BizTALK “Làm ăn gì năm 2017?”: Vẫn là một năm vàng cho người muốn mua bất động sản

BizLIVE

16:06 10/12/2016

BizLIVE - Các cơ quan quản lý, các chuyên gia kinh tế, doanh nhân uy tín bàn luận về triển vọng kinh tế 2017, nhất là trong bối cảnh Hiệp định TPP chưa được thông qua, để từ đó dự báo về triển vọng các kênh đầu tư: Vàng, ngoại tệ, chứng khoán, bất động sản...

BizTALK “Làm ăn gì năm 2017?”: Vẫn là một năm vàng cho người muốn mua bất động sản

Toàn cảnh tọa đàm BizTALK thường niên “Làm ăn gì năm 2017?”

Để nhìn lại một năm 2016 sắp qua và những triển vọng cho năm 2017 sắp tới, BizLIVE tổ chức tọa đàm BizTALK thường niên “Làm ăn gì năm 2017?” tại Trung tâm Hội nghị quốc tế, FLC Sầm Sơn Beach & Golf Resort, Thanh Hoá.
BizTALK có sự tham dự của các diễn giả:
-  TS. Nguyễn Tú Anh, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước
-  TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó chủ nhiệm Ủy ban kinh tế Quốc hội
-  TSKH. Nguyễn Thành Long, Chủ tịch Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội.
-  GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE)
-  TS. Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), thành viên Hội đồng Chuyên gia BizLIVE
-  TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM)
-  PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý giá (Bộ Tài chính)
-  Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico
-  TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính
-  TS. Hương Trần Kiều Dung, Uỷ viên HĐQT, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC
-  Ông Khúc Văn Họa, Phó tổng giám đốc TPBank, Giám đốc Khối Ngân hàng Doanh nghiệp
-  Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cengroup
-  Ông Hồ Bảo Hùng, Giám đốc bộ phận Định giá & phân tích tài chính, Savills Hà Nội
-  Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc đại diện JLL Việt Nam tại Hà Nội
-  Ông Nguyễn Đức Hùng Linh, Giám đốc Phân tích và tư vấn đầu tư khách hàng cá nhân Công ty Chứng khoán SSI
-  TS. Lê Đức Khánh, Giám đốc Chiến lược đầu tư Công ty Chứng khoán Maritime
-  Ông Lê Tiến Đông, Phó tổng giám đốc CTCK Artex
-  Ông Phạm Anh Tuấn, Tổng trưởng ban kế hoạch chiến lược Toyota Việt Nam
Theo dõi phiên 1 tại đây.
Tiếp tục PHIÊN 2: Thảo luận lĩnh vực ngân hàng và chứng khoán
Ông Khúc Văn Họa: Tôi đánh giá rằng năm 2016, ngành ngân hàng là ngành an toàn. Chúng ta cũng khách quan và công bằng khi ghi nhận thành quả của Ngân hàng Nhà nước. Nền kinh tế của chúng ta có thể ổn định được. Tuy nhiên tôi không dùng từ thành công vì những mục tiêu về chất lượng vẫn chưa làm tốt. Nợ xấu vẫn xử lý từ từ chậm rãi. Các ngân hàng yếu vẫn không có tiến triển gì trong việc xử lý nợ xấu của mình. 
Năm 2017 cũng có những cơ hội tốt. Mảng tín dụng cho khách hàng cá nhân, thị trường nhà đất và ô tô đều phát triển tốt. Cả số lượng xe và số lượng căn hộ đều có xu hướng tăng trưởng lượng bán. 
100.000 doanh nghiệp được thành lập mới trong năm nay. Môi trường kinh doanh của chúng ta đang khác rất nhiều và đây là cơ hội cho cả ngành kinh doanh và chứng khoán. 
Vai trò cho vay với các doanh nghiệp vừa và nhỏ nằm ở các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên giữa doanh nghiệp và ngân hàng chưa gặp được nhau.
Các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn còn khó đạt được các điều kiện cần thiết để hạn chế nợ xấu của ngân hàng.
 Ông Khúc Văn Họa, Phó tổng giám đốc TPBank, Giám đốc Khối Ngân hàng Doanh nghiệp
Đến năm 2017 sẽ có một số yếu tố ảnh hưởng đến ngành ngân hàng. Vấn đề nợ xấu vẫn là căn bệnh của nền kinh tế, các ngân hàng vẫn tự trích lập dự phòng, tự xử lý là chính. 
Theo như con số công bố thì hiện các nhà băng đã bán cho VAMC khoảng 260 nghìn tỷ nợ xấu, cộng với 2,6% nợ xấu trên bảng cân đối, tổng cộng là khoảng 400 nghìn tỷ nợ xấu. 
Giả sử chúng ta xử lý được 55% số nợ xấu trên thì vẫn còn gần 200 nghìn tỷ, đây là một gánh nặng lớn, chiếm xấp xỉ 5% tổng tài sản ngân hàng. Đây là một trong những nguyên nhân vì sao lãi suất cho vay không thể giảm ngay.
Thứ hai là vấn đề liên quan đến các ngân hàng yếu. Khi nền kinh tế tiếp tục bình ổn như 2016 thì không có vấn đề lớn. Nhưng nếu có 1,2 cú sốc trong năm tới thì rủi ro sẽ rất lớn.
Về lĩnh vực chứng khoán, tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước đang làm nhiều biện pháp ổn định lãi suất, thị trường tiền tệ tác động tích cực tới chứng khoán khi lãi suất như hiện nay, các cá nhân và các doanh nghiệp tiếp tục bỏ vốn ra trong năm 2017, đây là cơ sở hỗ trợ cho chứng khoán phát triển tiếp năm 2017.
Ông Nguyễn Anh Tuấn: Xin hỏi TS. Lê Đức Khánh - Giám đốc Chiến lược đầu tư Công ty Chứng khoán Maritime, ta lấy tiền đâu đầu tư chứng khoán?
