân. Theo Luật sư Nguyễn Văn Trương (Trưởng Văn phòng Luật sư Nguyễn Văn Trương), những tranh chấp trong các CC hiện nay bắt nguồn từ các quy định không chặt chẽ. Trong khi phí bảo trì, quản lý tại các CC rất lớn, nhiều CC lên đến hàng chục tỷ đồng, nhưng lại giao cho vài người trong BQT không có tư cách pháp nhân đứng tên chủ tài khoản để quản lý.
Những người này không ai biết có kinh nghiệm, năng lực quản lý đến đâu. Khi chi tiền bảo trì, bảo dưỡng chỉ cần một nhóm người trong BQT gật đầu là được. Nếu xảy ra trường hợp cả BQT "ăn rơ” với nhau nâng khống giá bảo trì, bảo dưỡng thì cũng không ai biết. Nếu những người này ôm tiền "biến mất" hoặc chi tiêu không đúng mục đích thì hàng trăm con người trong CC lãnh đủ.

Trong khi đó, theo tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân (chuyên gia kinh tế, bất động sản), tại những nước phát triển, chính sách quản lý CC rất chặt chẽ, BQT chỉ đóng vai trò đại diện cho cư dân. Họ chỉ đề xuất, kiến nghị những quyền lợi cho cư dân, không được trực tiếp thực hiện bảo trì, bảo dưỡng mà giao cho một đơn vị quản lý chuyên nghiệp có tư cách pháp nhân thực hiện. BQT sẽ giám sát các đơn vị này, nên không có chuyện BQT lộng quyền, làm thất thoát quỹ bảo trì, bảo dưỡng.

Theo tiến sĩ Nhân, việc sửa đổi các quy định quản lý CC hiện nay rất cấp bách, vì các khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc quản lý CC đang diễn ra tràn lan. Một số nơi người dân đang có tâm lý lo ngại, "tháo chạy" khỏi CC. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài sẽ làm ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà ở chung của Nhà nước.

Một lãnh đạo UBND Q.Tân Phú góp ý thêm, cái khó hiện nay là không có quy định tiêu chí những người ứng cử vào BQT CC. Điều này dẫn đến không ít người tìm cách len lỏi vào BQT để vụ lợi cho bản thân. Do đó, Bộ Xây dựng cần bổ sung quy định cụ thể về vấn đề này.


Theo điều 103 của Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 7/7, BQTCC có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và được thực hiện các quyền như: quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì CC. Tuy nhiên, mọi hoạt động sử dụng kinh phí quản lý, bảo trì đều phải thông qua hội nghị nhà CC.
Đồng thời, BQT cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật khi sử dụng, điều hành không đúng quy định. Tuy nhiên, theo các quận, huyện, hiện nay các quy định này vẫn chưa thể triển khai thực hiện vì chưa có nghị định hướng dẫn. Trong khi đó, nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Nhà ở đã được Bộ Xây dựng dự thảo đến lần thứ 4 vẫn chưa thể ban hành.

Theo Phụ nữ TPHCM