Cải tạo chung cư cũ từ kinh nghiệm Nhật Bản

MINH ĐỨC

07:03 27/05/2014

Theo lộ trình đã đề ra, bắt đầu từ năm 2013 đến 2015, thành phố sẽ tiến hành di dời, tháo dỡ 70 lô chung cư cũ với hơn 7 nghìn 249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa ba lô chung cư với quy mô 10 nghìn m2 sàn; đồng thời sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9 nghìn 870 căn hộ.

Cải tạo chung cư cũ từ kinh nghiệm Nhật Bản

Ảnh minh hoạ

Trong năm 2013 phải hoàn thành bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng 20 lô chung cư, khởi công xây dựng mới thay thế bảy lô chung cư. Năm 2014, sẽ giải phóng mặt bằng 18 lô chung cư, khởi công xây mới 22 lô chung cư. Năm 2015, giải phóng mặt bằng 32 lô chung cư, khởi công xây mới 32 lô chung cư mới. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện đã không đạt như mục tiêu đề ra vì phải đối mặt với quá nhiều khó khăn.

Khó khăn đầu tiên là việc giải phóng mặt bằng các chung cư cũ. Thật khó có thể bố trí nơi ăn, chốn ở cho từng đó cư dân trong thời gian ngắn. Mặt khác, việc di dời dân ra khỏi nơi ở cũ rất không đơn giản. Phần thì vướng các thủ tục, giấy tờ do chung cư cũ đã được sang nhượng qua tay khá nhiều người nên khi di dời, người dân muốn phải có một thứ giấy tờ gì đó chắc chắn nắm trong tay. Phần thì lo lắng là khi đến nơi ở mới chưa biết sẽ sinh sống bằng gì nên dẫu biết là sống ở nơi cũ là hết sức nguy hiểm nhưng vẫn không muốn di dời. Điển hình như việc di dời chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5 đã có chủ trương từ mười năm trước. Hiện vẫn còn khoảng 50 hộ dân trong tổng số 530 hộ chưa chịu di dời do những vướng mắc liên quan đến mức tiền hỗ trợ, bồi thường hoặc không đồng ý với nơi tái định cư... Khó khăn lớn nhất, có tính quyết định nhất đó là nguồn tài chính để thực hiện việc xóa bỏ và xây mới chung cư cũ vượt quá khả năng ngân sách thành phố. Để giải quyết, thành phố đã có chủ trương xã hội hóa với nhiều chính sách ưu đãi, nhưng không mấy doanh nghiệp mặn mà. Lý do chủ yếu là do việc giải phóng mặt bằng quá phức tạp nhiêu khê và sinh lợi không nhiều. Trong khi đó, khoản tiền bỏ ra ban đầu là không hề nhỏ. Các chung cư cũ đều nằm xen trong các khu dân cư, mặt bằng nhỏ hẹp nên rất khó thi công. Đó cũng là một trong những lý do khiến cho doanh nghiệp ngại tham gia.

Vấn đề đặt ra ở đây là phải có biện pháp tháo gỡ hiệu quả, kịp thời những khó khăn nêu trên. Theo chia sẻ một vài chuyên gia, Nhật Bản là quốc gia cũng đã từng phải đối mặt với vấn đề này và họ đã có cách giải quyết khá hiệu quả. Theo họ, Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong tiến trình bằng luật cải tạo mới khu vực đô thị và đặc biệt là hỗ trợ tài chính. Thứ nhất là trợ cấp từ ngân sách quốc gia: tỷ lệ trợ cấp khác nhau tùy theo các loại dự án và ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm. Nhà đầu tư có thể nhận được khoảng 20 - 25% trợ cấp với tổng chi phí dự án cho các dự án đổi mới nhà ở (khoảng 10% đối với các dự án thương mại). Thứ hai là miễn thuế: cư dân không cần phải nộp thuế thu nhập cho tới khi họ nhận được nhà mới. Trong năm năm, thuế bất động sản sẽ được khấu trừ 50%... Thứ ba là các khoản cho vay từ các tổ chức công cộng: họ sẽ cung cấp các khoản vay cho các nhà đầu tư và người dân của các dự án cải tạo. Hầu hết các trường hợp, mức lãi suất thấp hơn nhiều (trong một số trường hợp 0%) so với giá thị trường.

Có thể thấy rất khó để có thể cải tạo những ngôi nhà cũ ở Nhật Bản bởi vì hầu hết những ngôi nhà cũ đều được xây dựng từ gỗ. Vì thế, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản không thể kiếm đủ lợi nhuận từ những dự án nhà thấp tầng trong khu vực trung tâm. Nhưng nhờ sự can thiệp mạnh mẽ của Chính phủ thì công tác xã hội hóa, thu hút doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây dựng lại những khu nhà cũ của Nhật Bản đã thành công. Từ đó, có thể thấy, mấu chốt để thực hiện được việc cải tạo, xây mới chung cư cũ là phải thực hiện có hiệu quả khâu xã hội hóa bằng cách thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Muốn làm được điều đó, thì phải có sự can thiệp mạnh mẽ của chính quyền thành phố. Tiềm lực kinh tế chưa đủ mạnh thì nên hỗ trợ theo từng khu chung cư cụ thể và tập trung hỗ trợ vào khâu khó khăn, phức tạp nhất là giải phóng mặt bằng. Đi cùng với đó là nguồn vốn để hỗ trợ với lãi suất thấp, ổn định nhằm tạo sự hấp dẫn, thu hút được các thành phần kinh tế, các nhà đầu tư tham gia. Và cũng cần tính đến khả năng chính quyền mua lại nhà của dân với một mức giá nào đó và hỗ trợ họ mua nhà thu nhập thấp ở nơi khác. Còn chung cư cũ trở thành nhà ở thương mại và cho các doanh nghiệp bất động sản đấu thầu dự án. Số tiền thu được nộp vào ngân sách bù vào số đã bỏ ra. Như thế, vừa xóa bỏ được những chung cư đã hết hạn sử dụng vừa giúp người dân có nơi ở ổn định và các doanh nghiệp có thể thu lợi từ cách làm này mà tích cực tham gia chương trình.

Theo nhandan.org.vn

Tin liên quan

Cùng dòng sự kiện

Thăm dò ý kiến
Năm 2018, kênh đầu tư nào sẽ sinh lợi nhất?