TS. Lê Đức Khánh: Về những thông tin hỗ trợ thị trường chứng khoán, từ năm 2016 đến nay rất đặc biệt khi khối lượng mua vào và nắm giữ ở cả 2 sàn HOSE, HNX tăng lên nhiều, có nhiều tháng số lượng mua vượt trội so với bán ra. 
Thanh khoản trung bình tăng khoảng 28% so với năm 2015. Năm 2016 là năm đặc biệt chỉ số VN-index vượt qua 640 điểm, những chỉ báo kỹ thuật này cho thấy có thể lên 680-670 điểm. 
Quan điểm kinh tế vĩ mô, việc lãi suất duy trì mức thấp, kinh tế ổn định, các nhà đầu tư cũng nhìn ra góc độ đó, môi trường kinh doanh hấp dẫn sẽ thu hút dòng tiền về nhiều hơn. Chính vì thế năm 2017 tới với hỗ trợ của dòng tiền đang vào, VN-index có thể hướng tới mốc từ 745 lên gần 800 điểm. 
 TS. Lê Đức Khánh - Giám đốc Chiến lược đầu tư Công ty Chứng khoán Maritime 
Chúng ta không quá lạc quan để nói mức điểm 800 năm 2017 nhưng có khả năng vượt 700 lên vùng 750.
Tất nhiên cơ sở dự báo này có khả thi không thì phải xem xét từ góc độ môi trường kinh doanh, lãi suất, dòng tiền từ nước ngoài. 
Đâu đó có lo ngại rằng khối ngoại bán ròng, tuy nhiên trên thực tế thì thị trường đang phản ứng ngược lại. Khi thị trường vào giai đoạn trend 2 thì năm nay và năm tới sẽ bước vào giai đoạn 2 tăng trưởng.
Về một số nhóm cổ phiếu cụ thể, nhóm sắt thép đang có sự ủng hộ. Theo tôi quan sát, mỗi khi một nhóm cổ phiếu tăng thì chu kì tăng không chỉ là một năm mà có thể tăng vài năm. 
Như nhóm dầu khí, mỗi giai đoạn từ giá cao xuống thấp phải mất khoảng 2-2,5 năm, do đó để giá thấp lên giá cao cũng mất từng đó. Giá dầu đang ở mức thấp nhất và đang trong giai đoạn hồi phục, giá cổ phiếu dầu khí đang hấp dẫn.
Nhìn chung, năm 2017 là năm nhiều cơ hội đầu tư và nhiều khi chỉ cần 30, 40 mã tăng đã kéo thị trường lên. Kênh đầu tư chứng khoán tôi cho rằng thực sự hấp dẫn trong năm 2017.
Ông Lê Tiến Đông, Phó tổng giám đốc CTCK Artex: Tôi đồng quan điểm với ông Khánh, trong điều kiện ngân hàng không còn bơm tiền cho chứng khoán thì tiền đâu cho thị trường?
Trước đây ngân hàng cho vay để giao dịch nhưng từ năm 2015 thì không còn. Nhưng vẫn còn những kênh khác. Đầu tiên là tiền từ túi các nhà đầu tư đổ vào thị trường. Sáng nay các diễn giả đã nói nhiều về khối ngoại tham gia thị trường. Tuy nhiên những quỹ có tính đầu cơ cao cũng đã dần rút khỏi thị trường.
Kỳ họp quốc hội đã nói rõ không dùng ngân sách để tăng vốn điều lệ cho các ngân hàng. Theo đó, nhóm cổ phiếu ngân hàng có ít cơ hội tăng nhiều trong năm tới.
Ông Nguyễn Anh Tuấn: Nhóm cổ phiếu 2017, ngoài thép, xây dựng, ông còn lạc quan về nhóm nào nữa?
Ông Lê Tiến Đông: Năm vừa qua cổ phiếu thép mang về cho nhà đầu tư khoản lợi nhuận tăng 88%, cao nhất trong các nhóm. 
Giá thép đã tăng khoảng 30% trong khi lượng sản xuất cũng tăng mạnh, được hưởng lợi từ sự phục hồi của ngành bất động sản. Trong khi đó, hàng hoá cơ bản cũng đã qua chu kỳ đáy, 5-7 năm tới là thời kỳ tăng trưởng trở lại.
 Ông Lê Tiến Đông, Phó tổng giám đốc CTCK Artex
Ngoài thép còn có ngành hoá chất, dầu khí cũng là những ngành có triển vọng tốt. Giá dầu thô đã tăng 40% so với đầu năm nhưng cổ phiếu thì chưa tăng giá nhiều, nguyên nhân là do ngành này đang gặp một số vấn đề về tổ chức. Tuy nhiên, khi hoàn thành quá trình này, cổ phiếu sẽ tăng tốt.
Ngành trước đây được kỳ vọng nhiều là dệt may nhưng thực tế lại có diễn biến khá kém. Khi câu chuyện TPP trở nên rõ ràng hơn thì đã giảm và 2017 không nên đầu tư ngành này. 
Ngoài ra, đáng chú ý là cổ phiếu bất động sản, đã có 2 năm tăng trưởng ổn định với lợi nhuận khoảng 10% cho nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Anh Tuấn: Xin ông Nguyễn Đức Hùng Linh - Giám đốc Phân tích và tư vấn đầu tư khách hàng cá nhân Công ty Chứng khoán SSI, bình luận về việc bán ròng 400 triệu USD của khối ngoại trong thời gian vừa qua?
Ông Nguyễn Đức Hùng Linh: Tính từ đầu năm tới giờ nhà đầu tư nước ngoài đã bán ròng 6.450 tỷ trên thị trường, mua ròng 2.440 tỷ. Tuy nhiên, giá trị bán ròng của cổ phiếu VIC cực lớn, loại đi VIC thì giá trị bán ròng còn 254 tỷ.
Nhà đầu tư nước ngoài không bán tràn lan cổ phiếu ra thị trường. Còn 3 tuần nữa hết tháng 12, cùng lắm nhà đầu tư nước ngoài bán ròng hơn 200 tỷ, mức sụt giảm sâu so với năm ngoái.
Lý do quan trọng nhà đầu tư nước ngoài giảm mua là chiến lược thay đổi, và quan trọng nhất là Fed tăng lãi suất tháng 12. Trước đó mức độ dự báo Fed nâng lãi suất đã xảy ra vào tháng 9/2015, nhà đầu tư đã bán ròng, rút vốn và rút cực mạnh vào tháng 12/2015. 
Làn sóng rút quỹ tăng mạnh khi Donald Trump trúng cử Tổng thống Mỹ, Trump thắng cử và chính sách tài khoá làm kỳ vọng giảm phát tăng lên, làm chênh lệch bao nhiêu giữa kỳ hạn tăng mạnh, khi đường cong lãi suất càng dốc kỳ vọng lạm phát càng cao. Lạm phát tăng chắc chắn Fed sẽ tăng lãi suất vào tháng 12 này.
Sau ngày 8/11, tỷ lệ dự báo Fed nâng lãi suất tăng lên. Nếu cuối năm nay, FED nâng lãi suất lên 0,75%, năm sau lên 1,75% thì đây là tần suất lãi suất tăng nhanh, dẫn đến nhà đầu tư nước ngoài rút vốn nhanh. Nó ảnh hưởng tới chiến lược đầu tư toàn cầu.
Ông Nguyễn Đức Hùng Linh - Giám đốc Phân tích và tư vấn đầu tư khách hàng cá nhân Công ty Chứng khoán SSI 
3 tuần từ khi ông Trump thắng cử, thị trường hứng khoán Mỹ đã được rót thêm 35 tỷ USD, do người ta nhìn thấy doanh nghiệp Mỹ sẽ hưởng lợi lớn khiến dòng vốn đổ vào rất mạnh. 
Từ đó dòng vốn sẽ rút khỏi các thị trường mới nổi như Việt Nam. Tổng dòng vốn chạy ra khỏi Việt Nam là 72 triệu USD trong vòng 3 tuần. 
Dòng vốn với Việt Nam dự báo sẽ tăng trong năm 2017 và nếu chỉ nhìn dòng vốn chung từ đầu tư chứng khoán thì đâu đó sẽ thấy họ mua ít, nếu không thì sẽ thấy họ rút vốn. 
Cơ hội có thể đến từ những cổ phiếu riêng lẻ, có tính chất riêng để hấp dẫn những quỹ đầu tư riêng biệt tuy nhiên họ nhìn vào nhiều vấn đề, trong đó có vấn đề tỷ giá.
Bởi vì lợi nhuận không tăng trong khi Vn-Index tăng, tỷ suất lợi nhuận trên thị trường chứng khoán hiện nay là 16. Tỷ giá chúng ta đã chứng kiến mức độ mất giá nhanh của VND. Các nước khác khi thấy VND mất giá, trong khi tìm kiếm cơ hội làm ăn tại Việt Nam khó khăn hơn. 
Các hoạt động M&A cũng không góp phần gì cho thị trường chứng khoán. Dòng tiền sẽ đi về công ty thay vì đi vào thị trường.
Thực tế công ty chúng tôi, tổng margin cuối năm nay đã tăng hơn 1.000 tỷ so với cùng kỳ. Nguyên nhân margin tăng mạnh là do nhu cầu thị trường, từ bài toán kinh doanh của doanh nghiệp. 
Thực tế trong năm vừa rồi chúng tôi phát hành trái phiếu hơn 7% cho vay 12%, chúng tôi lãi 4% và không mất đồng vốn nào do quản lý rất chặt. 
Về vấn đề dòng tiền, nhìn 2017 có một vấn đề nữa mà tôi khá lo lắng là lãi suất tăng. Về vấn đề này, các chuyên gia đã có quan điểm rồi.
Hai yếu tố khác ảnh hưởng đến chứng khoán là vĩ mô và cung cầu. Hiện nhiều công ty niêm yết và IPO, 12 doanh nghiệp rất lớn của Việt Nam chuẩn bị niêm yết với tổng vốn lên tới 260 nghìn tỷ đồng. Ngoài ra còn có doanh nghiệp tư nhân lớn như Vietjet, Masan, Novaland, tổng vốn hóa vào 100 nghìn tỷ. 
Cộng hai nhóm vốn hóa là 360 nghìn tỷ, chiếm 2/3 vốn hóa thị trường chứng khoán. Cung ra nhiều vậy thị trường chứng khoán sợ không hấp thụ hết được.
Tổng dư nợ tiền gửi theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước đến tháng 9/2016 là 5,8 triệu tỷ, quy mô thị trường chứng khoán 3 sàn cộng lại bằng 40% GDP, quy mô không hoàn toàn là cổ phiếu bán mà còn nhiều cổ phiếu không thể bán do Tổng công ty Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) nắm giữ. 
Sức hấp thụ của thị trường, của nhà đầu tư vẫn có, vẫn hấp thụ được, yếu tố rủi ro thị trường nhiều hơn vĩ mô (lạm phát, lãi suất) bên cạnh TPP…
Nhiều người quan tâm ngành nào, cổ phiếu nào tăng điểm? Có ý kiến nói rằng đó là dầu khí và thép. Thực tế cổ phiếu GAS tăng kéo Vn-index tăng trong năm 2016, cổ phiếu thép đã tốt trong 2016. Nhưng trong bối cảnh chi phí tăng, doanh nghiệp Việt Nam lại không thể tăng giá để cạnh tranh với thép Trung Quốc. Do đó dẫn đến biên lợi nhuận mỏng và có khó thể tăng trưởng doanh nghiệp. 
Mọi người cảm thấy mã HPG không lên được, thậm chí có tin đồn chủ tịch HPG bán cổ phiếu. Vậy cổ phiếu sắt thép còn hấp dẫn không, tôi vẫn đặt câu hỏi?
Còn với cổ phiếu của ngành dầu khí. Giá dầu đang khoảng 50 USD, lạc quan hơn thì lên đến 60 USD. Chỉ số ngành khai khoáng giảm mạnh ngay cả khi giá dầu tăng trở lại. Vậy có phải điểm hoà vốn của khai thác dầu khí hiện quá cao tại 50 USD, nên khó có thể sản xuất trong bối cảnh đó. Cổ phiếu dầu khí vẫn tiếp tục giảm dù giá dầu đang tăng, tôi vẫn đang tìm hiểu về nhóm cổ phiếu này.
Khi lãi suất tăng, ngành ngân hàng được hưởng lợi. Vì nếu lãi suất huy động tăng thì lợi nhuận được cải thiện. Đó là lý do khiến cổ phiếu ngành ngân hàng của Mỹ tăng mạnh sau khi Donald Trump thắng cử.
Đặc thù ngành ngân hàng Việt Nam rất khác biệt, trong 9 tháng vừa rồi lợi nhuận lãi thuần của 17 ngân hàng tăng 17,1% so với cùng kỳ (yoy) nhưng lợi nhuận trước thuế chỉ tăng 12% do trích lập dự phòng tăng 22,3% so với cùng kỳ. Chi phí dự phòng của ngành ngân hàng còn rất lớn, do đó, lợi nhuận ngân hàng chưa chắc được cải thiện.
Một ngành cũng không mấy khả quan là thuỷ sản. Khi Mỹ có thể thông qua luật chống bán phá giá, thuế suất ngành này vào Mỹ sẽ rất cao.
Ngành tích cực hơn là tiêu dùng nội địa. Khi làn sóng bảo hộ lan tràn, thì chúng ta cần tập trung thị trường trong nước. 
Những doanh nghiệp sản xuất dựa vào nội địa như Đèn Điện Quang, Ắc quy Miền Nam là những doanh nghiệp có nền tảng cơ bản, có vị thế tốt trong ngành.
Ngoài ra, những doanh nghiệp hạ tầng, thu phí BOT cũng là những doanh nghiệp tiềm năng trong năm tới.
Khi xây dựng sân bay Long Thành, những doanh nghiệp cung ứng nguyên vật liệu xung quanh sẽ được hưởng lợi. Ví dụ như các doanh nghiệp làm xi măng, làm đá. 
TSKH. Nguyễn Thành Long: Tôi nghĩ các dự báo đều có những lý do và giá trị gợi ý trong đó. Một số ý kiến sử dụng phương pháp phân tích kỹ thuật để dự báo chỉ số. 
Một số lại là những phân tích cơ bản để phản biện. Thị trường chứng khoán là tấm gương phản ánh nền kinh tế. Nền kinh tế có khỏe, có mạnh mẽ phát triển, các doanh nghiệp lợi nhuận thì thị trường phát triển. Cả 2 luôn gắn liền với nhau.
Các giải pháp vĩ mô sẽ thúc đẩy phát triển của nền kinh tế. Những biến động giá trên thị trường chứng khoán chỉ mang tính thời điểm. Những giá trị này chỉ là lý thuyết chứ không phải hiện thực. 
Cách đây vài năm với quan điểm cổ phần hóa sẽ mang lại nhiều hàng hóa trên thị trường, có quan điểm lo ngại tiến trình cổ phần hoá, thực tế không phải là đưa ra loại cổ phiếu chưa tồn tại, bản thân nó đã tồn tại chỉ có điều chúng ta đã đưa vào thị trường chưa. 
Có 3 mảng thị trường, HOSE, HNX và UPCoM. 9 tháng vừa qua giá trị UPCoM tăng 4 lần, lượng hàng hơn 9 tỷ USD đưa ra nhưng không ảnh hưởng nhiều đến giá. 
Đây không phải lượng cung mới mà chuyển từ dạng này sang dạng khác nên việc đưa doanh nghiệp lên sàn là đúng đắn, minh bạch hoá, thúc đẩy tính giải trình. 
Thị trường chứng khoán như siêu thị, vấn đề là nhiều hàng rồi mới có khách đến, hay khách đến rồi mới có nhiều hàng.
Chúng ta đang dùng thị trường thúc đẩy văn hoá định giá, thúc đẩy giá trị gia tăng doanh nghiệp, thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Không nên quá lo ngại và nhìn vào thị trường, những định hướng chính sách vĩ mô kiên định tốt cần triển khai quyết liệt. 
Ông Nguyễn Anh Tuấn: Tóm lược, bàn về Thị trường chứng khoán, phần lớn nói rằng cần gắn với vĩ mô, sản xuất của các ngành. 
Các chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo về rủi ro, sự phát triển của các ngành, có nhận định khác nhau, sự khác nhau là bình thường, tuy nhiên cũng phải nói phân tích chung của các chuyên gia cho thấy có nhóm cổ phiếu triển vọng tích cực là nhóm Vật liệu xây dựng, dầu khí có những lo ngại về tái cấu trúc của ngành dầu khí. Nhưng nhận định phần tích cực nhiều hơn.
PHIÊN 3: Triển vọng và cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản
Ông Nguyễn Anh Tuấn: Mời đại diện công ty nghiên cứu thị trường Savills đưa ra tổng quan thị trường trong năm 2016?
Ông Hồ Bảo Hùng, Giám đốc bộ phận Định giá & phân tích tài chính, Savills Hà Nội: Tôi xin điểm lại một chút về tình hình 2016. 
Năm 2016 diễn biến tương đối tốt trên tất cả các hạng mục, căn hộ liền kề, biệt thự và có nhiều sản phẩm mới ra thị trường, cung cấp 1 loạt sản phẩm khác nhau cho người mua nhà thực sự và nhà đầu tư. 
Có sự tham gia thị trường của nhà đầu tư chuyên nghiệp ở các mảng khác nhau với định hướng tốt hướng tới khách hàng, thiết kế nhiều sản phẩm hấp dẫn như condotel… hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường.
Thị trường 2016 sôi động, cuối năm thì có dấu hiệu chững lại do nguồn cung trung và cao cấp nhiều. Nhiều nhà đầu tư đã có thay đổi định hướng chuyển sang dòng sản phẩm nhà giá rẻ.
Ông Hồ Bảo Hùng, Giám đốc bộ phận Định giá & phân tích tài chính, Savills Hà Nội 
Tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam rất tốt để phát triển. Chính trị ổn định, dư địa tốt về mua nhà luôn tăng và phần đông trong 90 triệu dân là dân số trẻ. Cải thiện thu nhập bình quân đầu người tốt. Do vậy thị trường bất động sản năm 2017 phụ thuộc vào yếu tố vĩ mô của năm 2017, đặc biệt là chính sách tín dụng. 
Lượng mua năm ngoái đã tăng do hỗ trợ người mua bất động sản, thông tư 06 về bất động sản sẽ dần được thu hẹp. Lãi suất trong năm vừa rồi khá hấp dẫn, lãi suất tăng có thể làm giảm lượng mua. 
Nhìn chung tôi đánh giá sự tăng trưởng của năm 2017 là tốt nhưng người mua nên thận trọng khi định hướng mua để có thể đáp ứng nhu cầu của mình.
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cengroup: Trong năm 2016, gần 2/3 thời gian đầu năm thị trường tiếp đà tăng trưởng của năm 2014 cả về thanh khoản, giá. 
Nhưng từ tháng 7, tháng 8 đến nay, giá trị giao dịch đã giảm tương đối lớn, giảm 30% so với cùng kỳ. Mặc dù tổng lượng giao dịch về số lượng căn có vẻ không thay đổi lắm nhưng giá trị giảm rất nghiêm trọng. Những căn giá rẻ giao dịch được nhưng những căn giá cao giảm rất nhiều. 
Điều này giải thích rằng những thay đổi về kinh tế vĩ mô, chính sách, đặc biệt về chính phủ mới làm cho các nhà đầu tư phân khúc giá cao có tâm lý chờ đợi và cân nhắc.
Phân khúc nhà ở giá thấp đánh vào nhu cầu nhà ở thật, là những người không có quá nhiều cân nhắc về tỷ suất lợi nhuận hay các yếu tố vĩ mô mà chỉ cần một ngôi nhà để ở. Phân khúc này hoàn toàn khác với phân khúc cao cấp, khi người mua cân nhắc rất nhiều đến yếu tố lợi nhuận, lãi suất,...
 Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cengroup
Năm 2016 nguồn cung phân khúc bất động sản cao cấp khá dồi dào, hiệu quả khai thác đối với bất động sản nhà ở khoảng 6%, ngang lãi suất tiết kiệm, trong khi nhà đầu tư còn có cơ hội hưởng giá cao hơn khi bán trong tương lai.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bùng phát mạnh mẽ trong thời gian gần dây, tiêu biểu là các dự án của FLC. 
Đặc biệt, xuất hiện chiêu cam kết về lợi nhuận, mặc dù còn nhiều điều phải phân tích, nhưng yếu tố cam kết này góp phần làm tăng hiệu quả mảng này.
Đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ngoài cam kết dòng tiền, lợi nhuận yếu tố lợi nhuận vốn đang được cân nhắc. Dòng tiền nhanh, ngắn đã đổ vào bất động sản du lịch, nhiều chủ đầu tư ngoài cam kết lợi nhuận trên dưới 10% đã áp dụng ứng trước dòng tiền. 
Đây cũng là công cụ huy động tài chính từ người dân. Tuy nhiên, năm 2017 công cụ này kém hiệu quả và cần biện pháp thực tế hơn. 
Bất động sản thương mại Việt Nam là điểm nóng do yếu tố về tín dụng và dòng tiền của Việt Nam gặp khó khăn, nên không có quá nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thương mại. 
Nhưng nhà đầu tư đang hưởng thụ khi các Tập đoàn bán lẻ mua lại các hệ thống phân phối, điểm bán hàng, vì vậy bất động sản thương mại dự báo hai năm tới phát triển tốt. 
Tới đây, văn phòng cũng là vấn đề mới khi Luật kinh doanh bất động sản cho phép giao dịch kinh doanh thay vì cho thuê. Nhiều ngân hàng không cho thế chấp bằng quyền, các doanh nghiệp, cá nhân mua lại sàn thương mại, sàn văn phòng gặp khó khăn, đang có ý kiến đề nghị cho phép sở hữu có kỳ hạn hoặc không kỳ hạn, mở ra thị trường mới.
Bất động sản công nghiệp vẫn gặp rất nhiều khó khăn, thời gian qua có thời điểm giảm sâu. Hệ số lấp đầy khu công nghiệp cũng rất thấp, Đồng Nai cao thì cũng chỉ loanh quanh 60%, còn lại nhiều khu công nghiệp khó khăn, thậm chí bỏ hoang và không thấy xây dựng hạ tầng.
Ông Nguyễn Anh Tuấn: Giá trị giao dịch giảm là tính chung hay của riêng phân khúc nào?
Ông Phạm Thành Hưng: Đó là tính chung và chủ yếu ảnh hưởng do giao dịch cao cấp giảm.
Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc đại diện JLL Việt Nam tại Hà Nội: Đà tăng bất động sản từ 2015 đến giữa 2016 đã hụt hơi, dẫn tới hiện nguồn cung tăng so với cầu.
Tuy nhiên có những mảng trong thị trường nhà như nhà ở giá rẻ hay nhà ở xã hội hiện vẫn đang thiếu vắng. Giá đất hình thành nên bất động sản tương đối cao. 
Thu nhập bình quân đầu người 1 năm là 2.300 USD. Thu nhập vành đai 4 đang vào khoảng 3.400 USD. Thì khi tính bình quân thì thu nhập cho 2 vợ chồng cho 1 căn nhà vào khoảng 1 tỷ và sẽ mất 4 đến 5 năm. 
 Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc đại diện JLL Việt Nam tại Hà Nội
Nhưng để làm được nhà như ông Hưng nói thì nhà giá rẻ khó làm hơn rất nhiều căn hộ cao cấp. Các công ty phải có khả năng quản trị rất tốt, công ty phải áp dụng công nghệ mới để giảm chi phí. Tôi cho rằng, với những công ty có chiến lược đầu tư, có quản trị tốt sẽ nắm bắt được cơ hội.
Mảng bất động sản văn phòng năm vừa rồi nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội trong 2 năm tới khá lớn. 
Nhưng ở mảng này, người đi thuê là chính, đây là một sức ép. Tôi gặp nhiều nhà đầu tư, nhiều công ty, họ rất lạc quan về TPP nhưng chưa nghĩ đến việc nếu TPP không được thông qua thì sẽ ra sao. Cho tới hiện tại, nhiều người đã trót xây dựng thì đã ghìm tiến độ lại.
Tôi cho rằng, thị trường văn phòng sẽ duy trì chí ít là không tăng giá thuê trong hai năm tới.
Về mảng bất động sản khu công nghiệp, cách đây khoảng nửa năm, chúng tôi nhận được rất nhiều đề nghị của các nhà đầu tư nước ngoài từ Nhật, Đài Loan, muốn tìm các vị trí tốt để mua làm khu công nghiệp, đặc biệt là logistics ở Bắc Ninh, Thái Nguyên, Đồng Nai nhưng một tháng trở lại đây thì dù chúng tôi trực tiếp liên lạc lại họ cũng đã chậm trả lời.
Ông Nguyễn Đức Kiên: Tôi đề xuất thử một cách nghĩ mới. Hầu như các doanh nghiệp bất động sản đều xây dựng chiến lược phát triển dựa trên cơ sở mỗi người dân, gia đình Việt Nam sở hữu căn hộ, biệt thự tôi đề nghị nhìn tỷ lệ người sở hữu căn hộ, nhà ở bao nhiêu, đi thuê bao nhiêu ở nước ngoài.
 "Các doanh nghiệp bất động sản đều xây dựng chiến lược phát triển dựa trên cơ sở mỗi người dân", TS Nguyễn Đức Kiên cho biết
Các công ty xây nhà cho thuê hoạt động như nào, ở Bắc Âu đây là thị trường phát triển. Tôi phản đối tư duy mỗi gia đình có 1 căn hộ, nhìn 2 năm trở lại đây phân khúc nhà ở xã hội hay phân khúc nhà ở thu nhập thấp có bùng nổ hơn. Số lượng giao dịch thành công lớn hơn nhiều. 
Ông Phạm Thanh Hưng: Bản thân tôi cũng đang là người đi thuê nhà. Tôi hiểu rằng thuê nhà thì tiết kiệm hơn đi mua nhà. Các nước như Úc hay Singapore lãi suất vay mua nhà chỉ 1% trong khi ở Việt Nam là 7%. 
Ông Nguyễn Đức Kiên: Ở nước ngoài khách hàng chỉ vay mua nhà tối đa 30%, không vay tới 80 hay 90% giá trị như Việt Nam.
Ông Đặng Văn Quang: Ở Mỹ thì tôi biết là có thể vay tới 80%. Sau khi sao kê các chi phí trừ đi thì lãi của chủ đầu tư vào khoảng 8%. Việc họ cần làm là quản lý tốt, cho thuê được. Đó là lý do vì sao họ sẵn sàng đầu tư xây nhà để cho thuê. Ở Việt Nam thì chuyện này ít xảy ra.
Việc lựa chọn sở hữu hay không sở hữu nhà, thì hầu hết các nước châu Á ham muốn sở hữu của họ rất cao.
TS. Hương Trần Kiều Dung: Với vai trò đại diện doanh nghiệp bất động sản, tôi xin có một số ý kiến về triển vọng ngành. Tuy nhiên, trước tiên tôi muốn quay lại bàn luận một chút về lĩnh vực chứng khoán. 
Như trong phần thảo luận vừa rồi, các chuyên gia chứng khoán e ngại năm 2017, lượng tiền vốn ngoại có thể giảm. Đây cũng là điều từng xảy ra với kênh bất động sản. Trước đây chúng ta kêu gọi nhà đầu tư nước ngoài, nhưng thị trường đã chứng minh nội lực của chúng ta cũng rất hiệu quả, do đó, tôi cho rằng, chúng ta cần kêu gọi, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư trong nước.
Khi chúng tôi triển khai các dự án tại các tỉnh thành, chính quyền ở đây đều nói rằng việc mời nhà đầu tư nước ngoài rất vất vả, họ đầu tư rất thận trọng nhưng nhà đầu tư trong nước lại triển khai rất nhanh, mang đến hiệu quả lớn cho địa phương. 
"Năm 2017 vẫn là một năm vàng cho những ai muốn sở hữu bất động sản", TS. Hương Trần Kiều Dung nhận định
Liên quan tới thị trường bất động sản, không giống một số ý kiến khác thì tôi cho rằng 2017 vẫn là một năm vàng cho những ai muốn sở hữu bất động sản. 
Có thể 2 năm vừa qua chứng kiến sự thanh lọc thị trường, những chủ đầu tư làm ăn không nghiêm túc đã bị thải loại, phần lớn các nhà đầu tư còn lại đều là những nhà đầu tư có khả năng thật sự. 
Muốn cạnh tranh chúng tôi quan tâm đáp ứng nhu cầu người mua nhà, chất lượng sản phẩm, tiến độ sản phẩm. Khi chúng tôi làm đúng, bản thân khách hàng là người có lợi.
Các chính sách về lãi suất tín dụng đặc biệt với khách hàng mua nhà sẽ tiếp tục có ưu đãi. Đây là cạnh tranh giữa các tổ chức tín dụng. Nếu kênh này triển khai tốt thì thị trường bất động sản năm 2017 vẫn phát triển thuận lợi.
Cũng liên quan đến thị trường bất động sản, chúng tôi đánh giá khách hàng đang quan tâm đến cả chất lượng và giá sản phẩm. Chúng tôi đưa ra chất lượng cao cấp nhưng giá trung cấp. Chỉ khoảng 25 đến 35 triệu, thị trường có thể hấp thu tốt. Tôi tin rằng với sự phát triển ổn định thị trường sẽ phát triển tiếp.
Về giá cả, có thể thấy thị trường bất động sản đã ổn định. Dự án tốt, chủ đầu tư tốt, tôi chắc chắn thị trường sẽ tiếp nhận và khi chứng khoán có sự gia tăng thì dòng tiền từ chứng khoán sẽ chuyển sang nhiều.
Có ba đối tượng mua bất động sản. Một là khách hàng giàu có trên 40 tuổi. Họ quan tâm đến bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là biệt thự nghỉ dưỡng. 
Nhóm 2 có tiền tiết kiệm 2 – 3 tỷ, thì quan tâm tới condotel hoặc bất động sản trung cấp ở thành phố lớn. 
Nhóm 3 là nhóm có ít tiền và có nhu cầu ở thật thì quan tâm tới bất động sản trung cấp và bình dân. 
FLC đang cung cấp cả 3 dòng sản phẩm cho ba nhóm khách hàng. 
Với bất động sản thương mại, chúng tôi cung cấp bất động sản cao cấp giá trung cấp. Bất động sản bình dân đã được cung cấp gần 3 năm, với mức giá trên dưới 1 tỷ. 
Sắp tới nếu Chính phủ có những hỗ trợ tiếp theo với phân khúc nhà ở xã hội thì sẽ thu hút được nhiều khách hơn. Còn nếu không có chính sách hỗ trợ sẽ gặp khó khăn để nhà ở phân khúc này đến được tay người có nhu cầu ở thật. 
Trong năm tới thì chúng tôi vẫn sẽ tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng. Theo định hướng của Chính phủ khuyến khích tập trung du lịch, đây là lĩnh vực tiềm năng lớn. Năm 2016 qua thấy sự phát triển rõ nét của bất động sản nghỉ dưỡng, bên cạnh bất động sản thương mại.
Chắc chắn trong tương lai sẽ còn nhiều sản phẩm mảng tính pha trộn, mang đến sản phẩm mới cho thị trường. 
Liên quan đến mảng nhà thuê, tôi cũng có một thời gian làm việc với nước ngoài thì biết rằng, lãi suất cho vay mua nhà nhiều nơi rất thấp, chỉ khoảng 1-2%/năm, trong khi người dân lại có thu nhập khá cao nên khả năng sở hữu một căn hộ rất dễ dàng. 
Họ cũng phát triển nhà ở cho thuê cho học sinh sinh viên, người có thu nhập thấp bởi ở nước họ có chính sách phúc lợi cao, có sự hỗ trợ cho vay thuê nhà. Phải có những chính sách như vậy mới có chủ đầu tư tham gia phân khúc này.
Ông Nguyễn Anh Tuấn: Xin ông Nguyễn Tú Anh dự báo tín dụng bất động sản, đâu là tín dụng cho nhà đầu tư, cho người mua nhà?
Ông Nguyễn Tú Anh: Tinh thần Thông tư 06 vẫn chủ đạo cho đến năm 2017. 
Điều này không ảnh hưởng nhiều lắm vì ngân hàng thương mại cũng có phân tích cho thấy lượng cung bất động sản 2017 rất nhiều, cầu không quá nhiều trong thời gian tới nên sức ép sẽ không có nhiều. 
Thứ hai, tín dụng cho người mua nhà sẽ vào bên tiêu dùng, nhiều ngân hàng đang phát triển bán lẻ và sẽ có cơ hội phát triển. 
TS. Võ Trí Thành: Thẳng thắn mà nói với thị trường về câu chuyện sắp tới, cuối 2015, đều khẳng định chính sách tiền tệ phức tạp hơn nhiều vào 2016. Nhưng may cho Ngân hàng Nhà nước và quốc gia, suốt 2016 trừ 1 lần FED tăng lãi suất, cho đến tháng 12 này gần như chắc chắn sẽ tăng, bây giờ tôi có thể nói 2017 chính sách tiền tệ còn phức tạp hơn 2015, 2016 rất nhiều vì có 4 cân đối. 
Đầu tiên là tăng trưởng ổn định lạm phát, rõ ràng bây giờ nguy cơ của lạm phát cao lên là tăng. Thứ 2 chúng ta muốn giảm lãi suất, cân đối với biến động của tỷ giá trở nên linh hoạt hơn cho nên vế bên phải áp lực lên tỷ giá. 
Một trong những điều kiện cần là thanh khoản. Thanh khoản năm vừa rồi tốt, năm tới khả năng mua vào giảm, chưa nói đến có thể sẽ phải bán ra, vậy thanh khoản giảm. Chúng ta muốn cổ phần hóa để tăng trưởng kinh tế.
Chính sách tiền tệ hiện nay phải chịu quá nhiều gánh nặng. Trong khi ngân sách lại đang khó khăn. Tiềm năng có, thị trường có nhưng trước mắt năm 2017, áp lực tăng lên, cái cơ bản đó là quản trị rủi ro. Tôi cũng mong những kịch bản tốt xảy ra nhưng sự cẩn trọng và khả năng quản lý rủi ro phải được nâng cao.
Đó là điều tôi muốn nói với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản. 
Ông Nguyễn Anh Tuấn: Tôi nghĩ tất cả đều xuất phát từ quan điểm phát triển. Nãy giờ chúng ta nói về vĩ mô với bất động sản và chứng khoán, vậy 2 thị trường này sẽ tác động thế nào để phát triển kinh tế. Vậy có nên đánh thuế với những người sở hữu 2 nhà không? Mời anh Kiên đưa ý kiến về việc đánh thuế người có 2 nhà trở lên?
TS. Nguyễn Đức Kiên: Tôi hoàn toàn chia sẻ ý kiến của anh Võ Trí Thành về áp lực dòng tín dụng năm 2017 cho bất động sản. Cuối 2012, Hội đồng chính sách tiền tệ đã tranh luận về việc nên hay không đưa ra gói 30.000 tỷ. Cuối cùng quyết định có đưa ra, kết quả là nó đã giúp thị trường sáng lên. 
Sang đến năm 2017, chính sách vĩ mô, chính sách tiền tệ sẽ đi vào kỷ cương hơn, các tổ chức tín dụng tự điều chỉnh, ngân hàng Nhà nước không phải căng thẳng và đây cũng là điều kiện. 
Bản thân thị trường còn nhiều tiềm năng và các nhà đầu tư bất động sản nếu năng động đi bằng nhiều cách, vẫn có thể khai thác được nhu cầu thị trường ngày càng tăng. 
Sẽ có phân khúc phát triển tốt tuỳ thuộc vào nhà đầu tư. 
Còn chính sách vĩ mô với nhà ở, hiện trong các Ủy ban của Quốc hội, xu thế muốn đánh thuế nhà thứ 2 đang dần dần phát triển, nhưng đến thời điểm nào đưa ra chúng tôi căn cứ vào tác động với thị trường.
Nếu hiện nay chúng ta chưa xử lý tốt được những vấn đề kia thì việc đưa chính sách thuế dù đúng nhưng tác động ngược lại cũng rất lớn nên chúng tôi đang cân nhắc. 
Thường trực Uỷ ban Kinh tế đang tính toán tác động, dự kiến 2017 sẽ tiếp tục đánh giá theo dõi thêm thị trường. Năm 2018 kinh tế có thể sẽ tốt hơn, thì chính sách trên có thể sẽ được thông qua vào tháng 5/2018.
NĂM 2017 CÓ TIỀN NÊN ĐẦU TƯ VÀO KÊNH NÀO?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Nếu tôi có 1 tỷ tôi bỏ ngân hàng nhận lãi suất khoảng 6%, an toàn nhất.
PGS.TS. Ngô Trí Long: Lợi nhuận cao, rủi ro cao, tôi có tiền không có gì tốt hơn là tiết kiệm.
Luật sư Trương Thanh Đức: Tôi đầu tư bất động sản, nhưng đề nghị sửa luật.
TS. Lê Đức Khánh: Dưới góc độ chuyên gia đầu tư chứng khoán tôi cho rằng chỉ đầu tư chứng khoán, tôi tâm đắc cổ phiếu thường và lợi nhuận phi thường. Kênh đầu tư chứng khoán vượt trội liên tục nhiều năm qua. 
Năm 2017 đầu tư chứng khoán áp dụng với nhà đầu tư kiên nhẫn có tầm nhìn, các ngành khởi sắc, các doanh nghiệp gặp khó khăn nhưng đã vượt qua, ưu tiên của tôi của tôi là những cổ phiếu vốn hoá trung bình của những nhóm tăng trưởng có chu kỳ như thép, cao su tự nhiên; về giá trị ưu tiên dầu khí… cơ hội nửa đầu 2017 sẽ rất lớn.
TS. Nguyễn Tú Anh: Nếu nhiều tiền tôi đầu tư cả 5 kênh vì nguyên tắc không ai bỏ trứng vào 1 giỏ. Tôi cho rằng đầu tư an toàn nhất là tiền gửi, chứng khoán cũng là 1 kênh hiệu quả. 
Ông Khúc Văn Hoạ: Chọn chứng khoán đặc biệt mã cổ phiếu có giá trị. 
Ông Nguyễn Đức Huỳnh Linh: Tôi cân bằng, sau xác định rủi ro tăng lên thì nên gửi tiết kiệm hoặc đầu tư vàng khi lạm phát tăng. Chứng khoán tôi phải đầu tư vì tôi là người trong nghề, vì tôi là người nắm thông tin.
Ông Lê Tiến Đông: Đầu tư vào chứng khoán, tôi có một ý tưởng là đầu tư vào những quỹ mở. Nếu không có chuyên sâu vào thị trường nào thì nên đầu tư vào đó.
Ông Đặng Văn Quang: Bất động sản hiện nay có xu thế mua và hứa đưa cho chủ đầu tư khai thác và trả lại cho người mua một số % như 10%, 15%. Xu hướng này bắt đầu manh nha, nhưng bản thân tôi cho rằng mình cần phải đánh giá giao dịch trên cơ sở pháp luật, những cam kết đó có đảm bảo không, trong trường hợp không đảm bảo thì sao.
Ông Nguyễn Anh Tuấn: Cảm ơn những chia sẻ thẳng thắn của các diễn giả, tôi cho rằng câu trả lời cuối cùng gợi mở nhiều suy nghĩ. Chúng ta phân tích những yếu tố tác động đến kinh tế vĩ mô, các kênh đầu tư. 
Tôi kỳ vọng những thông tin trên giúp cộng đồng nhà đầu tư, doanh nhân tham khảo, điều BizLIVE mong muốn làm trong thời gian tới đây. Xin cảm ơn các chuyên gia đã đến với Tọa đàm của BizLIVE!

BIZLIVE

Từ khóa: biztalk

BizLIVE - Gặp gỡ